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aleug

Membro Junior
Proprietario Casa
Buongiorno a tutti.
Sono sempre uno dei 12 comproprietari a varie quote di un appartamento avuto in eredità.
10 siamo rappresentati da un amm.re esterno e due si presentano in proprio.
Siamo finalmente riusciti tramite tribunale a rientrare in possesso degli affitti e quote condominiali non pagata dall'inquilino e la situazione ora "sembra* normalizzata.

Domande;. Il contratto di locazione (4+4) è stato da noi regolarmente disdettato al termine dei primi 4 anni (31 ott 2021). L'inquilino ha già detto verbalmente che non se ne andrà ma che invece ha intenzione di comprare la casa.

Come dobbiamo comportarci? Pur essendo "abusivo" conserva sempre il diritto di prelazione?
Eventualmente il nostro diritto di prelazione è più forte del suo?

Vendendo la casa bisogna applicare lo sconto come se fosse occupata?
Possiamo in questo caso rivalerci su di lui per mancato guadagno?


Grazie
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
Eventualmente il nostro diritto di prelazione è più forte del suo?
Si, il diritto di prelazione del coerede, in caso di comunione ereditaria, prevale su quello dell’inquilino.
Quindi, se uno di voi vuole acquistare l’immobile , l’inquilino dovrà lasciarlo.
 

aleug

Membro Junior
Proprietario Casa
Si l'abbiamo fatto con l:avvocato ed ora vorremmo procedere con lo sfratto esecutivo (10.contro 2)
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
l'abbiamo fatto con l:avvocato
Quindi siete riusciti a disdire il contratto alla fine del primo quadriennio.

Ricordo la discussione precedente: pareva che non per tutti i 12 comproprietari ricorressero i motivi dell'articolo di legge citato da @Nemesis (due sono proprietari di altri immobili abitativi oltre alla propria abitazione).
O forse è stato possibile perché l'inquilino, come ipotizzavi, è proprietario di altri appartamenti?
Sarei curiosa di saperlo perché l'argomento mi aveva particolarmente interessata.
Sfratto per vendita immobile | propit.it - Forum per la Casa
 

aleug

Membro Junior
Proprietario Casa
Né l'una né l'altra. Davanti al Giudice l'inquilino ha chiesto i termini di garanzia e allo scadere ha pagato tutto comprese le spese legali.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Grazie della risposta.
E' una procedura che non mi è chiara; forse i termini di garanzia sono analoghi al termine di grazia concesso dal giudice ai morosi. Comunque è importante che abbiate recuperato il vostro credito e le spese.

vorremmo procedere con lo sfratto esecutivo
Suppongo farete uno sfratto per fine locazione se a fine mese il contratto non verrà rinnovato e l'inquilino non rilascerà l'appartamento.
 

aleug

Membro Junior
Proprietario Casa
Si mi è "scappato" garanzia ma in effetti era grazia

In effetti è nostra intenzione fare subito lo sfratto visto anche i precedenti.
 
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uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Allora il giudice ha concesso all'inquilino il termine di grazia di 90 giorni, e nell'udienza successiva il moroso ha sanato il debito pagando tutto il dovuto più le spese legali.
In tal caso il contratto non viene risolto, ma rimane "in vita" e la locazione continua.

Se l'avvocato vi ha detto che alla scadenza del 31/10 il contratto non si rinnova per il secondo quadriennio, significa che la vostra disdetta è supportata da validi motivi.

Per rispondere all'altra tua domanda
Vendendo la casa bisogna applicare lo sconto come se fosse occupata?
E' possibile ma difficile vendere una casa occupata, come di fatto è la vostra dato che
L'inquilino ha già detto verbalmente che non se ne andrà
e il prezzo di realizzo quasi sempre è inferiore.
Il fatto che il contratto di locazione sia stato regolarmente disdettato è un vantaggio, ma è poco probabile trovare un acquirente disposto a dover fare uno sfratto per fine locazione col rischio di sostenere delle spese e aspettare tempi non brevi per liberare l'immobile.
 

aleug

Membro Junior
Proprietario Casa
Penso anche io che sia difficile venderlo. L'inquilino darebbe solo una caparra riservandosi di saldare dopo 6 mesi (forse, dati i precedenti). Così eserciterebbe il suo diritto di prelazione, acquisterebbe a prezzo scontato pagando quando vuole, non pagherebbe più l'affitto e ci impedirebbe di vendere ad un estraneo.
Posso denunciarlo per mancato guadagno?
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Posso denunciarlo per mancato guadagno?
Secondo me no.

La decisione di vendere adesso un appartamento occupato è stata presa da voi proprietari, forse perché avete fretta di disfarvene.
Se desiderate spuntare un prezzo maggiore dovete prima liberare l'immobile, avviando lo sfratto per finita locazione se alla scadenza del 31/10 non viene rilasciato spontaneamente.
Purtroppo i tempi si allungano, e nel periodo intercorrente tra la risoluzione del contratto (31/10/2021) e la data effettiva di rilascio l'ex inquilino vi deve pagare l'indennità di occupazione.

Si può ragionare sull'ammontare dell'indennità di occupazione, che in genere è pari al canone di locazione (e comunque gli sfrattati quasi sempre non la pagano).

Art. 1591.
Danni per ritardata restituzione.

Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno.

chiedendogli il risarcimento del "maggior danno" se riuscite a dimostrarlo.

Ne avete parlato col vostro avvocato?
 

aleug

Membro Junior
Proprietario Casa
Parleremo con l'avvocato nei prossimi giorni.
Ti ringrazio era quello che ora volevo sapere.

Farò seguito con gli sviluppi se non avrò nel frattempo altro da chiedere
altrimenti approfitterò ancora.
Grazie
 
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Reazioni: uva

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
L'argomento è interessante; se scrivi qui come si evolve la vicenda potrebbe essere utile ad altri proprietari che si trovino in situazioni analoghe.

La cosa fondamentale è che la vostra disdetta per evitare il rinnovo del contratto al termine del primo quadriennio sia valida, ben motivata.

Avendo sanato la morosità in udienza l'inquilino ora è in regola se continua a pagare i canoni.
Lo scenario di sfratto per morosità, risoluzione del contratto con la convalida e conseguente rilascio della casa (che avevo ipotizzato nella discussione precedente) è tramontato.
Invece se lui si consulta con un avvocato e trova il modo di contestare la vostra disdetta potreste avere dei problemi nel procedere con lo sfratto per fine locazione.

Vi auguro che tutto fili liscio!
 

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