Vendere casa con donazione

Salve a tutti, mi rivolgo agli esperti di questo fantastico forum per sciogliere un dubbio:
Mia moglie ha ricevuto in donazione un fabbricato nel 2007, adesso ha deciso di venderlo. Il problema sorge con i genitori (donanti) - siccome il fabbricato deve essere retrocesso ai genitori e quest ultimi desiderano che il ricavato della vendita (150.000 euro) venga donata ai nostri figli.
Per essere certi che la somma venga donata ai nostri figli maggiorenni, con quale cautela dobbiamo agire ?
Vogliamo essere sicuri che il ricavato della vendita venga di certo assicurata ai nostri figli senza colpi di scema, visto che in atto persista attrito tra mia moglie con i genitori. Non vogliamo invece che la somma venga in possesso dei donanti, visto che nel frattempo ho sostenuto spese di ristrutturazione (50.000 euro) non dimostrabili in quanto i lavori sono stati eseguiti da me stesso in forma economica. grazie per i suggerimenti..

 

Costruzione (il)logica e sintassi rendono astrusa la tua domanda.
Un immobile avuto in donazione dai genitori presenta dei problemi se lo si vuol vendere (compratore correrebbe rischi con gli altri eredi)...tu vorresti persino restituirlo (a mo' di rinuncia al dono) e far si che il ricavato della vendita vada ai figli!!!???!!!
Ne hai di fantasia.

Effettuata la "registrazione" non è possibile annullare la donazione.
Unico sistema meno "confusionario": tua moglie vende ai figli e questi poi rivendono.

 

È possibile una risoluzione della donazione per mutuo dissenso.

 

La donazione viene retrocessa, nel senso che i genitori di mia moglie ritornano proprietari e vendono, in modo che il compratore dorme sogni tranquilli. Il problema che i genitori di mia moglie hanno promesso che il ricavato della vendita viene assegnato direttamente ai nostri figli nello stesso giorno della vendita. Il nostro dubbio : esiste una soluzione legale che tutto cio' avvenga ? ci possiamo fidare dei genitori di mia moglie? per stare tranquilli come dovrebbe comportarsi il notaio per far si che il ricavato della vendita viene assegnata ai nostri figli ? per la verita' non ci fidiamo dei genitori di mia moglie. una parte del suolo comune del fabbricato è ancora di proprieta' dei genitori di mia moglie. La soluzione di detta modalita' di vendita è stata decisa dai stessi genitori di mia moglie. Ripeto la domanda, per essere sicuri che tutto cio' avviene - un buon notaio come dovrebbe garantire che il ricavato della vendita viene assegnata ai nostri figli? la cosa piu' brutale potrebbe succedere che i genitori di mia moglie, all atto della vendita non ottemperano alla promessa fatta, trattenendosi la somma per se'.

 

Che significa? grazie

 

Ma la cosa determina comunque la necessità di cambiare l'intestazione della proprietà con conseguenti spese/tasse (seppur in forma ridotta ove non esistano prestazioni patrimoniali)...e con il contrasto che i geniori tornati in possesso dei beni donati potrebbero sia non procedere alla vendita sia lecitamente non destinare il ricavato ai nipoti...cosa che @antonio111 ha posto come assolutamente da evitare.

 

Giusto questo concetto, quindi il notaio in che modo ci dovrebbe garantire che nello stesso giorno della risoluzione della donazione, i nonni procederanno alla vendita , destinando il ricavato di tutta la somma ai nipoti?

 

Nessuno, nemmeno il Notaio potrà darvi simili garanzie.

La soluzione più breve e forse anche meno costosa è quella che ho suggerito in chusura del post n° 2.

Ipotesi da verificare ma ritengo sarebbe possibile richiamare la sentenza di Cassazione n° 11496 del 12 Maggio 2010.

 

Scusa Dimaraz, è la volontà dei nonni di donare il ricavato della vendita ai nipoti, siamo noi (io e mia moglie) che non crediamo che tutto cio' avvenga. Questa volontà viene trascritta nell atto notarile ,nel momento in cui i nonni vendono .Il nostro dubbio rimane, nel senso che anche se viene iscritto nell atto notarile, sicuro che poi i nonni non ci ripensano ? se i nonni non adempieranno quando scritto nell atto notarile, possiamo fare una azione legale contro di loro ?

 

A mio avviso: si potrebbe disporre donazione in favore degli ex donanti sottoponendola a tale condizione risolutiva: che i nonni vendano l'immobile entro un termine perentorio e che il ricavato sia vincolato a favore dei nipoti; non rispettassero tal condizione la donazione sarebbe non produttiva di effetto alcuno.
Ciò solo a garanzia dei nipoti quanto all'onorabilità dell'impegno assunto dai nonni; infatti vi sarà pur sempre il diritto dei futuri legiitimari (moglie di @antonio111 nel concorso con il coniuge superstite) con la conseguenza che, se quanto lasciato non fosse adeguato alla legittima di entrambi, la donazione del denaro ai nipoti sarà a rischio di riduzione.

Quanto all'iteressante massima riportata da Dimaraz, la vedrei di difficile applicazione nell'ipotesi prospettata di doppia vendita, ciò in quanto l'iniziale donazione non era indiretta (si donò proprio l'immobile, non si usò del denaro per acquistarlo).

 

La soluzione piu' plausibile sarebbe quella di non vendere il fabbricato. Il problema è che abbiamo gia' un compromesso di vendita in corso,

La migliore soluzione sarebbe di sospendere la vendita, visto che abbiamo gia' un compromesso in atto. Il problema è che nel compromesso è stato specificato che trattasi di soluzione indipendente. Non eravamo a conoscenza che parte del cortile (20 m. su 50 m ) è di proprietà di mia suocera. Su questi 20 m esisteva un vecchio rudere che è stato demolito, mentre il suolo non sapevamo che era rimasta la particella ancora intestata ai suoceri. Questi ,nel momento in cui sono venuti a conoscenza della vendita, per ripicca verso la figlia (mia moglie) vogliono che detta vendita venga svolta solo nelle modalità da me scritte sopra. Noi siamo d accordo che il ricavato viene trasferito ai nostri figli, il dubbio rimane nella modalità legale che tutto cio' avvenga in termini di legge. Se viene trascritto nell atto notarile, i nonni sono dovuti a rispettare tale regola ? oppure è solo simulazione ?

 

No, la semplice trascrizione non vi tutelerebbe: dovreste sempre ricorrere ad un giudice (e magari nel frattempo il denaro della vendita sparisce)

Ottimo. Si fa la donazione condizionata ai nonni e poi loro vendono! Voi sareste tutelati, loro lo stesso (denaro vincolato ai nipoti)

 

Piccolo inghippo alla doppia donazione.
Se i "suoceri" avessero altri eredi di pari grado di tua moglie ...anche la donazione del ricavato potrebbe un giorno essere aggredita.

L'ipotesi riferita alla sentenza era in caso di vendita ai figli di quanto ricevuto in donazione e ulteriore vendita di questi a terzi.

La moglie vende ai figli che però acquistano con donazione indiretta del padre e poi vendono a terzi.

 

Lo escluderei: inizialmente vi è una donazione e su di essa si agirebbe.

 

Quindi resta questa l unica strada da seguire ? mia moglie ha solo un fratello, ma questo a sua volta ha ottenuto un fabbricato di un valore molto superiore , anche se risulta acquistato dal fratello sottoforma di nuda proprietà. ma dall atto notarile risulta ancora debitore verso i propri genitori, quindi escludo che potrebbe impugnare la donazione.

 

Sono interessato a questa ipotesi di donazione condizionata ai nonni , precedentemente donanti, è ammissibile ? a questo punto nello stesso giorno e nello stesso momento : mia moglie dona alla madre il fabbricato e la madre vende, il compratore puo' intestare l assegno circolare direttamente ai miei figli ?

 

Ne parli col notaio.
Gli atti sono tre:
Donazione condizionata risolutivamente ai nonni
Vendita dei nonni
Donazione ai nipoti.

Per me assegno circolare ai nonni e poi contestuale atto di donazione dei 150k ai nipoti

 

Questa ipotesi non mi piace. L assegno circolare ai nonni, se poi dopo i 150k non vengono trasferiti materialmente sul conto dei nipoti ? si giustificheranno dicendo che ci è stato un ripensamento e si fottino i soldi... o no?

 

Certo che no!
Salta tutto quanto:
- salta la donazione ai nonni
- salta la vendita fatta dai nonni (che devono restituire i 150k all'acquirente)
Ovviamente i nonni risponderanno, con i loro patrimonio, dei danni arrecati (acquirente imbufalito) con il loro comportamento inadempiente.
Tanto per farle capire cosa rischiano i nonni, le riporto cosa prescrive la legge nell'ipotesi di un semplice onere (situazione più vantaggiosa per i nonni, rispetto alla condizione risolutiva); orbene anche in tal ipotesi (che non vi tutelerebbe se non obbligandovi al ricorso di un giudice e che dovrà accertare l'inadempimento), è evidente come il legislatore consideri assai negativamente il comportamento inadempiente di chi si è assunto un impegno:
Art. 739 CC
"La donazione può essere gravata da un onere.
Il donatario è tenuto all'adempimento dell'onere entro i limiti del valore della cosa donata.
Per l'adempimento dell'onere può agire, oltre il donante, qualsiasi interessato, anche durante la vita del donante stesso.
La risoluzione per inadempimento dell'onere, se preveduta nell'atto di donazione, può essere domandata dal donante o dai suoi eredi"

Con la condizione risolutiva, assommerete a tutto ciò, l'ulteriore vantaggio che, decorso inutilmente il termine perentorio stabilito (entro cui i nonni dovranno vendere l'immobile donato e ridonare a loro volta i 150K) si configurerà una tutela della vostra posizione attraverso la condizione risolutiva apposta.
Quale il limite di tutto ciò?
- dovrete rivolgervi ad un Giudice.
- il Giudice, accertato l'inutile decorso del tempo e l'avverarsi della condizione, dichiarerà l'avvenuta risoluzione di diritto della donazione (senza dover appurare se i nonni sono inadempienti o meno per colpa)

Prenda come esempio tale massima: sentenza n. 5702/2012 Sezioni Unite della Corte di Cassazione, in cui la Cassazione qualifica la clausola apposta come condizione risolutiva; ciò perchè espressamente, nell'atto di donazione, risultava la "risoluzione di diritto" della donazione nel caso di mancata realizzazione dell'opera; infatti la condizione risolutiva si distingue dal modus per il fatto di risolvere automaticamente, al suo verificarsi, gli effetti del negozio, a prescindere dalla valutazione di un inadempimento imputabile al donatario; indagine che invece è richiesta nella donazione modale in caso di mancato avveramento del modus.

Io farei così:
- nonni che firmano con il fututo acquirente un preliminare di vendita di cosa altrui (l'immobile che voi donerete loro) ex art. 1478 Cc, tutelando così l'acquirente che riceverebbe, da loro, una caparra nel caso in cui non si andasse a rogito.
- voi che donate ai nonni l'immobile, sottoponendo il tutto la alla condizione risolutiva che i nonni nonni contestualmente al vostro atto di donazione devono vendere l'immobile ed altresì donare i 150k ai vostri figli.
Macchinoso, ma valido. Ne parli con il suo notaio, magari conosce un sistema più rapido.

 

Come già scritto sopra, abbiamo già un compromesso in atto con i compratori (con 5.000K di caparra) la conclusione del rogito dovrebbe avvenire a Luglio. Il problema , come gia' spiegato sopra, sono sopraggiunti i nonni. Vorrei solo una soluzione per far si che il ricavato della vendita viene con sicurezza assegnata ai miei figli e no che venga trattenuta per inganno dai nonni. In pratica se non esista una soluzione di garanzia sicura, sarei costretto a rinunciare alla vendita ;restituendo la caparra con le sue conseguenze. significando che da mediatore c è la Tecnocasa.