Vendere fabbricato donato, con minori spese notarili possibili...

Salve a tutti, mi rivolgo agli esperti di questo fantastico forum per sciogliere un dubbio:
Mia moglie ha ricevuto in donazione un fabbricato nel 2007, adesso ha deciso di venderlo.
Il compratore dovrebbe stipulare un mutuo per l acquisto. Vorrei sapere qual e' la plassi piu' economica per realizzare la vendita. Mia moglie ha solo un fratello, il quale gia' possiede un fabbricato di un valore superiore , acquistato dai genitori con la formula nuda proprieta' ... significando che e' stato agevolato dai propri genitori per l acquisto di detta formula. Il mio quesito e' questo : per vendere con tranquillita', quale sarebbe la souzione piu' facile ed economica ? mia moglie dovrebbe rinunciare alla donazione, in modo che la compravendita viene esercitata dai genitori ? e poi con un altro atto i genitori dovrebbero donare la somma del ricavato alla figlia ? oppure esiste un altra soluzione meno costosa ? e' vero che esiste una polizza denominata Donazione Sicura ? come funziona ? chi dovrebbe stipularla, ha valenza anche dopo la vendita ? ? grazie dei eventuali consigli..

 

Pessima idea aver proceduto con una donazione e ora tornare indietro (comunque ripetizione di spese.

Dubito che una banca conceda un mutuo per acquisto di un immobile che il venditore ha ottenuto con donazione.

 

Buonasera Dimaraz, cerco una soluzione risolutiva, per questo ho scritto ..grazie

 

la banca lo concede con il mutuo dissenso ? che significa? oppure un altra soluzione?

 

Tra i motivi per l'eventuale rifiuto non esisterebbe più la provenienza donativa dell'immobile.
Il mutuo dissenso è un autonomo contratto, con il quale le parti, o i loro eredi, ne estinguono uno precedente. Con l'atto di mutuo dissenso della donazione si produce la risoluzione consensuale della donazione, il suo annientamento e il ripristino dello status quo ante. Ma richiede l'atto pubblico, e quindi un notaio, con le spese relative.

 

da pochi giorni ho notizia che esiste una polizza assicurativa che tutela, donante, donatario o terzo acquirente da questi rischi. Non so se ti può servire, ma è una forma di soluzione che tutela anche un Istituto che deve dare un mutuo. Io mi informerò ma se ti interessa AON filiale di Pordenone Chiara Cecotti

 

Il condizionale lascia ad intendere che non c'è la certezza. Si tratta di una norma in via di definizione? Comunque in assenza di certezza la banca non eroga il mutuo, visto che la donazione è soggetta ad essere impugnata dagli aventi diritto.

 

Con il mutuo dissenso della donazione sparirebbe certamente quel motivo per rifiutare la concessione del mutuo.

 

Grazie delle risposte, la soluzione non e' ancora chiara. Espongo di seguito il quesito, esistono tre modi per vendere un fabbricato donato:
1)la più semplice é quella di annullare l'atto di donazione, facendo così tornare la proprietà al soggetto principale, il quale procederà poi in un regolare atto di compravendita nei confronti del nuovo acquirente. Naturalmente, questo é possibile unicamente nei casi in cui donante è ancora vivente. Chiaramente poi va trovato il modo per restituire i soldi ( e quindi non più l'immobile) al figlio che aveva ricevuto l'immobile originariamente in donazione. Con tale metodo non vi sono effettivamente più rischi per l'acquirente finale. Ricordiamo però che, dal 2007, a seguito della legge Bersani, non sono più possibili le famose "finte vendite": quindi il passaggio di proprietà tra soggetti deve avere sempre una reale pagamento del prezzo dell'immobile, completamente tracciato.
2)Un ulteriore metodo é quello - anche se non a garanzia totale - di far sottoscrivere l'atto di vendita di un immobile proveniente da donazione anche a tutti gli altri figli del donante, i quali rinunciano espressamente ad ogni qualsivoglia pretesa e revisione delle donazioni avute dal donante stesso. In sostanza, gli altri figli garantiscono di non avanzare pretese future in merito all'immobile che è stato donato ad uno dei fratelli e poi compravenduto.
3)Infine, una terza possibilità è quella del rilascio di una fideiussione bancaria a garanzia: in sintesi, si tratta della garanzia, offerta dal donante o dai suoi eredi, in sede di atto notarile di mutuo sull'immobile donato, finalizzata ad assicurare la banca che, ad esempio, in caso di vittorioso esercizio dell'azione di riduzione da parte degli eredi del donante, costoro si fanno carico del pagamento del creditore ipotecario neutralizzando il danno provocato dal fatto che il bene donato viene evitto, e cioè restituito ai legittimari del donante per soddisfare le loro ragioni ereditarie. Quest soluzione, purtroppo, é però alquanto costosa e duratura nel tempo, quindi raramente utilizzata.
CHIEDO AGLI ESPERTI DEL FORUM - QUALE SIA LA SOLUZIONE DELLE TRE PIU' CONVENIENTE ED ECONOMICA - GRAZIE

 

Togli pure la "garanzia totale"...un simile documento anche se sottoscritto da tutti difronte ad un notaio sarebbe "nullo" in quanto contrario alla Legge.

Quindi eliminata la 2) e scartata la 3) per tua ipotesi di costi...te ne resta solo 1)

Quanto al chiedere sulla "economicità" di una soluzione...ritengo tu sia sufficentmente istruito per capire quale sia il valore più basso.
Non è possibile indicare da un forum quale sarà la spesa vista le notevoli differenze fra un professionista e l'altro.

 

Dimaraz, se i genitori facessero l'atto di vendita a terze persone ed il figlio intervenisse nella stipula per accettazione sarebbe possibile, evitando un passaggio intermedio?

 

?

I genitori per vendere devono tornare proprietari...quindi annullata la donazione i figli non hanno alcun motivo di intervenire.

 

Se i genitori fanno un atto ad un terzo con l'assenso del figlio, costui con l'assenso accetterebbe l'irregolarità dell'atto, saltando un passaggio. Questo era il mio pensiero.

 

Avete dimenticato un altro passaggio: dopo che il donato ha retrocesso il fabbricato ai genitori, quest ultimi come faranno a trasferire la somma del ricavo di nuovo al donato? c e' il rischio che i genitori si trattengono l importo della vendita ? esiste una procura che obbliga i genitori a trasferire la somma in euro all ex donato ?

 

Nessuno ha dimenticato tal passaggio ma tu stesso hai citato la possibilità di annullare la donazione senza far nemmeno intuire che ci fossero "problemi famigliari".

Nulla impedisce ai genitori di trattenere la somma ottenuta dalla vendita e a tua moglie non resterebbe che attendere l'inevitabile ciclo della vita.
Avrà comunque diritto alla "legittima" di quanto rimane alla dipartita degli stessi.

Ps.
Se il fratello ha acquistato la "nuda proprietà"...non ha avuto alcun "vantaggio" (se il prezzo era corretto).

 

Non solo, il fratello, avendo acquistato, a meno che non venga dimostrata la simulazione, avrà diritto alla sua quota di legittima sui beni presenti al momento della successione. Mentre la donazione a favore di tua moglie sarà inserita nel calcolo della massa ereditaria e quindi interverrà nel conteggio delle quote di legittima.

 

Giusta considerazione...anche se bisogna vedere quali i rapporti con il fratello.

Motivo in più per annullare la donazione.

 

Supponiamo che i genitori e il fratello sono buoni, dopo la vendita i genitori dovranno fare un altro atto notarile per trasferire la somma alla Figlia ?

 

Supponiamo che i genitori e il fratello sono cattivi , la somma del ricavato viene trattenuta dai genitori. In questo fabbricato ultimamente, ci ho speso una somma consistente di ristrutturazione e fusione di locali, con la formula FAI DA TE, quindi senza fatture della ditta. Significando che il Comune mi ha rilasciato il permesso per costruire, quindi autorizzato ed aggiornato con nuovo accatastamento e planimetria . Ho la facolta' per legge, di richiedere ai genitori i 60.000 euro spesi ?

 

No.
Ma essendo comunque una donazione (in denaro piuttosto che in immobili) il fratello potrà sempre fare azione di collazione e riduzione ove lesiva della legittima.