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  1. w2fdr

    w2fdr Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    amici del forum,
    sono in procinto di ultimare i lavori di ristrutturazione eseguiti economicamente in proprio su di un appartamento acquistato due anni fa.
    Volevo metterlo ora in vendita ma per risparmiare io ed il possibile adquirente sulle spese vorrei procedere senza agenzie.

    Quali sono i passi precisi da seguire perche tutto vadaa nel modo corretto ?
    Quali i possibili problemi/pericoli a cui si puo andare incontro ??

    Attendo urgentemente ......
     
  2. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Innanzi tutto stabilire il prezzo. Considerare l'immobile in sè, l'ubicazione ed il mercato.
    Importanti l’esposizione, la luminosità, il piano, la vicinanza con altri fabbricati, lo stato di manutenzione e di conservazione (pavimenti, infissi, rivestimenti), gli impianti, ecc. (tutto a posto se è appena restaurato).
    L’equa valutazione dell’immobile, per non cadere nei rischi conseguenti come sottovalutazione o sopravvalutazione dello stesso. Confrontare i prezzi in zona.
    Per stabilire il reale valore dell’immobile puoi rivolgerti anche ad uno o più tecnici o esperti necessariamente “neutri” e non interessati a “strappare l’affare”.
    Poi un bel un annuncio immobiliare nel quale vanno indicate con chiarezza le caratteristiche dell’immobile, sia strutturali che planimetriche: zona, ubicazione (via, piazza, ecc.), piano, condizioni generali, metratura, suddivisione (salone, camera, servizi, ecc.), accessori e pertinenze (box o posto auto, cantina, riscaldamento autonomo, ecc.), prezzo.
    Trovato l’acquirente si entra nel vivo della trattativa, attraverso una serie di atti formali: dalla fase precontrattuale fino al rogito notarile, che sancisce il definitivo passaggio della proprietà dell’immobile.
    La fase, detta precontrattuale, precede la vera e propria stipula del contratto, si svolgono le trattative che hanno carattere strumentale rispetto all’atto definitivo. Durante le trattative, anche se non nascono veri e propri diritti ed obblighi, le parti sono comunque tenute, ai sensi dell’art. 1337 c.c., a comportarsi secondo buona fede.
    Non bisogna però credere che questo dovere generico limiti la libertà delle parti: queste, infatti, nella fase precontrattuale sono libere di decidere la convenienza o meno del futuro contratto e possono anche non arrivare alla conclusione dello stesso. Devono però astenersi dall’agire in malafede ed evitare comportamenti che traggano in inganno la controparte. (art. 1338 c.c.).
    Segue il contratto preliminare, è quell’atto con cui le parti interessate si obbligano a concludere in seguito un altro contratto (rogito notarile) del quale tuttavia anticipano le modalità, i tempi, l’entità, ecc.
    Dalla stipula del compromesso nascono diritti ed obblighi tra le parti, che trovano il loro riconoscimento nell’art. 2932 c.c. In base a tale disposizione, infatti, qualora una delle parti obbligate a concludere il futuro contratto non adempia a questo obbligo, la controparte può ottenere dal giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso.
    Nel compromesso vanno indicate chiaramente tutte le clausole che saranno poi contenute nell’atto del trasferimento vero è proprio (rogito notarile): le generalità complete delle parti; il prezzo di vendita dell’immobile; la descrizione dell’immobile quanto più accurata possibile con i relativi dati catastali aggiornati; prezzo e modalità di pagamento; la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria; la conformità dell’immobile alle disposizioni di legge e ai regolamenti urbanistici ed edilizi (condono edilizio compreso); tempi di consegna dell’immobile e la data entro la quale dovrà essere stipulato il rogito e il notaio incaricato a redigerlo. Devi garantire la libertà da vincoli, pesi, oneri, trascrizioni pregiudizievoli ed ipoteche o, nel caso sia gravato da formalità pregiudizievoli, impegnarti a renderlo libero a tue cure e spese prima del rogito notarile.
    Al momento della sottoscrizione del preliminare devi presentare, e l’acquirente deve ottenere, i seguenti documenti: atto di proprietà, scheda identificativa catastale, regolamento di condominio e tabella millesimale della porzione immobiliare in oggetto; eventuale contratto di locazione; eventuale contratto di mutuo che grava sull’immobile; convenzioni con il Comune o di lottizzazione, concessioni e licenze amministrative; domanda o concessione in sanatoria.
    Qualora sia in regime di comunione di beni, il compromesso dovrà essere sottoscritto anche dal tuo coniuge.
    All'atto del compromesso la caparra confirmatoria, è un anticipo sul prezzo d’acquisto dell’immobile che viene versato dall’acquirente . Come tale impegna entrambe le parti alla conclusione dell’affare. Questo vuol dire che se l’acquirente si ritira dall'affare, puoi recedere dal contratto trattenendo la caparra.
    Se invece sei tu a ritirare l’impegno, l’acquirente può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Chi non si ritira dall’affare può anche scegliere una via diversa e cioè chiedere al giudice l’esecuzione in forma specifica del contratto (art. 2932 c.c.), oppure la risoluzione di quest’ultimo per inadempimento della controparte ed il risarcimento del danno, con la conseguenza che, in quest’ultimo caso, la caparra avrà la funzione di garantire il credito per il risarcimento del danno.
    Qualora nel compromesso si parli semplicemente di caparra, si intende con questo termine quella confirmatoria.
    Il rogito è l’atto finale della compravendita. Rappresenta il passaggio definitivo dell’immobile dal venditore al nuovo proprietario per atto pubblico o per scrittura privata autenticata dal notaio ai fini della trascrizione. Al momento del rogito devi presentare i seguenti documenti: carta di identità e codice fiscale, l’atto d’acquisto originario e l’eventuale dichiarazione di successione relativi all’immobile, la planimetria e il certificato catastale; se si tratta di una porzione di terreno, il certificato di destinazione urbanistica; le licenze e le concessioni edilizie con le eventuali varianti, il certificato di abitabilità/agibilità, gli eventuali modelli di domanda di sanatoria per gli abusi edilizi con i bollettini di versamento dell’oblazione e degli oneri d’urbanizzazione; l’eventuale concessione in sanatoria, la copia del regolamento di condominio, le fatture delle spese sostenute per manutenzione dell’immobile e per i lavori fatti nell’edificio (anche sulle parti condominiali).
    Per poter vendere con più sicurezza e celerità devi avere subito sotto mano i eguenti documenti:
    - atto di provenienza dell' immobile (rogito notarile o successione)
    - scheda catastale ossia la piantina dell' immobile aggiornata e rispondente allo stato di fatto.
    - visura catastale
    - situazione ipotecaria (in caso di mutuo con accensione di ipoteca)
    - regolamento condominiale (se l' immobile è in condominio)
    - ultima concessione edilizia rilasciata dal comune che dimostri che non vi siano abusi edilizi
    - eventuale documentazione in caso di condono edilizio
    - abitabilità dell' immobile

    Insomma un bel pò di cose da adempiere se non vuoi rivolgerti ad agenzia.
     
    A domus03, Daniele 78, possessore e ad altre 2 persone piace questo elemento.
  3. w2fdr

    w2fdr Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie @JERRY48, molto preciso ( a parte un refuso sulla caparra) con tanto di riferimenti legislativi. Ho una domanda non è possibile saltare il preliminare ed andare direttamente al rogito davanti al notaio ?
    Quali controindicazioni ?
     
  4. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Se puoi vendere subito e l'acquirente può acquistare subito è certo meglio andare direttamente all'atto. Gli accertamenti vengono fatti dal notaio il quale si assume la responsabiltà di garantire la libertà dell'immobile da vincoli, trascrizioni ed ipoteche; ti prendi il prezzo pattuito e l'acquirente diventa subito proprietario, senza rischi e patemi d'animo. Al massimo avrai perso un pò di tempo se l'altro fa retromarcia.
    Il primo acquisto che ho fatto si è svolto proprio così: firme e consegna assegno.
     
    A possessore piace questo elemento.
  5. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    :disappunto: :stretta_di_mano: se mi si rompe il motore della macchina se vado dal meccanico devo pagare la manodopera oltre hai pezzi di ricambio, se me la riparo io pago solo i pezzi di ricambio pago, ma sono sicuro che sia tutto ha regola d'arte quello che ho fatto, oppure potrei rimanere in panne al buio e sotto la pioggia,
     
  6. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    In tutte le cose che facciamo non abbiamo la certezza del risultato, effetto, esito... perfetto. Però l'impegno ce lo metto.
    Dobbiamo sempre...sborsare quel...benedetto 3 + 3 = 6???
     
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  7. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
  8. w2fdr

    w2fdr Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Sarebbe l'ideale, in un caso del genere si dovrebbe credo solo passare la documentazione al notaio e fissare l'appuntamento al quale il compratore si presenterebbe con un bel assegno circolare. Rischio minimo o puo sorgere qualche problema anche in questo caso ??
    O.T.
    che voi sappiate su un box di pertinenza affittato con contratto registrato, va pagata l'IMU ?
     
  9. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Rischio: falsificazione.
    Però si può ovviare con una semplice telefonata alla banca emittente.
    Sugli ass. circ. art. 116 Dlgs. n. 385/93.
    L’assegno circolare è un titolo di credito all'ordine emesso da una banca per somme che siano presso la banca disponibili, ed è regolato dall'art. 82 del R.D. 736/33. I fondi sono messi a disposizione dal richiedente dell'assegno circolare al momento del ritiro.

    L’ articolo 12, comma 9, della legge 28 novembre 2005, n. 246 ha aggiunto questo comma al 41 sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150:
    “Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma (cenno al limite) non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta nè da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”.
    Quindi la piena liberalizzazione di trasferimenti e locazioni è stata ripristinata.
    IMU da pagare senza agevolazione.
     
    A possessore e w2fdr piace questo messaggio.
  10. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Jerry il 3+3% non è vincolante, la trattativa della mediazione è libera, e va trattata volta per volta ciao: per ora non abbiamo fatto cartello come le (tue) compagnie dei traghetti per la Sardegna ciao:risata: :stretta_di_mano:
     
  11. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Quuaassii...semmpprree :rabbia:
    Magari fosse, SOLO una, MIA (con i conti in attivo, però...).
    Conseguenza delle lobbies fare cartello (stram...detti).
    Ecco perchè sempre meno turisti vengono quì da noi.:fico:
     
  12. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    In barba al cartello che hanno fatto io ci vengo lo stesso, dal 15 luglio al 5 settembre, gia prenotato e strapag.....to agli stramal.....detti imbonitori ciao
     
  13. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    E poi i giornali scrivono che c'è una...fameeeeee!!! :triste:
    Meglio così comunque, godiamocela la pensione...CUN SALUDI, DEUSU BOLLENDE!!
     
  14. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Jerry, mi devo fidare a salutare gli amici sardi con la tua dediscalia non tradotta, non è che a luglio mi fanno arrosto come un maialetto ciao:applauso: :stretta_di_mano: sarà opportuno una traduzione:)
     
  15. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Tranquillo...!!!
    CUN SALUDI DEUS BOLLENDE>>>>>>>>>CON SALUTE, COME DIO VUOLE :)

    Ciao sto andando in piscina.
     
  16. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    jerry non fartelo dire tutte le volte, metti la traduzione che la posso inviare tranquillamente ciao:shock:
     
  17. w2fdr

    w2fdr Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Mi sorge un dubbio, abbiamo visto che se l'acquirente ha subito a disposizione la somma per l'acquisto, si puo pensare di andare direttamente al rogito davanti al notaio; ma se invece lo stesso ha bisogno di accendere un mutuo ?
    Ci sarà bisogno del compromesso ?
    come operare in questo caso, sempre con il fai date ?
     
  18. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Meglio compromesso.
    Possono sorgere problemi ove le parti non abbiano preventivamente e chiaramente pattuito che l’erogazione dei soldi per pagare il prezzo alla parte venditrice avverrà solamente al momento dell’erogazione del mutuo, ovvero quindici/venti giorni dopo la stipula (la legge richiede che il notaio aspetti 11 giorni dalla data di iscrizione dell’ipoteca prima di poter fare gli accertamenti sull’iscrizione dell’ipoteca e sull’inesistenza di fallimenti).

    In questo caso le parti firmano un ordine di bonifico irrevocabile: ciò significa che i soldi non sono nella disponibilità del mutuatario, bensì vengono gestiti dalla banca e dal notaio congiuntamente nell’interesse del venditore e del compratore per cui, se non sorgono problemi relativi all’ipoteca o a fallimenti in atto, la somma sarà accreditata direttamente dalla banca sul conto corrente indicato dal venditore.
     
  19. wailer18

    wailer18 Membro Ordinario

    Professionista
    Ci vuole anche l ACE
     

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