Vendita casa con eredi in disaccordo

[lupocleo]

Ciao a tutti,
vorrei sapere una cosa : ho in comproprietà al 50% con mio fratello una casa bifamiliare (la nostra vecchia casa di famiglia), in cui lui vive al piano superiore con la famiglia e io dovrei vivere in quello inferiore (ma vivo altrove e attualmente la casa è vuota ). La quota della casa non è stata divisa, quindi ognuno di noi sarebbe comproprietario al 50% di ogni piano. io vorrei affittare la mia parte ma lui non pare molto d'accordo ( ci sarebbero problemi cn cantina\lavanderia in comune, c'è il cane, c'è un solo garage e pochissimo spazio x altre auto). L'unica soluzione sarebbe vendergli la mia quota e lasciarla tutta a lui. Il problema è che lui non ha sicuramente denaro x comprarla ( penso si aggiri sui 500.000euro ma ancora non le abbiamo valutate). Aggiungo che abbiamo anche due bilocali e un bar tutti locati.
Io vorrei anche fare uno scambio tipo " ti lascio la casa e io prendo i tre immobili" ma è probabile che i tre immobili non raggiungano lo stesso valore della villetta.
Quindi se io volessi vendere la villetta ( a terzi ), lui sarebbe obbligato a vendere la sua quota (anche lui a terzi) ?
ho sentito dire che quando gli eredi sono in disaccordo la vendita della casa va all'asta.
ma è vero?
aiuto!!!

 

[AvvocatoDauriaMichele]

Vedo che Lei è al primo messaggio, quindi prima di tutto le do il benvenuto.

Per vendere la Sua quota ereditaria ha bisogno di porre in essere una procedura particolare, in quanto deve preavvertire il coerede della Sua intenzione, facendo a lui prima degli altri l'offerta; qualora non accetti potrà vendere a terzi, ma qualora vendesse a prezzo inferiore a quello dell'offerta il coerede potrà esercitare il diritto di prelazione legale (cioè potrà entrare in possesso della quota venduta pagando lo stesso prezzo all'acquirente). Tenga presente che stiamo parlando sempre di QUOTE, non di appartamenti; per avere la disponibilità dell'appartamento infatti è necessario procedere prima a divisione, che qualora non si trovi un accordo può essere fatta anche in via giudiziaria (ma glielo sconsiglio, cerchi di conservare i migliori rapporti con Suo fratello, ne guadagnerà in salute). Essendo solo due eredi vi è bisogno anche dell'assenso di Suo fratello per dare in locazione l'appartamento.
Saluti.

 

[1giggi1]

Nel caso descritto vi sono interessi contrapposti e, a quanto pare, difficilmente conciliabili, se nessuno vuole recedere dalle proprie intenzioni/aspettative.

Tu hai ragione fino al limite delle ragioni di tuo fratello, il quale non può impedirti di godere anche a te della cosa comune.

Se il parlare franco e diretto non ha prodotto nessun risultato come ad esempio l'affitto dell'immobile vuoto delimitando gli spazi e i servizi comuni da destinare anche al locatario (se diverso) o a tuo fratello se vuole l'uso esclusivo, allora non resta che, tramite un legale, si prospetti quali sono le intenzioni per poter godere della cosa comune visto che qualcuno già ne gode senza pagare nulla.

La via della divisione giudiziale, anche se è l'ultima ratio quando è possibile ancora parlarne, va comunque avvertita, il rischio è che senza accordo, se le cose non sono divisibili (ma un perito del tribunale potrebbe decidere che lo sono facendo due gruppi di beni e poi estraendo a sorte, gruppi che potrebbero essere assortiti tra gli appartamenti e i locali), si arrivi alla vendita con un prezzo inferiore al reale valore e che tuo fratello oltre a rimetterci in termini economici (dato il momento economico) si dovrà trasferire in un altro immobile.

Non conviene a nessuno imbarcarsi in tali azioni (sia chi le promuove e sia chi si oppone), ha ragione l'avvocato, ma se non si riesce a far comprendere che le aspettative e i godimenti di tutti hanno lo stesso valore allora è l'unica via percorribile.

In bocca al lupo.

Luigi

 

[adimecasa]

fate fare una stima degli immobili ereditati tutti e da li fate una divisione e se necessita una compensazione, questa mi sembra una via migliore tra coeredi ciao e benvenuto nel forum

 

[lupocleo]

grazie per avermi risposto.
innanzitutto a gennaio avevo proposto a mio fratello di cominciare a far valutare le case, era d'accordo ma non ho visto nessuno ! ( lui ha un amico architetto).....io sto per diventare mamma e lui ha una moglie che ha un tumore ( e nonostante la chemio forse non ce la farà). Insomma io non voglio affrettare i tempi ma il suo "disinteresse" mi dà un po' fastidio.
La mia quota non potrebbe mai ritirarla perchè so bene che in banca non ha molto e anche se vendessimo i tre immobili in affitto non riuscirebbe a comprare la mia quota. ( onestamente le case in affitto fanno comodo perchè in tutto rendono 1200euro che dividiamo a metà).
ormai aspetterò l'anno nuovo e la nascita di mio figlio ( e vedrò come va mia cognata) e poi gli farò nuovamente notare che almeno facendo valutare le case faremo un primo passo.
siamo entrambi operai e capisco bene anche la sua situazione ( lavora solo lui, ma oltre ai 600 euro al mese di affitto lui ha in affitto un'altra casa a 550, quindi a lui tutti questi affitti fanno molto comodo).
però io non posso nemmeno lasciare una casa vuota (fino a pochi mesi fa la usavo x pranzarci dato che lavoro a 100m dalla casa, ma tornando al lavoro farò il part-time e quindi la casa nn la userò più).....e per di più devo pagarci le bollette senza usarla ! ( e col mio stipendio da mille euro nn posso permettermi di buttare i soldi al vento, specie ora che la mia famiglia si allarga!).
io e lui siamo proprio opposti e non so proprio come e quando troveremo una soluzione, so solo che io ne ho piene le scatole !

grazie a tutti per le risposte!

Nel caso descritto vi sono interessi contrapposti e, a quanto pare, difficilmente conciliabili, se
nessuno vuole recedere dalle proprie intenzioni/aspettative.

Tu hai ragione fino al limite delle ragioni di tuo fratello, il quale non può impedirti di godere anche a te della cosa comune.

Se il parlare franco e diretto non ha prodotto nessun risultato come ad esempio l'affitto dell'immobile vuoto delimitando gli spazi e i servizi comuni da destinare anche al locatario (se diverso) o a tuo fratello se vuole l'uso esclusivo, allora non resta che, tramite un legale, si prospetti quali sono le intenzioni per poter godere della cosa comune visto che qualcuno già ne gode senza pagare nulla.

La via della divisione giudiziale, anche se è l'ultima ratio quando è possibile ancora parlarne, va comunque avvertita, il rischio è che senza accordo, se le cose non sono divisibili (ma un perito del tribunale potrebbe decidere che lo sono facendo due gruppi di beni e poi estraendo a sorte, gruppi che potrebbero essere assortiti tra gli appartamenti e i locali), si arrivi alla vendita con un prezzo inferiore al reale valore e che tuo fratello oltre a rimetterci in termini economici (dato il momento economico) si dovrà trasferire in un altro immobile.

Non conviene a nessuno imbarcarsi in tali azioni (sia chi le promuove e sia chi si oppone), ha ragione l'avvocato, ma se non si riesce a far comprendere che le aspettative e i godimenti di tutti hanno lo stesso valore allora è l'unica via percorribile.

In bocca al lupo.

Luigi

 

[lupocleo]

infatti la soluzione più logica è farli valutare, vedere quanto valgono e da lì decidere come dividere.
ma so già che qualsiasi cosa si farà nn andrà bene.
mettiamo il caso che i 3 immobili in locazione valgano 500.000 e lo stesso dicasi per la villetta:
la soluzione più logica sarebbe che lui tenesse la villetta ( almeno avrebbe 2 appartamenti e tutto il giardino x se senza estranei ) e io mi prenderei i 3 immobili locati ( che almeno potrei vendere come e quando voglio xè so bene che lui nn li venderebbe mai).
poi so che avrebbe da dire perchè non avrebbe più un'entrata fissa....
se invece dividessimo i 3 immobili e io affittassi la villetta avrebbe da dire perchè lui non vorrebbe estranei in casa.....
e quindi ci sarebbe sempre un problema, lo so!
a volte mi sento come se avessi un gemello siamese attaccato dappertutto.....

 

[Nerone]

e quindi ci sarebbe sempre un problema, lo so!
a volte mi sento come se avessi un gemello siamese attaccato dappertutto..

Da quel che ci racconti, senza nulla togliere alla tragedia che sta vivendo tuo fratello a motivo della moglie, è pur vero che il tuo bambino avrà diritto ad una mamma serena in grado di sorridere e trascorrere serenamente tempo con lui/lei senza che l'amarezza dei rapporti con tuo fratello vi disturbi. Per cui al tuo posto metterei la questione in mano ad un mediatore legale o avvocato e farei in modo di arrivare ad una soluzione, tanto in questo modo chi ci rimette sei solo tu.

 

[lupocleo]

ti ringrazio Azzurra, mi fa piacere sapere che qualcuno la pensa come me. Questa casa e le altre le abbiamo ereditate due anni e mezzo fa non certo ieri, ma fino a luglio la villetta mi faceva comodo nella pausa pranzo, ormai non più. Ora lascio finire l'anno, poi a gennaio nascerà e a febbraio gli farò presente che vorrei fare valutare le case ( ancora non gli ho chiesto perchè il suo architetto non è venuto a valutarle) e se vedo che non cambia nulla comincerò a darmi da fare seriamente !
sono stata fin troppo buona finora e da una persona che il giorno prima che morisse mia mamma mi disse di andare con lui in banca perchè aveva paura che potessero sparire soldi dal contoe per pagare meno le tasse dell'eredità e da sua moglie che quando mia mamma seppe di avere un tumore raro le disse quasi sogghignando " ah anche un tumore raro le è venuto".....beh francamente credo di aver sopportato fin troppo.....se non ci fossero di mezzo i miei due nipoti, queste due persone le avrei mandate a quel paese tanto tempo fa, e sarei stata felice di spendere tutto a favore degli avvocati invece che lasciar godere i soldi dei miei genitori a loro...!!!!!
non li considero nemmeno più miei parenti......mi fanno solo schifo e meno li vedo meglio sto!
scusate lo sfogo!

 

[lupocleo]

grazie per il benvenuto e hai ragione questa è proprio la soluzione migliore, quella che ho sempre avuto in mente io, peccato che dall'altra parte qualcuno non pare sia troppo d'accordo, e intanto i mesi passano.....anzi ormai sono passati due anni e mezzo.....