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  1. antonimac

    antonimac Ospite

    Salve
    in breve cercherò di raccontare le mia storia...decido di vendere casa e mi rivolgo all'agenzia immobiliare di queste più nominate del mercato a 240mila...passa un anno alla fine della scadenza del contratto mi presentano un acquirente con una proposta di 225mila e acconto di 10mila euro senza accettazione mutuo e dopo 4 mesi il rogito..lasciare casa dopo 50 giorni... non volevo accettare perché la caparra era poca al fronte di 225mila...mi assicurarono che tutto era apposto e che l'acquirente in base alla mia accettazione vende subito casa..sentendo che l'acquirente stava vendendo casa accettai la proposta...acquirente vende e io accetto i 10mila come caparra e i 215mila a rogito ok....l'agenzia dopo l'accettazione vuole i soldi della provvigione ma io do solo un acconto di 2mila euro perché mi servivano soldi per impegnarmi all'acquisto di un appartamento anche perché 50 giorni poi erano pochi a concludere un affare...trovo l'appartamento 20 giorni prima del rogito faccio il compromesso con i soldi che mi rimanevano dalla caparra del mio appartamento ok... poi 10 giorni prima del rogito l'agenzia mi chiama e dice che l'acquirente no ha avuto il mutuo....tutto questo tempo non sono stato mai avvisato dei problemi che potevano incidere alla mia vendita quindi facendomi impegnare all'acquisto di un'altro appartamento..per coscienza cerco di aiutare l'acquirente per farlo avere il mutuo ma niente era un super protestato con tanti problemi..dopo 5 mesi mi arriva una lettera dall'agenzia che vogliono le provigioni anche se non mi hanno venduto casa ...una bella truffa..ora sto in una situazione che sono senza soldi e devo fare un prestito per far fronte alla truffa presa..secondo voi il loro lavoro e stato fatto da veri professionisti immobiliari o da veri truffatori? questi soldi sono dovuti ? ho posso appigliarmi su qualcosa?
     
  2. Franci63

    Franci63 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Significa che non aveva inserito una condizione sospensiva per l’accettazione del mutuo ?
    Purtroppo solo se l’agenzia avesse saputo che l’aspirante acquirente era nell’impossibilità di avere il mutuo per la sua situazione economica hai qualche appiglio.
    Viceversa dovrai pagare le provvigioni; poi potrai solo tenere la caparra ricevuta, oppure fare causa al promissario acquirente (che però sembra non avere di che pagare) , per chiedere il risarcimento del maggior danno subito (provvigioni e caparre versate , che ora perderai se non ottemperi alle obbligazioni assunte con il tuo venditore ) , se potrai dimostrarlo.

    Certamente non sei stato informato correttamente, ma bisogna appunto vedere se il promissario acquirente ha “ingannato” tutti, nascondendo fino alla fine la sua situazione, o l’agenzia era al corrente delle difficoltà.
    In ogni caso direi che sei stato un po’ incauto ad accettare una proposta con una caparra piuttosto bassa, e ad impegnarti in un successivo acquisto su questa basi non troppo solide.
     
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  3. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Temo che l'agenzia non sia tenuta a verificare che il potenziale acquirente sia un superprotestato o meno. Sta a te fare le verifiche e gli accertamenti del caso, rivolgendoti agli uffici preposti, facendo visure ipotecarie e catastali, assoldando se necessario un'agenzia investigativa.

    10.000 Euro di caparra su un totale di 225.000 Euro è veramente poco.

    La caparra deve andare tra il 5% e il 10% del valore dell'immobile, nel tuo caso doveva andare da un minimo di 11.250 Euro e un massimo di 22.500 Euro, ti sei tenuto veramente sotto al minimo.

    Secondariamente, non è chiaro se hai accettato la caparra con la condizione che l'acquisto era subordinato all'ottenimento del mutuo, o meno. Se hai accettato con la condizionale dell'ottenimento del mutuo, sei stato un incosciente ad acquistare un altro appartamento senza avere la certezza dell'incasso della vendita del primo appartamento.

    In ogni caso l'agenzia ti ha messo in contatto con un potenziale acquirente, la loro attività l'hanno ahimé svolta, poi purtroppo tu per superficialità e eccessivo ottimismo ti sei lasciato prendere la mano impegnandoti nell'acquisto di un altro appartamento, ma di questo l'agenzia non può essere chiamata a rispondere.

    Avresti dovuto scegliere di stare in affitto 6 mesi / un anno dopo la vendita del primo appartamento, e nel frattempo - incassati i 225.000 Euro - avresti trattato e concluso per acquistartene un altro.
     
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  4. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ad avvalorare il fatto che l'agenzia non ha colpa, è la considerazione che se tu non fossi stato avventato impegnandoti a comprare una nuova casa senza prima aver venduto la vecchia casa, ora avresti semplicemente 10.000 Euro in più (la caparra che hai diritto di trattenere, come minimo!), ai quali avresti dovuto togliere la provvigione (+ IVA 22%) dovuta all'Agenzia Immobiliare.
     
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  5. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Le agenzie tendono tutte a minimizzare ("Non si preoccupi, la Banca le concederà senz'altro il mutuo!"), ma d'altro canto non è compito loro garantire la solvibilità dei potenziali acquirenti. Loro hanno l'incarico di metterti in contatto con un acquirente che sia in grado di fare una proposta scritta versando una caparra, poi se il promissario acquirente è squattrinato / protestato / non ha immobili su cui ti puoi rivalere per ricavare liquidità, è un problema solamente tuo.
     
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  6. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Si può ipotizzare che il tutto sia stato fatto con dolo dall'Agenzia Immobiliare e, congiuntamente, dal promissario acquirente solo in questo caso:

    L'agenzia chiede una provvigione (al netto dell'IVA che comunque va allo STATO) che è superiore a 10.000 Euro.
    In questo caso si può pensare che l'agenzia si sia messa d'accordo con un poveraccio che fa la proposta con 10.000 Euro, e poi l'agenzia ne incassa 15.000 di provvigione: ne restituisce 11.000 al poveraccio (che così ha 1000 euro in più di prima e ci ha guadagnato!), e ne tiene 4000 (e ci ha guadagnato pure l'agenzia!).

    A quanto ammonta la provvigione, IN PERCENTUALE, richiesta dall'agenzia?

    Facendo un rapido calcolo e risolvendo una disequazione:

    225.000 * X / 100 > 10.000

    X > 4,44 %

    Se la provvigione ammonta al 4,44% fanno paro, tanto spende il poveraccio quanto incassa l'agenzia (ignoriamo il 22% di IVA perché - come sappiamo - per l'Agenzia Immobiliare l'IVA non è né un costo, né un ricavo, in quanto deve versarla allo STATO).

    Se la provvigione è superiore al 4,44% allora si può sospettare il dolo congiunto tra agenzia e poveraccio. Ma dev'essere MOLTO SUPERIORE al 4,44 %.

    Ad esempio con una provvigione del 5%, il poveraccio spende 10.000 Euro per versare la caparra, e l'agenzia - a fronte del flop dell'operazione - ne incassa comunque 225.000 * 5 / 100 = 11250. Se sono d'accordo fra loro, deve ridarne 10.000 al poveraccio (che così rientra dei 10.000 Euro che ha perso versando la caparra), e i restanti 1250 Euro se li spartiscono fra loro, magari in parti uguali.
     
    Ultima modifica: 2 Settembre 2018
  7. antonimac

    antonimac Ospite

    salve Franci63 e Possessore grazie per il vostro intervento
    si la caparra e stata senza la clausola ad accettazione del mutuo
    la percentuale e il 3%
    io ho dato un acconto di 2mila euro....quindi per il momento quando ho accettato in parte sono stati pagati ma nel corso dei 4 mesi e possibile che un'agenzia non sa se ci sono dei problemi ?
    a 20 giorni dal rogito non sapevano niente ?
    ho fatto un compromesso 20 giorni prima che andavamo a rogito quindi con questo vi faccio capire che io ero all'oscuro di tutto..poi chi si pensa che un tizio si vende la casa per comprarsi la mia non ha il mutuo? per questo ho accettato i 10mila euro perché lui vendeva casa..
    non sono stato ottimista ma ho sempre pensato che poi in 50 giorni devo trovare casa che mi piace e poi acquistarla il tempo non era sufficiente anche questo e andato a mio sfavore...perchè se mi davano 6 mesi il discorso era diverso.per me se vale la legge o meno rimangono dei truffatori perché loro sapevano.....e probabilmente avranno truffato anche lui vendendoci la casa...
     
  8. antonimac

    antonimac Ospite

    come ho scritto in precedenza racconto in breve ...allora ecco la storia
    feci una visura su casa mia urbanistica che poi si rilevò una difformità non sanabile in quel caso l'agenzia disse stai tranquillo che gestiamo tutto noi...ma io dato che sono molto preciso e non mi piacciono imbrogli decisi di consultarmi con un geometra che rilevò una difformità sanabile in quanto non cera nessun aumento di volume e feci la pratica....con una docfa e cila in sanatoria sono passati mesi non ho avuto ancora nessuna risposta perché oltre alla truffa devo pagare la mora di circa 1300euro al comune...da inizio marzo aiuto il tizio acquirente dopo il no di Kiron mutui per le sue difficoltà all'oscuro di quale problema aveva ma niente nemmeno la mia banca gli vuole concedere il mutuo a fine maggio lo saluto per sempre lui e l'agenzia....poi dopo una settimana mi chiama al telefono e mi dice che il 99% a risolto il problema e che ha il mutuo e richiede di fare una perizia ok.....il mio avvocato gli fa firmare un documento di rinuncia a tutto quello che era di precedenza perché le cose erano cambiate con lavori condominiali ecc...e il prezzo della casa e la caparra persa non erano uguali al compromesso precedente..faccio con il tizio un'altro compromesso di duemila euro giusto per impegno ma io nemmeno quello volevo....fa la perizia bancaria con la documentazione del vecchio compromesso con cartine catastali non aggiornate ecc.. io li lascio fare e dopo gli dico che stato tutto aggiornato anche urbanisticamente..lui non ha il mutuo e l'agenzia dopo nemmeno 3-4 giorni mi manda una lettera di pagamento provigioni...perchè non me l'hanno chiesta prima?perchè sapevano che casa mia aveva una disformita e penso che loro non avevano diritto alla provvigione....
     
  9. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se la percentuale è il 3%, in base ai calcoli del caso in esame, Agenzia e poveraccio non erano d'accordo.
    Se fosse stata superiore al 4,44 %, in base ai calcoli e ai numeri in esame, Agenzia e poveraccio avrebbero anche potuto mettersi d'accordo per lucrare sul mancato affare (della serie "Cercano di vendere la tua casa, ma sperano che non ci riesci").

    L'agenzia fa da tramite, da intermediario, e non è tenuta a far venire a galla gli imbrogli e gli impicci che il poveraccio ha combinato e le pendenze che sono a suo carico.
    Se le agenzie dovessero fare tutti i controlli che tu pretendi, altro che il 3%, dovrebbero chiederti il 10% + IVA! Questi controlli suppletivi che chiedi hanno un costo: interrogazione della centrale allarme interbancaria (CRIF), agenzia investigativa per verificare la redditività dichiarata, interrogazioni catastali per verificare l'elenco immobili posseduti (appartamenti, ville, box, posti auto) e l'elenco terreni posseduti, visure ipotecarie per verificare se gli immobili e terreni posseduti sono bloccati alla vendita perché ci sono trascrizioni pregiudizievoli (visura pregiudizievoli da Conservatoria, visura pregiudizievoli da Tribunale), elenco dei conti correnti bancari e postali di cui è titolare, elenco dei libretti di risparmio postale o bancario di cui è titolare, elenco degli autoveicoli / motoveicoli ancora pignorabili di cui è titolare, eventuali oggetti di valore posseduti e noti alla collettività (esempio: un collezionista di quadri antichi che valgono una fortuna), e la lista potrebbe continuare...
    Quindi, è anche possibile che l'Agenzia sapesse, ma non è legalmente tenuta a interessarsene: tu le hai conferito un incarico di trovarti qualcuno, e loro te l'hanno trovato, ma la solvibilità, solidità e affidabilità di questo qualcuno, te la devi studiare da solo, con oneri interamente a tuo carico, e spesso sono soldi gettati al vento, perché quando arrivi alle visure e verifichi che il tizio ha 2 case già pignorate in tribunale dall'ex moglie, capisci che c'è rimasto ben poco da grattare...

    Hai chiesto quale Agenzia si stesse occupando della vendita? Hai visto degli annunci di vendita su internet relativi al suo immobile? Se la risposta è no in entrambi i casi, il poveraccio ha solo finto di vendere. Purtroppo su internet di incoscienti (nel senso che vogliono appartamenti non alla loro portata) e di perditempo ce ne sono a iosa.
     
  10. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Tanto bassa (leggermente eufemistico) che con tale somma è riuscito a pagare parte delle provvigioni e far bastare il resto per la sua di caparra... come dire una gara a chi la spunta con meno!!!

    Se la provvigione era del 3% (a testa) significa che con la caparra ci pagava l'agenzia e restavano poco meno di un paio di "bigliettoni"... non ci voleva W.Buffet per capire che il business si poteva rischiare solo con un passo alla volta.

    La versione completa della storia fa poi capire la mancanza di avvedutezza.
     
  11. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Caro @antonimac adesso a tue spese sai che:
    L’agente ha diritto alla provvigione quando l’affare è stato concluso per effetto del suo intervento. Pertanto, la provvigione matura alla conclusione dell’affare. Il codice civile dispone che l’affare si considera concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha avuto conoscenza che l’altra parte l’ha accettata.
    Di conseguenza, se non viene stabilito diversamente tra le parti, l’agenzia immobiliare non deve attendere la firma dell’atto notarile di compravendita per richiedere la provvigione ma può pretenderla alla firma della proposta d’acquisto (che può essere revocabile o irrevocabile) o del contratto preliminare (compromesso), insomma quando le parti hanno stabilito gli elementi essenziali per la conclusione dell’affare (prezzo, modalità di pagamento, data del rogito).
    Se l’affare non si conclude, l’agente avrà diritto solamente a un rimborso spese, salvo diversi accordi.
    La maggior parte delle agenzie immobiliari chiede l’intera provvigione alla firma del compromesso o del contratto preliminare. Solo poche agenzie la pretendono all’ accettazione della proposta di acquisto o al rogito.
    Tuttavia il codice civile prevede che l’agente immobiliare debba comunicare alle parti tutte le circostanze a lui note che possano influenzare la conclusione della compravendita. A tal fine, l’agente deve costantemente aggiornarsi in tema di diritto e fiscalità immobiliare, regolamenti comunali, catasto, ecc..
     
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  12. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Conviene trovare un accordo se devi ancora vendere casa tua gli dici che gli lasci il mandato e in aggiunta gli dai le spese come ha detto Criscuolo, prova.
     
  13. antonimac

    antonimac Ospite

    se non voglio più vendere potrei anche trattare sul prezzo almeno al. 50%? perché per i 5mila che mi hanno chiesto sono in difficoltà economica sono un operaio con figli e non dispongo di grosse somme...
     
  14. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Qui forse conviene giocare d'astuzia, nel senso si è "obbligati" ad accettare come da contratto, la somma richiesta con gli anticipi giusti garanzie ecc. pertanto se il compratore che propone il mediatore ha tutte le caratteristiche che hai scelto tu, non vedo perché non accettare, se nel frattempo scade il mandato e non trovano niente hai risparmiato, gli dai solo le spese e loro si ritrovano con le pive nel sacco.
    Se impunti i piedi in quel caso non ti resta che pagare perché se metti l'avvocato devi mettere in cantiere che se il giudice di da ragione come minimo compensa le spese ossia tu paghi il tuo avvocato e il tribunale e non sono bruscolini
     
  15. antonimac

    antonimac Ospite

    la mia casa non e impegnata perché il contratto e decaduto per termini quindi non più rinnovato da 10mesi....
    novembre 2017 compromesso
    dicembre 2017 scadenza di contratto agenzia...
    febbraio 2018 rogito non rispettato
    luglio richiesta di 5000euro per provvigione senza vendere
     

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