Vendita del nudo proprietario insieme all'usufruttuario

Buongiorno a tutti,

Avrei un semplice quesito da sottoporvi.
Io vivo in una casa dove sono nudo proprietario, mio padre ha l’usufrutto. Dato che vorri cambiare casa d’accordo con mio padre vorrei venderla.
Dato che lui è usufruttuario deve essere presente alla vendita e essere d’accordo giusto?

La mia domanda è la seguente.,, avendo due fratelli non è che potrebbero pretendere qulche cosa dalla vendita? Hanno diritto a qualcosa loro?

Grazie
Romeo

 

Bel quesito! Io la vedo così, l'usufrutto è un valore non trasmissibile, esso si esaurisce con la morte o con la volontaria cessazione con vendita e incasso di rispettivo corrispettivo. Quindi dico no, i fratelli nulla hanno da e possono pretendere.

 

L'usufrutto è intrasmissibile agli eredi. Ma è un diritto pienamente cedibile con atto inter vivos (se ciò non è vietato dal titolo costitutivo), sia a titolo oneroso, sia a titolo gratuito. Il diritto si estinguerà alla morte del cedente.

 

1)Non è obbligatoria la sua contestuale presenza visto che l'usufrutto può essere "estinto" prima della scadenza/morte.

2 - 3)I "fratelli" nulla hanno a pretendere visto che l'usufrutto è un "diritto" non trasmissibile in eredità.

 

Tu sei titolare della nuda proprietà della casa e pertanto potrai vendere solo quel diritto. È necessario che intervenga anche tuo padre, per vendere il suo diritto (di usufrutto), se chi la compra vuole diventarne pieno proprietario.

 

Tsk tsk...direi un po' troppo "perentoria" tale affermazione.

Come avevo già sopra spiegato, l'usufruttuario (padre) può fare espressa rinuncia al suo diritto perchè si abbia estinzione dello stesso.

Esistono svariate cause/modalità di estinzione di un diritto di usufrutto...perchè consigliare un obbligo (vendita) che non sussiste?
Non vedo ragioni per indicare un forma che potrebbe generare costi inutili.

Comma 5 Art. 1350 CC...anche per "atto privato".

 

Scrittura privata che va comunque registrata, trascritta e velturata, tanto vale partecipare all'atto di vendita

 

Cosa lo impone?

Ps.
Velturata (vulturata) è ripetere lo stesso concetto con parole diverse (venduta, ceduta etc etc)

 

intendevo la voltura catastale

per quanto ne so tutto quanto riguarda la titolarità degli immobili dve essere trascritto in conservatoria e non credo che il conservatore accetti un atto, anche se scrittura privata, che non sia stato registrato, poi il tutto va riportato in catasto per l'aggiornamento dell'intestazione. Non mi risulta si posa fare diversamente

 

Forse confondi titolarità degli immobili (il catasto "registra" il nudo proprietario...che è l'unico vero titolare dell'edificio)...con titolarità di "diritti".

Non i risulta esista un "ente" che archivi le titolarità dei diritti di usufrutto.

 

Agenzia delle Entrate - Voltura catastale - Scheda informativa

 

Ok... ma ai fini fiscali...e nulla centra con la questione posta.
Non vi è un "catasto" dei diritti.

 

Avevi scritto:
"il catasto "registra" il nudo proprietario...che è l'unico vero titolare dell'edificio)...con titolarità di "diritti"".
Il catasto registra invece i titolari di tutti i diritti reali (di usufrutto compreso).

 

Chiedo venia.
Ho in effetti mal interpretato l'appunto e di conseguenza la risposta.

Allora versione corretta:
-l' estinzione dell'usufrutto può essere per "espressa rinuncia" anche tramite scrittura privata (autenticata) che andrà trascritta.

La questione "altri eredi" è anche più complicata alla luce di pronunciamenti (successivi rispetto a quanto occorsomi) :
-se l'usufrutto viene a cessare per "rinuncia" (si suppone donazione/gratuita) si pagheranno comunque delle imposte/tasse (fisse e ridotte per prima casa salvo si superi il valore di euro ai fini ereditari) ma si "crea" un valore che gli altri eredi potrebbero contestare (legittima)...quindi da ben valutare.
-se si procede con la "doppia vendita" le eventuali tasse seguiranno le norme relative...e non vi saranno questioni di "beghe" con gli altri eredi fintanto che il compenso per l'usufrutto resta nelle disponibilità del padre.

 

non riesco a seguire i tuoi ragionamenti, al catasto viene riportata l'intestazione dei beni immobili ripartita per quote e tipologie del diritto, quindi se vi è un titolare dell'usufrutto viene riportato citando la quota relativa, così come i diritti di nuda proprietà
l'usufrutto è del padre e la sua cessione non potrà mai ledere i diritti degli eredi, potrebbe sicuramente esere ceduto facilitando il nudo proprietario nella vendita ma comunque sarebbe una cessione onerosa, se poi il compenso della cessione del diritto di usufrutto il padere decidesse di non percepirlo a favore del figlio è una decisione solo sua
Lo stesso se il padre decidesse di cedere gratuitamente o onerosamente al figlio il suo diritto riunendo l'usufrutto alla nuda proprietà tramite scrittura privata producendo così il tuttolo pieno. Si tratta di stabilirne l'opportunità che a mio avviso non c'è

 

Tento dal telefono...semmai integro.

Sulla questione "ente" avevo (chissà perché) inteso tu intendessi esistesse ente che teneva registrazione separata dei diritti di usufrutto.
Ho spiegato che non serve la presenza e/o la vendita di tale diritto perché basta un atto privato per la rinuncia. (Pubblicazione/trascrizione potrebbero essere fatte poi dallo stesso notaio che cura la vendita).
Qualora la rinuncia fosse gratuita ( come lecito supporre nello specifico) il fisco "vampiro" pretende comunque di tassare il "vantaggio" che il nudo proprietario riceve come donazione.
Salvo il valore totale delle donazioni (in questo caso) non superino i livelli "esenti" (donazione=eredità) le tasse saranno minime (perché di fatto prima casa)

Ma...se il figlio ha ricevuto tale immobile in donazione con un valore attribuito inferiore, per la penalizzazione dell'usufrutto, ma pari a quanto avuto dagli altri fratelli/eredi...la "gratuità" della rinuncia diverrebbe una ulteriore donazione che sbilancia l'eventuale parità stabilita in origine.
Gli altri eredi potrebbero esigere una compensazione ove tale valore superasse la quota della legittima.

Viceversa se il padre cede l'usufrutto al nuovo acquirente pagando le relative imposte ma trattenendo il rimanente nulla potrebbero eccepire.

 

ora ci capiamo