Lizzie

Membro Attivo
Proprietario Casa
Un conoscente ha acquistato un negozio affittato con un ottimo reddito. Dopo due mesi dal rogito notarile, l'inquilino ha lasciato il locale. Nessuno aveva informato questo signore che il conduttore aveva dato disdetta della locazione parecchi mesi prima. Vi sembra corretto? Cosa si può fare in questi casi? Non era obbligo del venditore informarlo della disdetta anticipata del contratto di locazione?
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Vendeva l'immobile...non la locazione.

Solitamente è un "difetto"... ma in ogni caso nessuno può prevedere le decisioni di altri.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
Non era obbligo del venditore informarlo della disdetta anticipata del contratto di locazione?
L'acquirente dell'immobile, quando ancora non lo era, avrebbe potuto interpellare il conduttore per avere informazioni a riguardo, e forse avrebbe deciso diversamente. Ma, anche se il conduttore non avesse comunicato il suo recesso anticipato prima della cessione dell'immobile, avrebbe potuto in ogni caso farlo anche dopo. In presenza di gravi motivi, con sei mesi di preavviso. E anche senza gravi motivi, se il contratto di locazione avesse previsto tale facoltà.
Quindi l'acquirente dell'immobile non poteva avere la certezza di poter ritrarre un reddito da locazione per un tempo considerevolmente lungo.
 

key

Membro Assiduo
Professionista
In assenza di gravi motivi disdetta 12 mesi,meglio specificare nel contratto.

Ma per vendere un immobile commerciale locato il venditore deve notificare con u.g. il preliminare al conduttore,aspettare 60 giorni, e poi rogitare.

A meno che non si faccia scrivere la rinuncia alla prelazione per iscritto dal conduttore.

In genere in questo tipo di vendita il prezzo dell'immobile lo fa la rendita(l'affitto)

Oggi si vendono bene i locali commerciali fissando il prezzo di vendita in base anche al canone annuo di affitto,che deve essere in genere il 9-10%del prezzo di vendita proposto.
E con conduttore solido(non il bottegaio)

Pertanto per la vendita dell'immobile comm. locato è doveroso da parte dell'acquirente fare una visita al conduttore.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Un conoscente ha acquistato un negozio affittato con un ottimo reddito.
ma il prezzo è stato concordato solo sulla base del reddito che produceva il negozio? oppure è stata concordata una super valutazione rispetto al valore di mercato per via del reddito prodotto?
In entrambi i casi il tuo conoscente avrebbe dovuto pretendere di vedere il contratto di affitto e tutto quanto in essere; se non l'ha fatto è stata solo una sua leggerezza. Sarebbe stato meglio farsi assistere da un agente immobiliare o da un legale specializzato in questo settore.
 

gattaccia

Membro Assiduo
Proprietario Casa
secondo me, dato che le parti hanno l'obbligo di comportarsi secondo buona fede durante le trattative, tenere nascosta la disdetta è una violazione di tale obbligo (anche se non si capisce, come ha rilevato @key, come hanno risolto il problema del diritto di prelazione)
se così è, credo che al nuovo proprietario spetterebbe un risarcimento, forse 4 mesi di canone, come se l'inquilino avesse dato disdetta al momento della compravendita
 

gattaccia

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Non spetta nulla.Ha rogitato.

ma DOPO aver rogitato, ha scoperto che le trattative della compravendita non sono state condotte secondo buona fede
comunque è solo una mia opinione, forse non ha diritto a nulla, tuttavia al nuovo proprietario è stata negata la possibilità di decidere avendo tutti gli elementi in mano
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Fra "buona fede" e/o "omissioni"...se andate difronte ad un Giudice cosa contestate?
Il contratto di compravendità/rogito
E cosa è transato nello stesso?
L'acquisto di un locale commerciale.

Se nel contratto/rogito non si fà menzione del contratto di locazione nessuna richiesta di risoluzione e/o danno potrà essere avanzata.
Facile supporre che se fosse stato oggetto della compravendita anche il contratto di locazione... se ne sarebbero riportate le caratteristiche.
Compito anche del compratore informarsi sulle caratteristiche di ciò che compra.

Per tutte le "inadempienze" del locatario...il nuovo proprietario dovrà regolarsi con questi e non con chi gli ha ceduto l'immobile.
 

gattaccia

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Fra "buona fede" e/o "omissioni"...se andate difronte ad un Giudice cosa contestate?
Il contratto di compravendità/rogito
E cosa è transato nello stesso?
L'acquisto di un locale commerciale.

Se nel contratto/rogito non si fà menzione del contratto di locazione nessuna richiesta di risoluzione e/o danno potrà essere avanzata.
Facile supporre che se fosse stato oggetto della compravendita anche il contratto di locazione... se ne sarebbero riportate le caratteristiche.
Compito anche del compratore informarsi sulle caratteristiche di ciò che compra.

Per tutte le "inadempienze" del locatario...il nuovo proprietario dovrà regolarsi con questi e non con chi gli ha ceduto l'immobile.

pure io ho venduto un immobile commerciale, e il notaio mi ha chiesto copia del contratto di locazione, che poi ha menzionato nell'atto
poi hai ragione a dire che andare davanti al giudice lamentando trattative infedeli, responsabilità precontrattuale che dà diritto a risarcimento danni etc. sia probabilmente una perdita di tempo, fatto sta che le trattative vanno condotte secondo buona fede, o sbaglio?
forse se il venditore non avesse temuto di perdere la vendita, avrebbe reso edotto il probabile acquirente della disdetta in corso, almeno a me sembra così
 

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