Vendita casa in edilizia convenzionata e alcuni riferimenti normativi

[Sphingem]

Buon giorno
Volevo sottoporvi il mio problema nella speranza che qualcuno più ferrato di me in materia mi possa chiarire le idee ed evitarmi problemi.

Dal novembre 2005 possiedo, in diritto di proprietà, un'abitazione costruita in edilizia convenzionata su un lotto ceduto dal Comune, in diritto di proprietà e ai sensi dell’art. 35 della L. 865/1971, alla Cooperativa che poi ha realizzato l'alloggio. Non mi risulta che il terreno sia stato espropriato ma che fosse già di proprietà del Comune il quale lo ha inserito in un'area PEEP in cui ha costruito anche lo IACP.
La convenzione ventennale tra il Comune e la Cooperativa è stata stipulata nel dicembre 2002. Con lo stesso atto si è provveduto anche a trasferire la proprietà del terreno.

Poiché avrei necessità di trasferirmi, la vendita del mio alloggio attuale deve sottostare ai vincoli imposti dai commi 15, 16, 17, 18 e 19 dell’art. 35 della L. 865/1971 oppure posso contrattare liberamente a prezzo di mercato, come mi sembra di capire dall'art. 23 della L. 179/1992 che ha abrogato quei commi?

La stessa L. 179/1992, tra l'altro, all'art. 20 recita "A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, gli alloggi di edilizia agevolata possono essere alienati o locati, previa autorizzazione della regione, quando sussistano gravi e sopravvenuti motivi e comunque quando siano decorsi cinque anni dall'assegnazione o dall'acquisto".

Fermo restando che la vendita sarebbe perfezionata successivamente a novembre 2010, pertanto dopo 5 anni dall'acquisto, come dovrei comportarmi in caso di contenzioso con il Comune che volesse far rispettare i vincoli della convenzione anche se, a mio parere, non più in vigore?

Grazie a tutti per le risposte.

 

[Sphingem]

Continuando a cercare informazioni in rete per risolvere il mio problema, mi sono imbattuto in questo parere, che riporto integralmente:

Le sentenze del Consiglio di Stato sulla convenzione edilizia hanno così dichiarato:

1. In via generale la giurisprudenza in materia di vincoli ha chiarito l’impossibilità per il comune di fissare limiti alla commerciabilità dei beni oltre quelli fissati dal legislatore nazionale affermando che "poiché l’art.35, c. 14 – 17, della L. 22 ottobre 1971, n. 865, stabilisce una disciplina limitativa della commerciabilità degli alloggi, l’autorità comunale non può disporre ulteriori restrizioni ostandovi la riserva di legge prevista nell’art. 42, c. 2, della Costituzione" (Cons. Stato, sez. IV, 10 gennaio 1990 n. 9), e che "sono illegittime le clausole inserite in una convenzione per l’assegnazione di aree destinate alla realizzazione di alloggi economici e popolari con le quali l’autorità comunale in violazione dell’art. 35 della L. 22 ottobre 1971, n. 865, imponga alle cooperative ed ai suoi assegnatari limitazioni alla facoltà di cedere o locare gli immobili diverse e più onerose di quelle previste direttamente dal legislatore" (Cons. Stato, sez. IV, 10 gennaio 1990 n. 9). Successivamente tutti i vincoli stabiliti dall’art. 35, L. 865/1971 dal c. 15 al 19 sono abrogati dall’art. 23, c. 2, della L. 179/1992;
2. La Legge 179/1992 ha non solo ridotto a 5 anni il divieto di alienabilità e di locazione precedentemente fissato in 10 e 20 anni per gli appartamenti realizzati su aree cedute in proprietà, ma ha altresì abrogato tutte le prescrizioni soggettive e di determinazione del prezzo di cessione degli alloggi oltre il periodo di durata di detto divieto.

Che ne pensate?


P.S.: fatemi sapere se devo citare il link da cui ho estratto il testo

 

[bolognaprogramme]

E' il solito problema di lana caprina....

E' vero che esiste la Legge Ferrarini - Botta del 1992, ma i Comuni continuano a sottoscrivere Convenzioni con gli stessi vincoli di prima e te lo dice la stessa Convenzione a cui fai riferimento stipulata nel 2002.

Tanto per darti un'idea: io e mio fratello abbiamo ereditato dai genitori un appartamento in provincia di Bologna in diritto di proprietà, convenzione della fine degli Anni Ottanta.
Il Comune in oggetto si è costruito - per fare soldi - una bella delibera ad hoc e per poter vendere l'immobile abbiamo dovuto riscattare il diritto di proprietà con la bella cifra di € 11.000,00.

Dipende anche dal notaio da cui vai a stipulare la vendita: c'è quello che non richiede l'aggiornamento del prezzo (unico vero vincolo ostativo) e quello che lo vuole....

Come comportarti con il Comune dipende da quello che sei disposto a fare: se vuoi combattere, vai per vie legali, se no .... soccombi e applichi il prezzo convenzionato aggiornato secondo i parametri ISTAT.

So che non ti ho dato informazioni simpatiche, ma questo è lo stato di fatto, perlomeno a Bologna e provincia...

Silvana

 

[ralf]

Cara Silvana grazie per l'apporto a Propit su un argomento veramente ostico

 

[Sphingem]

Cosa intendi per aggiornamento del prezzo? E perché riscattare il diritto di proprietà se già in tuo possesso? Scusa per le domande, forse banali, ma sono digiuno in materia.
Grazie ancora per la risposta.

 

[bolognaprogramme]

Scusa il ritardo con cui ti rispondo, ma l'argomento è delicato e avevo bisogno di tempo.

Con tutte le tue citazioni di sentenze & co., credevi che tu avessi letto la Convenzione e ti fossi reso conto che l'unico modo per poter vendere un immobile di edilizia convenzionata è adottando il criterio prescritto dalla Convenzione, quindi aggiornamento del prezzo utilizzando gli indici ISTAT sul costo della vita o sul costo di costruzione, a seconda dei dettami...

Questo significa chiarissimamente che NON puoi vendere a prezzo di mercato.

Il riscatto del terreno, di cui parlavo e a cui abbiamo dovuto sottostare, deriva da una regolina scritta nella Convenzione e che nessun Comune fino a un paio di anni fa ha applicato.

Cioè, che al momento della vendita devi pagare LA DIFFERENZA tra il valore di mercato dell’area al momento della vendita meno il prezzo di acquisto, previsto nella convenzione originaria, rivalutato secondo l’indice ISTAT.

Non so se altre regioni abbiano cominciato ad applicare anche questo criterio.

In ogni caso, i Comuni, in barba a qualunque tipo di sentenza, continuano a stipulare le stesse Convenzioni di 20 anni fa e quindi non c'è scappatoia rispetto al prezzo vincolato.

Puoi comunque andare presso il tuo Comune e sentire loro cosa ti dicono.

Silvana

 

[ggg74]

Buonasera,
ho lo stesso problema per un immobile nel Comune di Roma, rispetto al quale la convenzione fra Comune e costruttore prevedeva il vincolo di alienazione per 5 anni (già passati) e il vincolo sul prezzo per 20 anni. Fra l'altro questo vincolo non era espressamente citato nell'atto di acquisto da parte mia.

Qualcuno sa se e come si può superare il vincolo ?