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  1. fashion

    fashion Membro Junior

    Inquilino/Conduttore
    chiedo il vostro aiuto per favore.
    c'e' una casa di proprieta' di una signora abbastanza anziana che vende perche' vuole andare a vivere vicino alla figlia.
    ho capito che i figli sono tutti sposati e la casa e' gia' libera.
    tutti hanno una quota di proprieta' madre e figli..
    mi sapete dire in caso di proposta..come scrivere per far si' che firmino tutti l'accettazione della proposta??
    non vorrei che firmassero solo due o tre e uno no e avere problemi magari al preliminare o al rogito
    perche' magari uno non vuole vendere e certamente non vorrei versare caparre che poi non si sa che fine facciano o intentare una causa in tribunale.
    mi sembra di aver letto da qualche parte che posso vincolare la proposta all'accettazione di tutti.
    mi confermate??
    grazie.
     
  2. maria55

    maria55 Membro Attivo

    Professionista
    Puoi condizionare la proposta all'accettazione di tutti i comproprietari.
     
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  3. fashion

    fashion Membro Junior

    Inquilino/Conduttore
    grazie mille.
     
  4. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    La cosa migliore che tutela l'acquirente nel modo migliore è che la proposta di acquisto, l'eventuale contratto preliminare ed il rogito definitivo siano firmati, direttamente o per procura speciale, da tutti i comproprietari, ciascuno per i propri diritti e TUTTI SOLIDALMENTE PER L'INTERO.:)
     
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  5. fashion

    fashion Membro Junior

    Inquilino/Conduttore
    grazie, quindi devo intestatare la proposta ai tutti i proprietari e per sapere chi sono e quanti sono devo leggere la dichiarazione di successione.
    anche perche' se io intesto la proposta a tutti e firma uno solo per accettazione, credo che quella proposta non sia valida.
    mentre se faccio la proposta ad uno solo dei proprietari che accetta e poi qualcuno degli altri coeredi che non ha firmato l'accettazione e si rifiuta di andare al preliminare ed al rogito sarebbero guai per me.
    mi confermi??
    a questo punto credo che sia meglio condizionare la proposta all'accettazione di tutti i proprietari.
    pensi che l'agenzia abbia dei problemi a farmi vedere quanti sono veramente gli eredi??
    io non so ancora quanto siano veramente ma la casa si trova a carugate e per me sarebbe comodissima perche' lavoro al centro commerciale..
    posso chiedere di vedere il rogito o la successione??
    scusa ma e' abbastanza complicato per me che sono inesperta.
    grazie.
     
  6. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Puoi benissimo chiedere la visione della dichiarazione di successione dove sono indicati gli eredi e i legatari.
     
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  7. piola75

    piola75 Membro Junior

    Professionista
    la proposta al limite te la può firmare anche una sola persona (io però a garanzia della parte acquirente vorrei che la persona che firma la proposta avesse una dichiarazione d'intenti anche da parte degli altri comproprietari), ma il compromesso dev'essere firmato da tutti i comproprietari.
     
  8. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Purtroppo l'accettazione della proposta di acquisto da parte di uno solo dei comproprietari non avrà efficacia verso tutti nel caso in cui anche uno solo dei comproprietari si rifiuti di adempiere alle obbligazioni assunte dall'accettante.
     
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  9. piola75

    piola75 Membro Junior

    Professionista
    Se ho in mano il consenso alla vendita da parte di Tizio e Caio ed Abele per firmare la proposta di vendita e poi ci ripensano non so quanto possa essere inefficace....poi si sa il mondo si divide tra gli onesti e disonesti....
     
  10. fashion

    fashion Membro Junior

    Inquilino/Conduttore
    infatti, e' quello che mi ha spiegato un mio amico piu' esperto di me.
    mi ha detto che se faccio una proposta di una casa con piu' eredi la dovrei intestare a tutti gli eredi e se uno solo non firma quella proposta non sarebbe valida.
    e' vero??
    Cioe' io in un caso come questo avrei diritto a tirarmi indietro ed ad avere indietro il deposito che ho versato per fermare la casa??
    e naturalmente non pagare la provvigione??
     
  11. fashion

    fashion Membro Junior

    Inquilino/Conduttore
    questo mio amico mi ha anche detto che se io invece la proposta la intesto ad uno solo
    degli eredi e qualcuno di loro non firma, il contratto sarebbe valido lo stesso, dovrei pagare la provvigione lo stesso ma se poi qualcuno degli eredi al preliminare o al rogito non volesse firmare, quell'erede che ha firmato sarebbe inadempiente nei miei confronti.
    questo non mi tranquillizza..non vorrei andare in causa per anni per farmi dare indietro i soldi sborsati ed i danni.

    consenso??? Tu parli di speciale procura a vendere fatta da un notaio???
    cioe' gli altri eredi fanno una procura ad uno solo degli eredi a vendere per conto anche loro.
    bhe', in questo caso e' come se avessero firmato anche loro e se si tirassero indietro sarebbero tutti inadempienti.
    mio cognato mi ha spiegato queste cose ma per prudenza preferisco chiedere anche a voi che lo fate di mestiere di vendere case.
    adesso sabato andro' in agenzia a aprlare di tutto questo in agenzia.
    grazie tante a tutti.
     
  12. piola75

    piola75 Membro Junior

    Professionista
    Io ti ripeto la mia personale opinione che corrisponderebbe a quello che direi ad un mio cliente: 1_ Vorrei che anche l'accettazione fosse firmata da tutti i comproprietari. 2_ Se firma una sola persona, acconsentirei SOLO ed ESCLUSIVAMENTE con l'acquisizione di un documento firmato dagli altri comproprietari al consesno alla vendita da allegare alla proprosta di acquisto, con la clausola che se al momento della firma del compromesso uno degli altri comproprietari non si presenta, la suddetta proposta è priva di efficacia e dà diritto al promittente acquirente la restituzione dell'acconto depositato (che solitamente lo tiene a garanzia l'agenzia immobiliare o un tecnico, o notaio a seconda di come si svolge la trattativa).3_ L'Agenzia Immobiliare ha diritto alla provviggione al perfezionamento della proposta d'acquisto e quindi con la firma del compromesso!!
    A volte io personalmente ho fatto inserire una clausola nel compromesso, che la provvigione all'agenzia sarebbe stata riconosciuta con la stipula del rogito. (questo nei casi in cui ci sono dei problemi legati all'immobile da acquistare che potrebbero far saltare l'atto di acquisto).
    Saluti
    Paola Poli
     
  13. fashion

    fashion Membro Junior

    Inquilino/Conduttore
    meno male.
    pero' scusa se non sono d'accordo su una cosa che hai detto.
    altri agenti molto bravi mi hanno spiegato, anche la mia agenzia l'ha fatto, che la proposta diventa un preliminare quando il venditore l'accetta ed in quel momento io dovro' pagare la provvigione.
    non alla firma del compromesso dopo. anzi mi hanno parlato di scrittura integrativa se vogliamo farla ma non e' obbligatoria..
    il mio agente mi ha detto di fare la proposta come se fosse un preliminare da subito.
    scusa, un poco alla volta, mi ricordo tutto quello che mi e' stato detto.
     
  14. piola75

    piola75 Membro Junior

    Professionista
    La prassi è di firmare una proposta di vendita per fermare la casa, lasci un cifra simbolica (1000-2000-5000 euro) all'agenzia, nella quale di solito viene scritto che in caso di accettazione dell'altra parte entro un termine stabilito (7-15-30 giorni) verrà perfezionato con la firma del compromesso. Anche perchè nella proposta ci vengono scritti solo alcuni elementi legati all'immobile e non tutti, è una scrittura molto sintetica. Per lo meno dalla mie parti questa è la prassi... non so se da voi è diversa... Comunque se da voi la proprosta diventa automaticamente prelimiare di acquisto (compromesso) :1_ VORREI CHE ALL'INTERNO DELLA PROPOSTA CI FOSSERO TUTTI I DATI ESSENZIALI E DETTAGLIATI 2: NON MI ACCONTENTEREI PIU' ASSOLUTAMENTE DEL CONSENSO SCRITTO DAGLI EREDI MA VORREI LA FIRMA DI TUTTI OPPURE LA PROCURA A VENDERE (a firma del notaio) da allegare.
     
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  15. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Ecco perchè gli onesti...si ammirano e i disonesti...si bastonano.

    E' la norma che è essenziale per avere validità...su tutto il territorio nazionale.
     
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  16. fashion

    fashion Membro Junior

    Inquilino/Conduttore

    guarda ti do' ragione sulla firma di tutti i comproprietari e anche sulla procura, grazie.
    ma sul resto non sono d'accordo.
    ho letto tanto anche su questo forum i tuoi colleghi che hanno sempre detto che se una proposta rimanda alla data di un preliminare sarebbe un preliminare del preliminare e quindi a forte rischio di nullita'.
    mentre una proposta fatta come un preliminare deve rimandare solo ad una scrittura integrativa per essere valido.
    ci sono state tante discussioni sull'argomento ma alla fine ho capito.
    io per esempio non firmerei mai una proposta che rimanda alla data di un compromesso da fare.
     
  17. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    La proposta di vendita o di acquisto è un documento che le parti possono firmare prima della compravendita vera e propria. Essa consiste, rispettivamente nella manifestazione della volontà di vendere fatta dal proprietario del bene ad un probabile acquirente o nella manifestazione della volontà di acquisto fatta da un possibile acquirente al proprietario del bene: in entrambi i casi con l'accettazione della proposta, quantunque non lo si creda, il contratto di compravendita è perfezionato e vincolante per entrambe le parti.
    forma del preliminare
    (art. 1351 c.c.) il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prevede per il definitivo
    trascrivibilità del preliminare
    (art. 2645 bis c.c.) il contratto preliminare che ha ad oggetto beni immobili può essere trascritto presso la conservatoria dei registri immobiliari; in tal modo l'effetto prodotto dal successivo contratto definitivo sarà opponibile ai terzi sin dalla trascrizione del preliminare
    esecuzione dell'obbligo di concludere il preliminare
    (art. 2932 c.c.) se l'obbligato a stipulare il contratto definitivo non adempie alla sua obbligazione, l'altra parte può rivolgersi al giudice affiche questo pronunci una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso; se però si tratta di contratti che hanno ad oggetto il trasferimento della proprietà di cosa determinata o di un altro diritto, la parte che intende ottenere il trasferimento con la sentenza deve eseguire la sua prestazione o offrirsi di eseguirla nei modi di legge
     
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  18. fashion

    fashion Membro Junior

    Inquilino/Conduttore
    ti ringrazio jerri 48 ma il discorso del preliminare del preliminare e' un'altra cosa.:confuso:
     
  19. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Secondo l’opinione tradizionale, il contratto preliminare, riconosciuto ma non definito dall’art.1351 c.c., è un contratto mediante il quale una o più parti si obbligano alla stipulazione di un successivo contratto, detto definitivo. (Come menzionato sopra)
     
  20. piola75

    piola75 Membro Junior

    Professionista
    se posso darti un ultimo consiglio..... ti suggerisco di avvalerti di un professionista di fiducia, perchè noi ti possiamo dare tutti i consigli del caso, ma se non leggiamo le carte nel dettaglio che andresti a firmare, se non sappiamo nel dettaglio tutto quello che c'è da sapere, magari ti diamo un consiglio, in buona fede, che poi nel tuo caso risulta controproducente!! Lo so che un professionsta va pagato ed uno preferisce fare da sè per risparmiare.... ma molto spesso i soldi che spendi adesso, ti possono far risparmiare problemi, ansie e spese aggiuntive domani.....
     

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