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  1. vittbol

    vittbol Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Vorrei vendere la casa a un figlio invece di donarla,perchè l'acquisto da parte del figlio dà maggiori garanzie rispetto alla donazione. C'è comunque un particolare non insignificante: mio figlio non ha i soldi per pagar-
    mela, perchè davanti al notaio l'acquirente deve esibire un assegno pari al valore commerciale della casa da
    consegnare al venditore. I soldi comunque glieli darei io,sul suo conto corrente,e mi verrebbero restituiti
    con l'assegno a saldo della compravendita. Si configura un reato in una operazione del genere? So che il
    passaggio di proprietà tramite compravendita è più oneroso della donazione,dunque fin quì nessuna frode,
    semmai il contrario. Ho già detto che sia io che mio figlio preferiamo la compravendita perchè dà maggiori
    garanzie rispetto alla donazione senza introdurre gli stessi vincoli che fanno capo alla donazione.
    Sentiti pareri diversi,c'è gente (commercialisti ed altri esperti)che argomentano che quanto esposto sopra
    espone al ''reato'' di finta vendita che potrebbe essere perseguito anche con processo penale,annullamento
    della vendita e grosse penalità a seguire. Questo è quanto,perchè l'agenzia entrate di competenza potrebbe
    seguire a ritroso il cammino del denaro dal padre al conto del figlio e considerare questo illecito con le con-
    seguenze descritte,che vorremmo accuratamente evitare,non essendo nostra intenzione di compiere azioni
    fiscalmente illegali,o illegali per altri motivi. Ci è stato anche detto che dipenderà dall'agenzia entrate di
    competenza e dal funzionario che esaminerà la cosa. Davvero c'è tanta discrezionalità? Dopo aver esposto
    tutto quanto crediamo sia utile,aspettiamo ''lumi'' da gente esperta nella materia con indicazioni che servano
    veramente a trarci fuori da questo ''pantano'' senza commettere sbagli poi molto onerosi. Grazie mille per
    i validi consigli e per l'ospitalità. Vittbol.
     
  2. essezeta67

    essezeta67 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Il figlio avrà un sicuro accertamento: se non ha redditi come fa ad acquistare un appartamento??
    La compravendita di beni immobili e di beni mobili di elevato valore (tipo auto di lusso) rientra fra le cose maggiormente controllate..
    Ho avuto a che fare con un accertamento per un terreno che il padre aveva venduto al figlio per la cifra di 6mila euro ...il figlio è un 18enne studente.....
    gli sta costando in sanzioni ed interessi tanto quanto il valore dichiarato....
     
  3. Antennaria

    Antennaria Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ma perchè demonizzare così la donazione? in questo caso mi sembrerebbe lo strumento più adatto, nessun accertamento verso il figlio che non ha redditi e minor spese di trasferimento del bene.....
     
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  4. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    L'immobile donato non è accettata dalle banche per concedere un mutuo. Inoltre la donazione è soggetta a collazione e nel caso esistano altri eredi legittimari possono ricalcolare le quote considerando detto immobile come anticipo della quota spettante all'erede. Se è vero che tuo figlio non è in grado di affrontare un acquisto di una certa entità, è anche vero che tu puoi regalare cifre differenti in più occasioni. Soldi che poi possono essere utilizzati per l'acquisto de quo. Un consiglio: potresti vendere a tuo figlio riservandoti l'usufrutto o in cambio di assistenza. Con questo sistema potresti calare il valore della vendita e pertanto potrebbe essere verosimile.
     
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  5. essezeta67

    essezeta67 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Sì buona soluzione quella suggerita da Gianco, tu poi donargli dei soldi (con atto pubblico) e poi più avanti il figlio compra l'appartamento....
     
  6. fabjjo

    fabjjo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Volevo chiedere un'informazione a Gianco, dato che sono interessato a questa tematica. Io ho più o meno lo stesso problema per acquistare l'usufrutto di mia madre (sono nudo proprietario).
    Cosa intendi per "in cambio assistenza"? E in caso come funziona e/o qual'è la procedura?

    Fabio
     
  7. bender71

    bender71 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Scusa Gianco, ma dove l'hai letto che l'immobile donato non viene accettato dalle banche x il mutuo? io ho un mutuo aperto x ristrutturazione immobile e l'ho preso proprio con il mio appartamento donatomi da mia mamma!!!!
     
  8. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sono due cose diverse. La "consuetudine" (non è una regola...) delle banche a frapporre difficoltà per la concessione di un mutuo si verifica quando il donatario, non unico erede, vende l'immobile a un terzo...Questi potrebbe subire azione di rivalsa per esercizio del diritto di collazione da parte di un altro erede, eventualmente leso nella legittima. Non è comunque l'unica difficoltà perchè anche il terzo acquirente con o senza mutuo potrebbe evitare un
    "incauto" acquisto. Fa bene vittbol a preferire la cessione. Quiproquo.
    Per quanto rassegnati alle violenze vampiresche del Legislatore-Fisco un giudice terzo,veramente terzo dovrebbe assolverti da una indebita accusa di "finta vendita". Per cui:

    Primo, non è una TUA vendita (non sei il proprietario) è un acquisto da parte di tuo figlio e vendita del terzo proprietario
    (compra-vendita).

    Secondo. UN padre può disporre del proprio capitale come meglio crede e lo può "elargire" a chiunque, compreso uno o più figli. Se per il Codice Civile tale elargizione su istanza di parte (coerede) raffigura una DONAZIONE non dovrebbe essere
    materia di competenza del fisco che mediamente interviene quando gli conviene...nel nostro caso la cessione onerosa produce
    esborsi impositivi molto più alti di quelli sulla donazione.
    Se è così, versa pure tutta la somma e anche più occorrente per
    l'acquisto sul conto corrente del figlio. E' questa è una prima operazione che,ben tracciabile, dovrebbe essere indolore. A questo punto tuo figlio quei soldi elargiti-donati ne fà quel che vuole...dal bruciarli al versarli per beneficenza o in meste o allegre compagnie...Se, ed è la seconda operazione, li destina
    all'alloggio tu non c'entri più e se presenzierai alle varie formalità fino all'atto di rogito tu non dovrai ufficialmente comparire, dovendo apparire una esclusiva scelta di tuo figlio nella sua piena facoltà di discernimento.

    Il problema invece si potrà porre se vi siano altri coeredi (figli e moglie) i quali in base a questa orribile
    legge della Collazione-Donazione potranno intervenire, che tu abbia o non "pareggiato" con altre rispettive elargizioni-donazioni, e affliggere questo tuo "primo" erede fino anche all'intervento del giudice. Ed è questo che io temo (a babbo morto...) per il mio operato, trovandomi proprio in questa situazione.

    In chiusura ti consiglio di esporre il caso come io l'ho illustrato
    direttamente con un funzionario A.D.E. il quale ti dovrà indicare
    quale sia la legge fiscale che regola la materia indipendentemente dal dettato del codice civile. Ci farai poi sapere. Grazie. QPQ.
     
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  9. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Fabio, tu puoi acquistare in cambio dell'assistenza e/o vitalizio, che puoi e devi fornire alla cedente. Questo atto può essere impugnato se dovesse risultare che tu non mantieni l'impegno preso. Nel caso della riserva dell'usufrutto il valore dell'immobile, riferito alla nuda proprietà varia con il variare dell'età dell'usufruttuario. Evidentemente, maggiori chiarimenti te li può fornire il notaio.
    Bander71, la banca nel concedere un mutuo non accetta di porre l'ipoteca su un immobile donato perché potrebbe essere soggetto a collazione. La banca, in alternativa, potrebbe chiedere l'intervento nel contratto di mutuo delle parti interessate che dichiarano di non avere alcuna pretesa sull'immobile interessato. Evidentemente nel tuo caso non esiste altro coerede che abbia diritto alla quota di legittima.
     
  10. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non c'è assolutamente nessun problema: già fatto: tu gli puoi donare senza alcun problema fino ad un milione di euro. lui acquisterà la casa come prima casa. da quel momento in poi qualsiasi donazione riceverà l'agenzia delle entrate la tasserà. Non lo sapevate eh!?[DOUBLEPOST=1403559714,1403559627][/DOUBLEPOST]pagherà solo duecento euro in più di tassa perchè apparirà sull'atto del rogito che i soldi glieli ha donati la madre.
     
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  11. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    La collazione interessa poco alla banca. Collazione che potrebbe anche essere oggetto di dispensa, fatta espressamente nell’atto di donazione, e in tal caso sarebbe irrevocabile, o nel testamento. Dispensa che tuttavia sarebbe valida ed efficace solo nei limiti della quota disponibile.
    Alla banca interessa invece che l'immobile ipotecato potrebbe essere oggetto dell'azione di riduzione e della successiva azione di restituzione.
    Sarebbe una banca poco "furba". Dato che quella dichiarazione sarebbe una rinuncia alla facoltà di esperire l'azione di riduzione.
    E quell'azione è irrinunciabile, durante la vita del de cuius:
    a) sia per l’inattualità del diritto (avendo in quel momento il legittimario solo
    un’aspettativa di fatto non tutelata);
    b) sia perché la rinuncia all’azione comporta una rinuncia in tutto o in parte
    alla quota di legittima e quindi, se fatta prima dell’apertura della successione, sarebbe un patto successorio, espressamente vietato dall'art. 458 c.c.
     
  12. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Vittbol@. Non è chiaro se vi sia un solo figlio o più. Non è chiaro se l'immobile sia già nel tuo patrimonio come seconda casa oltre alla prima. Ce lo puoi precisare??? Credo che ci sia una notevole differenza in presenza di uno o più figli. Nel secondo caso l'eventuale azione Collattiva è reale e quindi nessuna donazione. Se invece sei padre di un solo figlio, potresti optare per la donazione. Se nonostante l'assenza di altri figli vuoi optare per la cessione onerosa suggerisco questa soluzione:

    Un bonifico da conto a conto motivandolo nella causale come PRESTITO. (qui si aprono per i propisti interrogativi fiscali: A) si può prestare denaro solo con la stretta di mano o ci vuole oltre al bonifico un altro pezzo di carta??? B) E' vero o non che il prezzo da esporre sul rogito può essere sensibilmente inferiore al Valore catastale??? Se ciò sia vero, il prezzo e il relativo bonifico potrebbe essere ridotto al minimo indipensabile...)

    Ti sconsiglio di vendere solo la nuda proprietà e riservarti l'usufrutto, perchè risulterà per te sempre come seconda casa
    salvo che sia l'unica casa a disposizione da te abitata...

    Poi l'obbligo di assistenza fra parenti specie se in linea retta è già previsto dal nostro codice (io con le mie due figlie e una nipote a Modena abbiamo dovuto pagare l'assistenza a mia suocera (nonna) fino all'età di 99 anni e dieci mesi...) Quindi non me ne preoccuperei troppo...

    A questo punto solo il notaio potrà suggerirti come muoverti fra le tre opzioni possibili:

    1)DONAZIONE immobile.

    2)Donazione danaro con o senza atto scritto e relativo ammontare.

    3)Prestito d'onore con o senza atto specifico, risultante però dal bonifico.

    Lo stesso notaio dovrebbe poter spiegare cosa significa "FINTA VENDITA"...se esiste il reato e da quale legge previsto...e che nel tuo caso non sussista...perchè ammesso che ci sia, mancherebbe del tutto la FRODE fiscale che è il motivo principale che si accompagna a tale falsità.

    E' molto chiederti di riscontrare i vari interrogativi??? Grazie. QPQ
     
  13. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Mi devo correggere. avevo equivocato la titolarità dell'immobile
    creduto in mano a terzi e non invece già in quelle del padre. Nel mio ultimo post il contenuto rispetta lo stato delle cose. Grazie.qpq.
     
  14. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non c'è alcun bisogno di precisare alcunché tra genitori e figli. Si può regalare qualsiasi cosa senza nessun atto. Già fatto. Se si oltrepassa la soglia di un milione di euro si pagano le tasse.
     
  15. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Aspettiamo le precisazioni che ho chiesto a vittbol...nel frattempo ti ricordo che le erogazioni di denaro di notevole entità sono considerate dal Codice Civile "Donazione" e come tale potrà subire l'azione Collattiva. E' importante quindi sapere se vi siano altri figli...non si spiegherebbe altrimenti la preoccupazione del nostro compagno interpellante. Al quale ritengo di poter confermare ,salvo smentita tipo...UBI MAJOR..., che il reato o illecito di finta vendita esiste ma non riguarda il suo caso. Si attiva quando a fronte di debiti specie con la pubblica amministrazione si ricorre ad una vendita artefatta per ridurre il successivo prelievo coatto da parte del CREDITORE...più o meno...Al prossimo aggiornamento. QPQ.
     
  16. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Certo. Resta il fatto, con le dovute considerazioni di non ledere i sentimenti degli altri figli, che non c'è bisogno di alcun documento, nulla di nulla se un genitore vuole regalare soldi ai figli.
     
  17. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Peccato che esista l'art. 782 c.c.
    La donazione richiede sempre la forma scritta e solenne ad substantiam, con l'eccezione dei casi di donazione di modico valore (ex art. 783 c.c.), qualunque sia l'oggetto dell'attribuzione donativa e, dunque, anche il denaro.
     
  18. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    probabilmente la cosa si è risolta perchè il notaio quando ho donato i soldi per comprare casa a mio figlio lo ha scritto sul rogito. Mi aveva detto che assolutamente non c'era alcun problema tra genitore e figlio
     
  19. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ed è questo uno dei punti che mi fa detestare sia la Donazione che la Collazione e su cui richiamo l'attenzione di Jerri48, Luigi Criscuolo, Mary56 e tanti altri. Entrambe le due leggi fanno parte del diritto di famiglia e in specifico di quelle sulle successioni ereditarie. Accetto e mi sta bene che in assenza di testamento, il legislatore abbia indicato le differenti percentuali fra i vari eredi. Ma che abbia esteso coattivamente questa misura sia in presenza del testamento a babbo morto, sia nella libera spartizione a babbo vivo è per me un attentato liberticida
    delle volontà del GENITORE. Più volte postato su Propit.
    La disponibile prevista dal codice non basta a lenire il dolore derivante dal sopruso. Ma proprio con quanta leggerezza ha relegato questa possibilità la dobbiamo evincere dal fatto di averla blindata solo in presenza del testamento. Mi spiego meglio. Premettendo che in Italia solo il 5% delle successioni sono supportate dal testamento, il restante 95% o viene regolato con i suddetti parametri di legge o sono stati già assegnati dal GENITORE in vita. Sembra certo che sia questa ultima ipotesi la più comune e quindi la più soggetta alla Collazione. Bastava rendere più difficile il ricorso alla Collazione
    disponendo la validità della disponibile anche fuori dal testamento. Ma questa misura avrebbe anche ridotta la litigiosità e il lavoro per i professionisti...A buon intenditor... Non posso dilungarmi con esempi. I propisti matematici capiranno e potranno, se credono, consentire o dissentire. La collazione che nel codice civile è posizionata prima aveva bisogno che l'azione
    che meglio rappresenta l'intimità affettiva del legame familiare fosse in qualche modo regolamentata e incorniciata in un diktat
    legislativo indispensabile alla sua stessa esistenza...quindi si ha scippato questo nobile atto che è la Donazione e la si è infagottata in alcuni articoli che per ora ometto, limitandomi a quello indicato da Nemesis. Il concetto di Modica quantità è semplicemente puerile...bastava esprimerlo in percentuale per essere più digeribile...80mila euro donate su una capitale disponibile di 100mila è una percentuale altissima...le stesse 80mila su un capitale di un milione produce una percentuale "modica" dell'otto per cento. Sono convinto che il legislatore conscio della violenza ( la famosa: Dura lex...sed lex) si sia accontentato di essere generico, sapendo che anche questa generecità avrebbe aumentato il livello di litigiosità. Per ora chiudo, invitando a riflettere, per un sereno confronto, dismettendo i panni del "FIGLIO" e a vestire quelli dei GENITORI. E' difficile ma non impossibile. Grazie in anticipo. QPQ.
     
  20. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    dovremmo riuscire a discuterne pacatamente di questa storia- Avanzo una provocazione che però sostengo con determinazione. Non dovrebbe esserci collazione e donazione perchè le parti dovrebbero essere identiche. nè più nè meno. Così fin dall'inizio tutti i figli sanno che gli averi di famiglia sono i loro. E non dei genitori. Perchè come diceva il saggio: abbiamo un mondo in prestito che è in eredità ai figli. tutti. anche il cattivo, prepotente che si è subito volatilizzato. E se qualche genitore osa soltanto sfiorare gli averi di famiglia sia immediatamente sospeso dal convivere sociale-
     

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