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  1. Lizzie

    Lizzie Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Un conoscente ha acquistato un negozio affittato con un ottimo reddito. Dopo due mesi dal rogito notarile, l'inquilino ha lasciato il locale. Nessuno aveva informato questo signore che il conduttore aveva dato disdetta della locazione parecchi mesi prima. Vi sembra corretto? Cosa si può fare in questi casi? Non era obbligo del venditore informarlo della disdetta anticipata del contratto di locazione?
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Vendeva l'immobile...non la locazione.

    Solitamente è un "difetto"... ma in ogni caso nessuno può prevedere le decisioni di altri.
     
  3. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    L'acquirente dell'immobile, quando ancora non lo era, avrebbe potuto interpellare il conduttore per avere informazioni a riguardo, e forse avrebbe deciso diversamente. Ma, anche se il conduttore non avesse comunicato il suo recesso anticipato prima della cessione dell'immobile, avrebbe potuto in ogni caso farlo anche dopo. In presenza di gravi motivi, con sei mesi di preavviso. E anche senza gravi motivi, se il contratto di locazione avesse previsto tale facoltà.
    Quindi l'acquirente dell'immobile non poteva avere la certezza di poter ritrarre un reddito da locazione per un tempo considerevolmente lungo.
     
  4. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    In assenza di gravi motivi disdetta 12 mesi,meglio specificare nel contratto.

    Ma per vendere un immobile commerciale locato il venditore deve notificare con u.g. il preliminare al conduttore,aspettare 60 giorni, e poi rogitare.

    A meno che non si faccia scrivere la rinuncia alla prelazione per iscritto dal conduttore.

    In genere in questo tipo di vendita il prezzo dell'immobile lo fa la rendita(l'affitto)

    Oggi si vendono bene i locali commerciali fissando il prezzo di vendita in base anche al canone annuo di affitto,che deve essere in genere il 9-10%del prezzo di vendita proposto.
    E con conduttore solido(non il bottegaio)

    Pertanto per la vendita dell'immobile comm. locato è doveroso da parte dell'acquirente fare una visita al conduttore.
     
  5. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    ma il prezzo è stato concordato solo sulla base del reddito che produceva il negozio? oppure è stata concordata una super valutazione rispetto al valore di mercato per via del reddito prodotto?
    In entrambi i casi il tuo conoscente avrebbe dovuto pretendere di vedere il contratto di affitto e tutto quanto in essere; se non l'ha fatto è stata solo una sua leggerezza. Sarebbe stato meglio farsi assistere da un agente immobiliare o da un legale specializzato in questo settore.
     
  6. gattaccia

    gattaccia Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    secondo me, dato che le parti hanno l'obbligo di comportarsi secondo buona fede durante le trattative, tenere nascosta la disdetta è una violazione di tale obbligo (anche se non si capisce, come ha rilevato @key, come hanno risolto il problema del diritto di prelazione)
    se così è, credo che al nuovo proprietario spetterebbe un risarcimento, forse 4 mesi di canone, come se l'inquilino avesse dato disdetta al momento della compravendita
     
    A Lizzie piace questo elemento.
  7. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Non spetta nulla.Ha rogitato.
     
  8. gattaccia

    gattaccia Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ma DOPO aver rogitato, ha scoperto che le trattative della compravendita non sono state condotte secondo buona fede
    comunque è solo una mia opinione, forse non ha diritto a nulla, tuttavia al nuovo proprietario è stata negata la possibilità di decidere avendo tutti gli elementi in mano
     
  9. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Fra "buona fede" e/o "omissioni"...se andate difronte ad un Giudice cosa contestate?
    Il contratto di compravendità/rogito
    E cosa è transato nello stesso?
    L'acquisto di un locale commerciale.

    Se nel contratto/rogito non si fà menzione del contratto di locazione nessuna richiesta di risoluzione e/o danno potrà essere avanzata.
    Facile supporre che se fosse stato oggetto della compravendita anche il contratto di locazione... se ne sarebbero riportate le caratteristiche.
    Compito anche del compratore informarsi sulle caratteristiche di ciò che compra.

    Per tutte le "inadempienze" del locatario...il nuovo proprietario dovrà regolarsi con questi e non con chi gli ha ceduto l'immobile.
     
  10. gattaccia

    gattaccia Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    pure io ho venduto un immobile commerciale, e il notaio mi ha chiesto copia del contratto di locazione, che poi ha menzionato nell'atto
    poi hai ragione a dire che andare davanti al giudice lamentando trattative infedeli, responsabilità precontrattuale che dà diritto a risarcimento danni etc. sia probabilmente una perdita di tempo, fatto sta che le trattative vanno condotte secondo buona fede, o sbaglio?
    forse se il venditore non avesse temuto di perdere la vendita, avrebbe reso edotto il probabile acquirente della disdetta in corso, almeno a me sembra così
     
  11. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Non credo che si acquisti un immobile commerciale per il solo fatto che lo stesso sia già locato.
    Fosse questa la peculiarità rilevante ...chi acquistava doveva comunque chedere informazioni e interagire anche con il conduttore.
     
    Ultima modifica: 3 Febbraio 2016
  12. gattaccia

    gattaccia Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    concordo, è stata una leggerezza, forse dovuta al fatto che l'immobile era locato da tanti anni, o che l'attività era "storica", chissà
    tuttavia secondo me c'è anche da dire che pare strano che l'acquirente avesse in animo di usare per sè l'immobile, poichè la legge tutela largamente le locazioni commerciali e quindi, se avesse voluto aprire una propria attività, avrebbe cercato un immobile sfitto
     
  13. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ripeto che stiamo deviando nel campo delle illazioni/presunzioni.

    Allora si potrebbe ipotizzare che aveva acquistato ben sapendo si sarebbe liberato a breve...ma per intervenuti cambiamenti/prospettive in quella che sarebbe stata la sua nuova attività...piange la perdita di un entrata fissa (locazione) e prentende rivalse.
     
  14. gattaccia

    gattaccia Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    certo sono illazioni
    tuttavia il fatto è che della disdetta non sapeva nulla
    provando a immedesimarmi nell'acquirente, a me sarebbero girate le scatole per 2 motivi:
    1) colpa mia che non mi sono informata bene
    2) il venditore è stato muto
    a te no?
     
  15. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    verissimo; tuttavia se poni in vendita un immobile che, per effetto della locazione in atto, è fonte di un reddito, magari superiore alla media, e per questo motivo chiedi un prezzo superiore a quello di mercato, non avvisare il compratore che il conduttore ha già dato la disdetta è una mossa scorretta è un celare le condizioni nelle quali si vende l'immobile.
    E' vero anche il contrario che, all'acquirente, intendedo servirsi direttamente dell'immobile, faccia comodo la disdetta della locazione.
    Noi non sappiamo tutto ciò.
    In ogni caso rimane il comportamento superficiale dell'acquirente.
     
  16. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    Questo succede quando no si consiglia con dei professionisti, (forse per risparmiare) avresti dovuto chiedere si era stata fatta la comunicazione al locatario del diritto di prelazione e vedere la sua risposta, avresti scoperto tutto anticipatamente
     
  17. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Sicuramente, avrebbe fatto meglio ad accertarsi anche che tale comunicazione fosse stata data, per evitare che il conduttore potesse esercitare il suo diritto di riscatto.
    Ma dalla risposta alla sola domanda relativa alla comunicazione ex art. 38 della legge n. 392/1978, non avrebbe scoperto nulla riguardo al recesso anticipato.
     
    Ultima modifica: 3 Febbraio 2016
  18. gattaccia

    gattaccia Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    dalla mia esperienza è il notaio che si occupa delle prelazioni: per preparare l'atto esamina tutti gli atti di provenienza e chiede conto alle parti, per poter preparare il nuovo atto
    mi è capitato anche riguardo alla vendita di un terreno agricolo, le cui prelazioni sono piuttosto complicate
     
  19. Lizzie

    Lizzie Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Il prezzo è stato concordato tenendo conto del canone molto alto. Certo, se l'acquirente avesse saputo che l'inquilino aveva dato disdetta, non gli avrebbe dato così tanti soldini. Non gli è stato taciuto il contratto, ma la disdetta. L'inquilino probabilmente era d'accordo con il proprietario precedente e non ne ha fatto parola.
     

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