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  1. sebolino75

    sebolino75 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ciao, da 11 mesi posseggo la nuda proprietà della casa dei miei genitori che ne conserva i l usufrutto, abbiamo trovato un acquirente risposto ora a comprare l appartamento, come faccio per limitare le spese notarili e fiscali? Mi spiego, ho pagato 61500 la nuda priorità, adesso se rivendo la casa per 135000 pago tasse per plusvalenza? Posso gare 2 atti, uno di vendita nuda proprietà a 61500 euro e uno per l usufrutto da 73500 ? Cosi i miei genitori pagano tasse sui redditi? Oppure conviene rivendere ai miei genitori per 61500 euro la nuda proprietà e poi loro rivendono l"immobile a13500, in questo caso pagano tasse sui redditi?
    Grazie per l aiuto
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Temo siano inevitabili le tasse su eventale plusvalore.
    Dire quale sia la migliore soluzione per "risparmiare" servirebbero tanti altri dati reddituali.
     
  3. sebolino75

    sebolino75 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    So che se Il cedente ha abitato la casa cone abitazione principale non paga plusvalenza, quindi se rivendo la nuda proprietà alla stessa cifra non facendo plusvalenza ed i miei genitori vendono la nuda proprietà ma da residenti abitazione principale non dovrei pagare nulla se non l'atto di vendita ai miei genitori, giusto?
     
  4. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Dal momento che per fare una qualsiasi delle operazioni da te ipotizzate è indispensabile l'intervento del notaio, perché non ti fai fare un preventivo di costo e una stima delle imposte ?. Ho interpellato varie volte per preventivi e ho sempre ricevuto una risposta sollecita e chiara.
     
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  5. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Stai mischiando le cose per trovare via profittevole (risparmio).

    Non hai chiarito tutti gli aspetti della vicenda e per quanto riportato mi vien da rilevare che tu non hai acquistato come prima casa bensì la sola nuda proprietà da genitori che hanno mantenuto l'usufrutto.
    Solitamente è una prassi che si usa in sostituzione di una "donazione" a sua volta "anticipatrice" di una eredità (con fini di "distrazione").

    Anche se tu non "realizzi" plusvalore non sei tu ad aver abitato l'immobile bensì i tuoi genitori, che a loro volta non hanno acquistato l'usufrutto ma solo "rservato".

    Ma la questione potrebbe essere anche più complicata qualora tu abbia effettivamente dichiarato l'acquisto come "prima casa" ed usufruito dei "benefici fiscali" previsti, visto che rivenderesti prima dei 5 anni (tutta una pletora di penali e maggiori oneri da riparametrare).
    Dopo soli 11 mesi dall'acquisto decidere la vendita è cosa da verificare per bene.

    Pochi i dati forniti e troppe le variabili...per questo solo un Notaio in loco, cui affiancherei un Commercialista per la parte "reddituale", potrebbero dipanare la questione.
     
    Ultima modifica: 2 Gennaio 2016
  6. sebolino75

    sebolino75 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    La nuda proprietà e stata presa come seconda casa avendo io già la mia come prima, secondo te potrei vedere io la nuda proprietà senza generare plusvalenza( stessa cifra del mio acquistO) ed i miei genitore vendere l usufrutto per la differenza pattuita con il compratore. Cosi nessuno avrebbe plusvalenza(i miei hanno abitato l immobile) , potrebbe andare? Ovviamente chiederò anche al notaio
    Grazie
     
  7. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Il verbo potere e la forma condizionale sono opportune ma non aiutano.

    Ovvio che puoi procedere nel medoo che preferisci ...ma bisogna capire cosa acapita in caso di accertamento.

    Il "valore" di un bene immobile può anche essere molto variabile...ma come giustificare il valore di un diritto (usufrutto) che giusto 11 mesi prima si è valutato/calcolato molto meno?
     
  8. sebolino75

    sebolino75 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    In realtà io ho pagato 61000 ai miei genitori per la nuda proprietà, e la rivenderei sempre a loro alla stessa cifra poi loro vendono l appartamento a 135000 in piena proprietà, io non realizzo plusvalenza e loro hanno usato la casa come abitazione principale quindi vendibile senza Dover pagare plusvalenze. mi pare tutto abbastanza trasparente anche dal punto di vista accertamenti.che dici?
     
  9. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Loro ri-acquistano la proprietà...percui improprio dire siano sempre stati proprietari.

    Poi se vendono immediatamente l'intera proprietà diventa opinabile dire che hanno usato tale abitazione per vivere e si potrebbe ritenere che l'operazione (compravendita) sia puramente speculativa (e la "belva" ci và a nozze con le speculazioni).

    Tutto nasce da una improvvida acquisizione (la tua) della nuda proprietà di cui non se ne percepisce la ragione.

    In Italia è tutta una questione di "interpretazioni".
     
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  10. sebolino75

    sebolino75 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    I piani inizialmente erano di non vendere la casa, mia madre disabile però ha sempre più bisogno di sostegno e ha deciso di trasferirsi in Sicilia ma in affitto in modo definitivo , quindi la casa resterebbe inutilizzata e da qui la decisione di venderla, sul fatto della speculazione onestamente non capisco, la casa mia madre 6 anni fa l ha pagata 160000 euro, mi ha venduto dopo 5 anni la nuda proprietà per 61000, pagando io il regolare atto e tutte le imposte dovute come seconda casa, ora la ricompra per 61000 (zero guadagno per me e per lei) e la rivende a 135000 , mi dici dove sta la speculazione? Mi sfugge il tipo di contestazione che poterebbero farmi
     
  11. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Per "risparmiare" qualche centinaio di Euro in Italia diventiamo tutti "fiscalisti", parafrasando il Gran Signore di Firenze del Rinascimento " del sistema fiscal non c'è certezza", si rischia di pagare cifre ben più elevate. In Italia è certo l'an ma molto vago il quantum.
    Parafrasare il Novello Signorotto, che con il vecchio ha scambiato parte del nome con il cognome, sarebbe persino tempo perso tanto è chiaro il suo motto: "Il certo per l'incerto".
     
  12. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    La speculazione starebbe nel fatto che ricompra a 61.000 ma vende a 135.000...la questione è capire quanto possa valere "l'usufrutto".

    Hai ora aggiunto comunque un particolare nuovo : avevate acquistato 6 anni fa a 160.000 e ora rivendereste a 135.000...ovvero una perdita di 25.000 Euro!!!

    C'è stato sicuramente un crollo di certi valori immobiliari...ma bisogna fare ancora più attenzione. Qual'è il valore attibuito ai fini IMU?
    Dichiarare importi inferiori significa subire accertamento ( almeno da queste parti).
     
  13. sebolino75

    sebolino75 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Scusami ma non capisco cosa mi vuoi dire, sono in cerca di un consiglio e di fare la cosa giusta, se hai altre soluzioni dimmi pure, sono ben accette, pensi sia megio vendere la nuda proprietà (io) e l usufrutto i miei in modo separato con 2 atri separati? E' possibile?
     
  14. sebolino75

    sebolino75 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    L'usufrutto vale ad oggi 55 000 euro, 80000 vale la nuda proprietà
     
  15. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Certamente possibile (e tutto può essere nello stesso atto)...da verificare se sia meglio.
    Quello che chiedevi era il sistema più conveniente (meno spese/tasse)...e sulla cosa è difficile dare opinioni senza tutti i particolari.
     
  16. sebolino75

    sebolino75 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ti dovtutti i da
     
  17. sebolino75

    sebolino75 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ecco i dati, casa comprata 6 anni fa per 160000 euro
    Quotazione di mercato fa i 130000 e i 140000 euro, marzo 2015 per la cifra di 61000 euro tramite atto notarile compra la nuda proprietà dai miei genitori, ora decidono di trasferirsi in Sicilia dove vive mia sorella in affitto , troviamo un compratore a 135000 euro e abbiamo già fatto anche il compromesso firmando tutti, io e i miei genitori,il valore secondo le tabelle per una casa del valore di 135000 euro della nuda proprietà con usufrutto a persone di 72 anni e' 80000 euro, 55000 e' il valore dell usufrutto, il valore catastale e' di 16800 euro, questi sono tutti i dati, ora secondo te quale può essere pa soluzione migliore per non buttare soldi ma fare le cose bene? Pensavo di cedere la nuda proprietà al compratore per 61000 euro, i miei genitori di cedergli l'usufrutto per 74000 ( nello stesso atto) , facendo in teoria una plusvalenza si 19000 euro sulla quale dovrebbero pagare il 20% di tasse, tasse però non dovute se hanno abitato loro la casa in questo periodo ( cosa vera e certificabile) visto che non hanno altra dimora.
    Cosi tutto dovrebbe essere in regola e nessuno ci rimette soldi senza motivo vista l assenza totale di speculazioni.
    Che dici?grazie
     
  18. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    la valutazione dell'usufrutto può essere fatta seguendo il principio generale e cioè applicando i coefficienti previsti in base all'età degli usufruttuari.
    http://www.notaiofabbrani.it/public/guideutili/tabella_usufrutto.pdf
    Vista la complessità del caso e nel contempo insolito, oltre al già menzionato ricorso al parere di un notaio e di un fiscalista (in verità preferisco il primo), si potrebbe anche ricorrere ad un interpello all'Ade, alla quale si sottopone il problema e si suggerisce la soluzione (la più conveniente per il contribuente): dimostrare la continuità del possesso da parte degli usufruttuari, considerare le minusvalenze (rispetto all'acquisto originario della piena proprietà), reali che scaturirebbero dalla cessione. Resta il problema di come inquadrare la posizione del nudo proprietario.
     
  19. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Purtroppo esistono delle Leggi che, contro ogni logica, delle presunzioni assolute come è quella della speculazione nella cessione di immobili, o anche di un semplice terreno agricolo, posseduto magari da 300 anni dalla stessa famiglia, che venduto, dopo essere diventato area fabbricabile, genera automaticamente una speculazione ed una plusvalenza da tassare.
    In America dicono che di certo ci sono solo due cose, le tasse e la morte. In Italia è certa sola la seconda.
     
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  20. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Risposta solare...Aggiungo che i notarri, con o senza catarro, a differenza degli avvocati che manovrano parole su parole senza l'immediatezza del "fatto"...hanno un gran potere perchè dalle parole e con le parole concretizzano un fatto, un effetto...una concretezza palmare e brevissima...che neanche i giudici posseggono
    in tal misura...Cappiscce a mme Albertone..la lingua batte dove il Criscuolo duole e fa anche rima...Augurissimi da PDI...anche e oltre da qpq.
     
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