Vendita con patto di riservato dominio e possibilita' di usufruire agevolazione prima casa

[Dayana_82]

Salve a tutti.
Ho un immobile acquistato con agevolazione prima casa al 33% in comproprietà con le mie sorelle. Nell'appartamento ci abitano i miei genitori mentre il mutuo è cointestato a noi sorelle (ed effettivamente siamo noi a pagarlo). Io sarei interessata ad acquistare un altro immobile e vorrei cercare una soluzione x poter usufruire dell'agevolazione prima casa.

Per cui volevo "liberarmi" dalla proprietà dell'immobile, ma anche tutelarmi da eventuali vendite o disposizioni testamentarie, visto che avendone la piena proprietà i miei genitori potrebbero comunque disporne a piacimento (ricordo che il mutuo lo sto pagando io x 1/3).

In primo tempo, avevo pensato ad una donazione della proprietà sottoposta a condizione risolutiva (la morte dei miei genitori). So che nel caso in cui il donatario premuoia al donante il bene torna al donante, ma nella disgraziata ipotesi in cui ciò non accada, volevo comunque che l'immobile tornasse a mio figlio. Il notaio ha però sollevato diverse obiezioni.

Adesso stavo pensando alla vendita con patto di riservato dominio ed ho visto che in quel caso tutte le tasse (IRPEF, IMU, tasi) sono a carico dell'acquirente.
Il mio dubbio però è che, visto che la proprietà passa effettivamente dopo il pagamento dell'ultima rata dell'importo, e visto che questo pagamento non avverrà mai, nel frattempo non possa comunque usufruire dell'agevolazione prima casa x il nuovo immobile che vorrei acquistare...Qualcuno mi sa dire se i miei dubbi sono fondati?

Grazie infinitamente a tutti

 

[Dimaraz]

Non hai chiarito alcune cose:
- tu sei comproprietaria e ivi residente?
-e le tue sorelle?
-a che titolo vi abitano i genitori? (Usufrutto o siete ancora un unico nucleo famigliare)

 

[Dayana_82]

Sì, io e le mie sorelle abbiamo la residenza lì ma, di fatto, abitiamo in altri immobili. Io sono sposata ed ho un figlio. La casa in cui vivo è di proprietà di mio marito. I miei genitori abitano e risiedono lì da sempre. Prima ne erano i proprietari, poi qualche anno fa, hanno perso la casa e noi 3 l'abbiamo ricomprata all'asta usufruendo dell'agevolazione prima casa.

Adesso che vorrei comprare una casa x me sto cercando un modo x poter usufruire dell'agevolazione prima casa, passando a loro la proprietà ma solo "formalmente", in quanto non vorrei che potessero disporne a piacimento, visto che il loro mutuo lo paghiamo io e le mie sorelle.

...La vendita con riservato dominio mi sembrava una buona idea, però non sono sicura di poter usufruire comunque dell'agevolazione

 

[Dimaraz]

Sì, io e le mie sorelle abbiamo la residenza lì ma, di fatto, abitiamo in altri immobili.

Quindi tutte avete dichiarato il "falso" e simili presupposti non sono un buon "viatico" per pretendere diritti.

Se vuoi usufurite ulteriormente in modo indebito di tali agevolazioni non ti resta che vendere effettivamente la tua quota.

Occhio però...l'eventuale nuovo acquisto dovrebbe diventare effettivamente la nuova residenza del tuo nucleo famigliare (quindi l'attuale proprietà del marito diventare "seconda casa").

 

[Dayana_82]

quando abbiamo acquistato l'appartamento, nel 2003, nessuno era sposato e vivevamo tutti e 5 insieme. Adesso che sono sposata non è comunque necessario che moglie e marito abbiano la solita residenza.... quindi non vedo in cosa abbiamo dichiarato il falso x fruire dell'agevolazione.

Adesso cercavo un immobile dove trasferirmi con mio figlio e vorrei trovare il modo x poter avere l'agevolazione.....x questo ho scritto sul forum

 

[Gianco]

Fai attenzione che i tuoi genitori potrebbero avere ancora vecchi debiti non saldati, per cui se acquistassero o comunque diventassero proprietari della casa l'immobile potrebbe essere aggredito dai creditori se ancora avessero titolo.

 

[Dimaraz]

Adesso che sono sposata non è comunque necessario che moglie e marito abbiano la solita residenza.

Se non spieghi tutti i particolari si rischiano i fraintendimenti.
Premesso che ora l'integrazione chiarisce la liceità iniziale...permane un errore:
se tu non risiedi nell'immobile la residenza andava portata nella dimora abituale (la casa di tuo marito).

Senonchè:

Adesso cercavo un immobile dove trasferirmi con mio figlio

Mi servono ulteriori info:
Tuo figlio è ancora minorenne?
Lavora e/o dispone di un reddito?
Intendi chiedere mutuo per l'acquisto del nuovo immobile?

 

[Dayana_82]

Ho tralasciato le situazioni personali perché qs. è un forum di proprietari immobiliari , non pensavo di dover dare tutti questi dettagli...

Mio figlio ha 4 anni. Non ho mai spostato la residenza perché lavorando, mi tornava + comodo che il bimbo andasse all'asilo nel comune dei miei genitori (infatti anche lui risiede lì), in modo che il pomeriggio lo potessero gestire loro, visto che io torno tardi la sera e non abitiamo vicini....
Purtroppo tra rendere effettiva la posizione all'anagrafe e licenziarmi perché altrimenti non avrei avuto nessuno che mi aiutasse col bimbo ho preferito fare la mamma lavoratrice....non credo siano questi gli illeciti che rovinano l'italia....se nn avessi lavorato sarei costata di più allo stato tra disoccupazione, assegni x il nucleo familiare e detrazioni x coniuge a carico spettanti a mio marito di quanto nn "evada" di IMU all'anno in una casa di cui sono proprietaria a 1/3 con una rendita catastale di € 180,00.

Appurato quindi che nn sono una disgraziata che rovina l'Italia (e che anzi ho dovuto subire una situazione debitoria non causata da me) volevo sapere se qualcuno ha la risposta alla mia domanda cioè se con la vendita con patto di riservato dominio a quel punto possa usufruire nuovamente dell'agevolazione prima casa.

PS: i miei genitori adesso hanno una posizione "pulita".

grz nuovamente

 

[Dimaraz]

I dettagli servono per definire la questione e vedere le alternative...altrimenti diventa utopistico darti risposte "serie" e dovresti rivolgerti a professionisti in loco.
Credo che comunque un "nickname" ti dia sufficente privacy.

di quanto nn "evada" di IMU all'anno in una casa di cui sono proprietaria a 1/3 con una rendita catastale di € 180,00

Non è detto che l' IMU fosse integralmente dovuto (bisogna vedere a che titolo i genitori occupano la casa).

con la vendita con patto di riservato dominio a quel punto possa usufruire nuovamente dell'agevolazione prima casa.

Nonostante siano reperibili pareri contrastanti (sempre difficile capire nel marasma di Leggi ed interpretazioni) ritengo non vi siano elementi ostativi all'acquisto con "benefici prima casa" se in possesso dei requisiti (tradotto meglio: se acquisti con patto di riservato dominio si può comunque godere degli sconti fiscali "prima casa").
Questo secondo quanto chiarito anche con Circolare Agenzia delle Entrate n. 144/E del 2 Ottobre 2001 e recentemente con Circolare 4/E del 19 Febbraio 2015 in riferimento al DL 12 Settembre 2014 (c.d. "Sblocca Italia)
Attenzione però.
L'acquisto con "patto di riservato dominio" va ben analizzato perchè si deve effettuare una distinzione (ai fini fiscali) fra quanto versato per il godimento anticipato e quanto in conto capitale.

 

[Dayana_82]

Grazie della risposta, controllo le circolari ma forse non mi sono spiegata bene.
Io non acquisterei la nuova casa con patto di riservato dominio.... Io venderei ai miei genitori l'immobile che ho al 33% con patto di riservato dominio (e non essendoci il pagamento eviterei che loro lo possano ipotecare, vendere o lasciare in eredità) e poi vorrei acquistare un nuovo immobile con agevolazione prima casa al 100% x trasferirmici con mio figlio. Sapete se è possibile fare quest'operazione?