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  1. carmelotta

    carmelotta Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Prima di tutto: Scusate il mio pessimo italiano, ma sono un'italiana cresciuta all'estero.

    Ho una domanda riguardante la comproprietà di un bene indiviso, cioe di una casa.

    Ho ereditato insieme a tre fratelli una casa. Dall'inizio avevamo pattuito di far stimare la casa, offrirla ad un terzo al prezzo stimato (questo terzo aveva gia espresso il suo interesse) e incaricare un agente immobiliare, nel caso che questo terzo non avrebbe offerto il prezzo stimato.

    Purtroppo i fratelli non hanno mantenuto quanto pattuito. Senza avvisarmi hanno venduto le loro quote al suddetto terzo. Nessuno finora mi ha fatto un'offerta.

    Ovviamente sono rimasta abbastanza perplessa e mi chiedo cosa posso o devo fare con il mio quarto della casa.

    Se la tengo, come si divide una casa?

    Se voglio invece vendere il mio quarto come faccio?

    O c'e la possibilita di vendere la casa intera? come si fa? via l'asta giudiziaria?

    Grazie per il vostro aiuto!
     
  2. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Credo che la prima cosa da fare sia rivolgersi al suddetto "terzo" e chiedergli se ha intenzione di comprare anche la tua parte.
    Se rifiuta avrai bisogno di un legale per chiedere lo scioglimento della comunione ereditaria mediante la divisione del bene (sempre che sia divisibile) o la vendita dello stesso (con la possibilità che il "terzo" compri la tua parte o che tutta la proprietà venga messa in vendita).
     
  3. carmelotta

    carmelotta Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    grazie per la tua risposta. C'è soltanto una cosa che non capisco: Perchè il compratore non mi ha chiesto già prima della stipulazione del contratto, se non volevo firmare anch'io? Che interesse può avere di comperare soltanto il 75% di una casa, cioè di un bene indivisibile? So che voleva comperare questa casa già da molti anni. Che strategia può essere?
     
  4. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Io non ne ho idea. Credo che comunque sia essenziale che tu lo contatti per farti dire quali sono le sue intenzioni. Potrebbe avere intenzione di comprare anche la tua parte ed il problema si risolve, oppure potrebbe offrirti meno che agli altri sperando che tu acconsenta e a questo punto potrai valutare se vale la pena di imbarcarsi in una causa o no. Potrebbe essere in buona o in mala fede. Lo saprai solo dopo avergli parlato.
     
  5. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Da come esponi, i tuoi fratelli non hanno rispettato quanto prescritto dall'art. 732 c.c. in merito alla (tua) prelazione ereditaria.
    Pertanto, hai il diritto di riscattare la quota dal terzo acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria.
     
  6. carmelotta

    carmelotta Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    scusa, mi sarei dovuta spiegare meglio. Un notaio mi ha fatto pervenire un compromesso (si dice cosi?), nel quale sta scritto che io potrei - eventualmente - disporre di un diritto di prelazione.

    A questo compromesso non è stato allegato niente. Quindi a me personalmente non è stato detto entro quale termine e in che forma dovrei esercitare questo diritto.

    è sufficiente nell'ambito del articolo 732 CC se ti mandano solo il contratto (compromesso), senza alcuna spiegazione?
     
  7. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    In ogni caso, intenderesti far valere il diritto? Se sì, approfondisci. Altrimenti, sarebbe solo un esercizio accademico.
     
  8. carmelotta

    carmelotta Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    non sono sicura. ma il problema é anche che i miei fratelli non hanno venduto una quota della loro eredita, bensi solo una quota di un determinato bene.

    per quanto ho saputo in questo caso l'articolo 732 non si applica.
     
  9. carmelotta

    carmelotta Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    forse potete adesso aiutarmi per quanto riguarda il diritto di prelazione ex 732 CC.

    Ieri una persona mi ha contattata e vorrebbe comperare la casa.

    Adesso si pone proprio la domanda se dispongo di un diritto di prelazione o no.

    Il compromesso dice che "potrei" disporre di un tale diritto e prevede che nel caso dovessi esercitare questo diritto il compratore ha diritto al ripagamento della capparra dalla parte dei venditori (i miei fratelli).

    La nostra eredita si era composta di un denaro depositato in banca e di questa casa.

    grazie ancora per il vostro aiuto
     
  10. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Io credo che tu, documenti alla mano, dovresti rivolgerti ad un legale per avere un parere fondato appunto sui fatti documentati.
     
  11. carmelotta

    carmelotta Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    infatti, io farò proprio questo. Solo vivendo all'estero non è così facile fare un appuntamento con un avvocato specializzato in diritto italiano
     
  12. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non sono molto ferrato, ma a me sembra che il diritto di prelazione non dura in eterno: c'é un termine dalla comunicazione della volontà dei tuoi fratelli di vendere le proprie quote di proprietà entro il quale tu fai il diritto di far valere i tuoi interessi di prelazione. Mi dispiace che Nemesis, che è ultraferrato in queste faccende giuridiche, non te lo abbia detto.
    Poi voleve sapere, ma chi ha acquistato il 75% della proprietà ci vive dentro questo appartamento? Tu potresti chiedere 1/4 del valore dell'affitto. Se vuoi fare uno sgarbo all'acquirente chiedi lo scioglimento della proprietà ed invita la persona che secondo te si è dimostrata interessata all'acquisto a fare una offerta mirata in modo che chi ha già acquistato il 75% per avere il tuo 25% debba sborsare molto di più di quello che singolarmente hanno preso i tuoi fratelli.
     
  13. carmelotta

    carmelotta Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    grazie per la tua risposta. il termine per esercitare il diritto di prelazione non è ancora decorso.
    devo pero ammettere che non capisco perchè l'acquirente - nel caso dello scioglimento della proprietà - dorvrebbe sborsare molti di piu?
     
  14. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Avevo premesso "se vuoi fare uno sgarbo all'acquirente del 75%". Quando si inizia il procedimento di sciogliemnto della proprietà immobiliare, il giudice incarica un Consulente Tecnico del Tribuale (detto CTU che di solito viene pagato da chi ha promosso il procedimento ma il giudice può anche disporre la suddivisione 50/50) il quale stima il valore della casa. Il CTU ha accesso a tutte le carte quindi anche ai contratti di compravendita, inoltre essendo un tecnico che lavora nel campo immobiliare stima un prezzo per la messa in vendita. Tu e l'acquirente del 75% avete il diritto di avvalervi di vostri Consulenti Tecnici di Parte per eventualmente controbattere la valutazione del CTU che in questo caso, molto probabilmente, seguirà proporzionalmente la cifra già concordata per l'acquisto del 75% di proprietà altrimenti potrebbero emergere delle sovra vlutazioni o peggio delle sottovalutazioni. Il Giudice di solito segue la stima finale del CTU e l' immobile viene messo in vendita. Una volta nota la stima del CTU, la persona della quale tu hai scritto essere interessata all'acquisto deve fare una offerta superiore al prezzo di stima in modo tale che chi detiene già il 75% di proprietà debba offrire anche lui di più per poter avere la proprietà completa.
     
  15. carmelotta

    carmelotta Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    grazie mille per la tua risposta dettagliata ed informativa! cosi so almeno che posso fare nel caso le altre due opzioni (vendita dell'immobile intero esercitando il diritto di prelazione o vendita diretta della mia quota all'acquirente) non dovessero funzionare.
     
  16. oliveri tomaso

    oliveri tomaso Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Se ti ha mandato il compromesso tu avevi 30 giorni per fare valere la prelazione .
     
  17. carmelotta

    carmelotta Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    perche 30 giorni? la legge, art 732 CC dice due mesi
     
  18. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Hai diritto alla prelazione, a meno che non abbia dichiarato il tuo disinteresse dopo aver ricevuto copia dei termini dell'accordo che devono essere identici a quelli indicati nell'atto. In particolare mi riferisco al prezzo di vendita dichiarato. Sappi che, se fosse differente, potresti fare valere il tuo diritto, rimborsando all'acquirente l'importo dichiarato ed il costo del rogito per subentrargli. Non conosco l'iter completo. Un notaio potrebbe consigliarti meglio. Vorrei aggiungere che se ti è rimasta la proprietà della quota di 1/4, sei la spina nel fianco dell'acquirente. Non può fare niente se tu non sei d'accordo. Pertanto è obbligato a comprarti la quota. Conseguentemente puoi giocare al rialzo. Soppesa bene la situazione. Sono convinto che, se hai ancora il diritto di prelazione, il nuovo comproprietario abbia commesso un grosso errore.
     
  19. carmelotta

    carmelotta Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    ciao Gianco, grazie per la tua risposta che mi aiuta molto sul punto di vista giuridico.

    Quello che dici tu nella tua ultima frase è il punto che mi gira tutto il tempo per la testa. Perchè l'acquirente è un uomo d'affari abbastanza furbo che fa tutto quello che fa a mente fredda. Io ovviamente mi chiedo perchè ha scelto questa strada complicata invece di parlare con me direttamente prima di stipulare il contratto con i miei fratelli.

    Per questo motivo comincio a chiedermi se la persona che mi ha contattato per comprare la casa non è forse un intermediario dell'acquirente.

    Probabilmente sono già diventata paranoide... E certamente non potete aiutarmi in questo punto.
     

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