Vendita di un appartamento con l'uso di un volume annesso di proprietà di terzi, costruito fors'anch

Oggetto:
vendere l'appartamento di cui sono proprietario nel modo piu veloce
Dati di partenza:
Appartamento nel primo municipio di Roma, primo piano, mq comerciali 115, sono proprietario dal 1986 (dopo successione da mia madre) con mio fratello al 50% cadauno e dal 2005 sono proprietario al 100% dopo divisione della comunione.
Problemi rilevati:
1 - L'appartamento non è aggiornato a livello catastale dal 1939;
2 - Sulla pianta catastale del 1939 e sulla pianta allegata alla di compravendita fatta da mia nonna nel 1954, risultano 2 finestre o porte finestre, mentre nella realtà oggettiva (almeno dal 1968) si affacciano su un secondo volume CHIUSO.
3 - Le caratteristiche di questo secondo volume sotto il profilo geometrico sono: larghezza 80 cm, lunghezza 800cm, altezza variabile dai 200 ai 300 cm. Dal punto di vista storico questo ambiente stretto e lungo nasce nel 1924 quando sul lato dell'edificio dell'appartamento (dove erano presenti queste 2 finestre) venne costruito un locale dalla doppia altezza il cui tetto piano ha come altezza di colmo +220cm dal piano dell'appartamento. Deduco che questa "intercapedine" fu fatta per non chiudere completamente le 2 portefinestre, (metto tra virgolette la parola intercapedine perche il locale che fu costruito allora si sviluppa parzialmente sotto il mio appartamento come sotto questo volume). Originariamente questo spazio era a cielo aperto, fu chiuso per tutta la sua lunghezza creando un ambiente con delle finestre alte che aprono sopra il lastricato solare del locale (il +220 di prima). Questa chiusura accadde tra il 1924 e il 1968, verosimilmente negli anni 50.
4 - Dentro vi fu costruito un bagno tutt'ora presente.
5 - Non risulta niente a livello formale di questo spazio.
6 - Io penso che il piano di calpestio di questo spazio sia del proprietario del locale in qualità di copertura.
7 - Deduco ovviamente che questo volume sia abusivo.
8 - I vari proprietari del locale negli anni non mi hanno mai notificato nulla ne a me ne ai mia madre-nonna.
9 - In questi ultimi anni la signora del piano di sopra usa il piano che chiude questo volume come balcone.

Che posso inventarmi per vendere questo appartamento?
é possibile da parte mia evitare una causa di usocapione, con conseguente attesa di condono (chissà se arriverà mai) e ulteriore attesa di risposta di sanatoria?
In parole povere posso vendere l'appartamento considerando questi 2 accessi a questo volume come accessi ad una servitù esclusiva?
Come dovrei far disegnare la pianta catastale? Indicando invece di 2 portefinestre degli accessi a "locale di terzi"?
Potrei perdere l'abitabilità di un mio vano perche la finestra sta ora in un "ambiente di terzi"?

Se volessi intraprendere la strada della demolizione dell'abuso, insistendo su proprietà altrui ho comunque il diritto di ripristinare lo stato originale con una comunicazione al Comune? La signora del piano di sopra che usa questo piano come balcone puo fermarmi?

Si puo risolvere tutto (una volta trovato il compratore) "a livello legale" di fronte al notaio, partendo col presupposto che gli interni dell'appartamento sarebbero conformi alla pianta catastale.

Ringrazio in anticipo a chiunque abbia avuto la pazienza di leggere questo wall of text, e sopratutto chi mi sappia dare qualche indicazione di soluzione.