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  1. umbe1893

    umbe1893 Nuovo Iscritto

    Buongiorno a tutti , avrei bisogno di una consulenza . A seguito di uno dei mali (non sempre e' un male....) del secolo , la separazione , vorrei vendere la casa acquistata 4 anni fa e dove risiedo da altrettanto tempo . Vorrei capire realmente quanto debba sborsare per vendere tale immobile prima della fatidica data dei 5 anni che per me sara' il maggio del 2013 . Vi do' un po' di dati che spero siano sufficienti :

    1) Non intendo ricomprare immobile
    2) Prezzo immobile (costruzione nuova) dichiarato sull'atto : 276.950 euro
    3) IVA al 4% ---> 11.078
    4) Mutuo gravante su tale immobile 180.000 euro
    5) Valore catastale 1068,04
    6) Prima (ed unica) casa

    Ho letto parecchie cose ma non riesco a capire realmente quante "palanche" si debbano pagare .Gradirei una cifra piu' o meno precisa .
     
  2. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Secondo me ti converebbe aspettare. in fondo per vendere senza svendere una casa un anno non è tantissimo. ti basta fissare il rogito a giugno 2013 e risolvi il problema in radice. In ogni caso mi auguro che altri sapranno esserti d'aiuto nella quantificazione della spesa.
     
  3. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    il Fisco è autorizzato a chiedere la differenza tra l'imposta agevolata e quella ordinaria, più una sanzione pari al 30 per cento.
    ti fa onore la tua volonta' a pagare.
    Il problema è che anche il compratore potrebbe essere coinvolto dall'eventuale accertamento.
    lo Stato può cioè rivalersi sull'immobile e non sul venditore. Se questi si rende irreperibile, ipotizziamo, finisce che a pagare per le irregolarità resti solo l'acquirente». In queste situazioni, per tutelarsi, al momento del rogito l'acquirente può chiedere al notaio di detrarre dal prezzo di acquisto l'eventuale importo da pagare per la perdita dei benefici, lasciarlo in deposito e svincolarlo solo quando il venditore avrà dimostrato di essersi messo in regola. O nel caso arrivino i controlli da parte degli uffici finanziari.
    «In teoria – continua il notaio – se fossi l'acquirente chiederei al venditore di denunciare al Fisco la situazione». La cosa più corretta sarebbe dunque chiedergli di pagare l'imposta ordinaria e la relativa sanzione.
    la prassi è fare un assegno circolare intestato a lui/notaio, che incassa su un conto vincolato, per la gestione del deposito e le vari condizioni di svincolo a favore del venditore se riacquista o meno vengono tutte riportate nero su bianco.Il notaio restituirà le somme se il venditore riacquista entro un anno, se il venditore paga le imposte dovute e presenta la ricevuta dal notaio, oppure il notaio paga per conto del venditore le somme all'erario e dà l'eventuale differenza al venditore, oppure diversamente se passati 4 anni e 1/2, (18 mesi + 3 anni) l'erario non emette nessuna notifica il notaio versa le somme al venditore, prima però manda una raccomandata all'acquirente e si accerta che nel frattempo non abbiano avuto richieste dal fisco.
    L’acquirente in buona fede, attraverso il filtro e la consulenza del notaio, è in grado di venire a conoscenza, usando l’ordinaria diligenza, dell’esistenza del privilegio.
    l’acquirente può legittimamente esigere dal venditore la prestazione di idonea tutela a garanzia del pagamento dell’imposta complementare, già sorta a carico del venditore di bene infraquinquennale, ancorché il potere effettivo di riscossione dell’Ufficio sia ancora paralizzato, e il venditore che si rifiutasse di prestarla sarebbe inadempiente, con tutte le conseguenze di ciò.
    consiglio quindi a tutti gli acquirenti di guardare bene la data del rogito quando si apprestano a comprare e in caso di vendita prima dei cinque anni da parte del venditore di tutelarsi in proposta/PRELIMINARE con la richiesta del pagamento delle sanzioni da parte del venditore entro la data del rogito. :p:D
     
  4. ferrari domus

    ferrari domus Nuovo Iscritto

    Se tu risiedi in questa casa che intendi vedere da 4 anni, non devi pagare nessuna imposta in quanto è esente dal pagamento chi per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto e la cessione ha adibito l'immobile adabitazione principale (del cedente o dei suoi familiari)
     
  5. beppebre

    beppebre Membro Attivo

    Se hai avuto la residenza per più della metà del tempo trascorso tra l'acquisto e la vendita non sarà tassata l'eventuale plusvalenza, peraltro difficile da realizzare, sarai comunque tenuto a pagare la differenza tra le imposte pagate come prima casa ( IVA al 4%) e quelle che avresti dovuto pagare (IVA al 10%) maggiorate della sanzione del 30% più gli interessi.
     
  6. MagoMerlino

    MagoMerlino Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Io ho aggirato l'ostacolo!
    Infatti, facendo un COMPROMESSO NOTARILE (la cui validità è TRIENNALE), aggireresti (onestamente) il pericolo di rivendicazioni da parte dell'Agenzia delle Entrate; sul compromesso notarile - d'accordo con l'acquirente - puoi stabilire la data di stipulazione del ROGITO, che sarà successiva alla scadenza dei 5 anni.:^^::amore::applauso:
     
  7. fatti neri

    fatti neri Nuovo Iscritto

    per me sara' il maggio del 2013............
    non si capisce dove vede il problema allora.....
    faccia un compromesso per caparra confirmatoria per una minima somma ( sul quale paga acquirente imposta 0,50 di registro), lo registri e si faccia dare un cospicuo "acconto prezzo" ulteriore ( sul quale per il momento non pagherà tasse l'acquirente ), un anno passa presto no?
    se il problema è accedere con un contratto di comodato d'uso risolve pure quello...costo 168 euro + marche-non penso che uno rischia di perdere una caparra confirmatoria.
     
  8. ferrari domus

    ferrari domus Nuovo Iscritto

    MagoMerlino ti ritrovo...e mi dispiace informarti che la validità di un preliminare è di 1 anno non di 3...
    L'ostacolo rimane trova un'altra soluzione per superarlo
     
    A MagoMerlino piace questo elemento.
  9. MagoMerlino

    MagoMerlino Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ciao Agente Immobiliare, come vedi il mondo è piccolo.
    Sono certo che tu abbia ragione per quanto riguarda un "preliminare normale", del tipo che fate Voi Agenzie Immobiliari; ma io parlavo di un PRELIMINARE NOTARILE - fatto davanti al Notaio, che provvede alla sua registrazione per evitare che il venditore - subdolamente - venda lo stesso immobile ad altri. Io l'ho fatto per il mio appartamento che ho venduto con questo sistema prima della scadenza dei 5 anni. Sono in possesso della relativa documentazione per cui, parlo con cognizione di causa.
    Ancora un cordiale saluto.:daccordo:
     
  10. ferrari domus

    ferrari domus Nuovo Iscritto

    Caro MagoMerlino per evitare che il venditore provveda ad un ulteriore vendita...il preliminare va trascritto e trascrivendolo risulta chiaro ed evidente una vendita fatta prima del quinquennio. Ribadisco comunque che il nostro amico non deve pagare nulla a titolo di tassazione perchè nei fatidici 5 anni lui ha per un periodo maggiore( per cui 4 anni come dice) avuto la residenza nell'appartamento che intende vendere.
     
  11. MagoMerlino

    MagoMerlino Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ma non si tratta di una vendita, bensì di una "promessa di vendita" legale e registrata. Comunque, ritengo, che dal 2008 - data in cui ho fatto l'operazione - le regole siano cambiate e che, quindi, tu abbia ragione. A tua disposizione e riceviti un cordiale saluto per la bella chiacchierata.:ok::daccordo:
     
  12. ferrari domus

    ferrari domus Nuovo Iscritto

    Registrazione e trascrizione sono due cose diverse e distinte.Solo la trascrizione del preliminare ne prolunga i termini di stipula entro i 3 anni.
     
  13. MagoMerlino

    MagoMerlino Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ritengo di essermi espresso male. Infatti intendevo proprio quello che hai scritto. Buona serata.:ok:
     

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