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  1. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sono in procinto di vendere la casa ereditata da nostro padre, con i miei fratelli. l'acquirente sarà mio nipote, figlio di mia sorella e, ovviamente cerchiamo di favorirlo senza andare in grane di carattere fiscale. La rendita catastale è di 506 euro e si tratta di una cat. A/3 ossia "popolare". Nel cercare il minimo valore da dichiarare al fine di evitare l'accertamento dell'AdE, mi sono imbattuto in una, per me, incongruenza. Ovvero, se la vendo e l'acquirente la compra come prima casa la rendita catastale dovrà essere moltiplicata per 115,5. Se l'acquirente la compra come "seconda casa", la rendita dovrà essere moltiplicata per 126. Il che porta ad una differenza, per la R.C in questione, di oltre 5000 euro sui quali il compratore dovrà pagare le relative imposte. Va da sè che la cifra da dichiarare in rogito sarebbe diversa a seconda delle due ipotesi formulate. O no? Allora vado sul sito dell'AdE a controllare i valori OMI e scopro che il mercato (ovvero, l'AdE), per quella particolare zona fissa una forbice di valori fra i 1350 ed i 2000 euro/mq. Faccio due conti:
    superficie calpestabile: 48 mq. ;balconi : 18 mq.; cantina 4 mq. Totale 70 mq. il che porta ad uno sproposito di valore, nella forbice anzidetta compresa fra 94.500 euro e 140.000 euro. Ritengo completamente fuori di testa chi comprerebbe un appartamento i2 stanze-bagno e cucina anche al minimo del prezzo detto prima. Allora, rifaccio due conti: ai 48 metri calpestabili, aggiungo i 22 metri dei balconi e cantina moltiplicati per un coefficiente di 0,25 che è quello che mi sembra di ricordare che si applichi per equiparare tali ambienti alla superficie calpestabile. Il totale finale mi dice: 48 + 5,5 (22 x 0,25) = 53,5. E nella famosa forbice risulterebbero quindi 53,5 x 1350=72225 e 53,5 x 2000=107.000.
    E secondo me il primo dei due valori è ancora troppo elevato e non perché io sia interessato ma perché la statistica immobiliare della zona in argomento -semi centrale- non ha considerato che, appunto, in quella parte di città (parlo di Torino) nel 1952 erano state assegnate 114 abitazioni Ges.Ca.L. e che nell'area in osservazione sono un'isolotto in un mare di abitazioni più anziane ma più signorili ed anche più giovani e moderne. L'abitazione di cui sto parlando non ha mai subìto alcuna ristrutturazione. Nostra madre ci ha vissuto fino al 2009 sottoponendola ad una normale manutenzione ma senza mai rifare nessun impianto che, sembra impossibile, sono ancora quelli originali!
    Ecco qua. La lunghezza dell'esposizione ripaga quanti avevano notato la mia mancanza (protratta per cause mediche) dal forum.
    Aspetto consigli, suggerimenti, osservazioni e quant'altro per risolvere al meglio l'arcano.
     
  2. jac1.0

    jac1.0 Ospite

    Ma tu a quanto vorresti venderla?
     
  3. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ovviamente al minimo sindacale valido per l'AdE....
     
  4. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Che è il prezzo valore ex art. 1, comma 497 della legge n. 266/2005.
     
  5. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Questo concetto mi manca. Cosa e' e come si determina?
     
  6. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Io ho tentato così per un lastrico che ho venduto (causa mutuo) a mio figlio:
    X € al mq. prezzo corrente dei terreni edificabili
    1/3 al mq. inferiore prezzo dichiarato al rogito
    dopo un anno e mezzo notifica di accertamento con adesione e modello F23 compilato con gli importi di maggior valore accertato e maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale e sanzione ridotta di 1/6 e interessi legali dal giorno del rogito al giorno di notifica. Oppure invito a comparire per eventuale definizione in contraddittorio dell'accertamento.
    Sono andato al contraddittorio: prezzo di favore per figlio, individuazione zona e non pertinenza di valorizzazione al medesimo prezzo tutti i terreni fabbricabili.
    Mi è andata bene: sconto del 71% sull'importo richiesto!
    Ho risparmiato sulla parcella del notaio e sul totale delle imposte, considerate quelle versate al rogito e le seguenti all'AdE.
    Argomentazioni utili per il contraddittorio, a parer mio.
     
  7. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Semplicissimo.
    Ti allego la guida del Consiglio Nazionale del Notariato.
     

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    Ultima modifica: 6 Settembre 2014
  8. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Grazie a tutti. Le idee ora sono più chiare. Un'ultima cosa: il ricavato della vendita dovrà poi essere indicato nella dichiarazione dei redditi?
     
  9. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    No ! Nel tuo caso, trattandosi di bene ereditato, non hai nemmeno una plusvalenza, che comunque andrebbe tassata a parte e fuori dalla Dichiarazione.
    Nella dichiarazione, Quadro B, la vendita risulterà indirettamente, indicando il numero dei giorni di possesso.
     
    Ultima modifica: 7 Settembre 2014
  10. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Grazie, mi hai levato l'ultimo cruccio!
     
  11. jac1.0

    jac1.0 Ospite

    Qual'è il codice di utilizzo usato per l'UNICO Pf? Grazie.
     
  12. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    E che cosa ne sa "alberto bianchi"? E' un soggetto titolare di reddito relativo a quell'immobile e che quindi dovrà dichiararlo?
     
  13. jac1.0

    jac1.0 Ospite

    Sono un buddista tibetano, non posso risponderti per le rime (e neanche in prosa)...
    E non sono neanche una bizzosa primadonna...
    A proposito, ti presento il grande Masaru Emoto:
    http://www.masaru-emoto.net/
     
  14. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Per Nemesys: Dice Alberto Bianchi che non dovro' pagarci tasse conseguenti alla vendita. Confermi? Sono titolare di reddito da pensione e da fabbricati.
     
  15. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Sì. L'art. 67, comma 1 del TUIR approvato con D.P.R. n. 917/1986 prevede che:
    "Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente:
    a) (omissis);
    b) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione
    principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante;
    (omissis)".
     
  16. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Ha (probabilmente) una plusvalenza, ma non costituisce reddito (diverso) e quindi non è soggetta a imposta.
    Se non fosse esclusa dai redditi diversi, la plusvalenza va esposta in dichiarazione (nel quadro RL del Mod. Unico oppure nel quadro D del Mod. 730) solamente se all’atto della cessione la parte venditrice non fa richiesta al notaio di applicare l’imposta sostitutiva del 20% prevista dall'art. 1, comma 496 della legge n. 266/2005. Se non si fa tale richiesta, la plusvalenza deve essere indicata in dichiarazione ed è imponibile IRPEF in base all’aliquota marginale del contribuente.
     
    Ultima modifica: 8 Settembre 2014

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