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  1. mega

    mega Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ho una piccola casa in montagna acquistata nel 2010. A causa della crisi e delle troppe spese che gravano ormai sulle proprietà' avrei deciso di venderla ma e' vero che nonostante io l'abbia comprata come 2° casa non posso rivenderla prima dei 5 anni? e se la vendo cosa devo pagare?
    grazie
     
  2. essezeta67

    essezeta67 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Puoi rivenderla quando vuoi...il discorso dei 5 anni è dato dal fatto che se vendi entro 5 anni dall'acquisto ad un prezzo superiore di quello di acquisto, ti verrà tassata la plusvalenza (in pratica il guadagno - prezzo di vendita meno il prezzo di acquisto). Se invece sono passati 5 anni non viene tassata l'eventuale plusvalenza.
    Saluti.
     
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  3. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    La norma applicabile è l'art. 67 del Tuir (D.P.R. n. 917/86), che prevede i redditi diversi. Il suo comma 1, lett. b) recita:
    "le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unita' immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso,
    le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante".
    Pertanto se, come sembra nella fattispecie, non sussiste una causa di esclusione, la cessione infraquinquennale genererà una plusvalenza tassabile. Che andrà indicata nel rigo RL6 del quadro RL del Mod. Unico (o nel rigo D4 del Mod. 730). Non andrà però indicata se sulla plusvalenza realizzata sarà stata applicata e versata a cura del notaio, all’atto della cessione, l’imposta sostitutiva del 20% prevista dalla legge 23 dicembre 2005, n. 266.
    Ricapitolando:
    - la tassazione della plusvalenza sarà del 20% se si sceglierà tale possibilità all'atto della cessione;
    - se non si sceglierà tale possibilità la tassazione sarà quella corrispondente all'aliquota marginale. Cioè l'aliquota massima riferita al reddito imponibile IRPEF del contribuente (quindi, non minore del 23%).
     
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  4. mega

    mega Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    quindi se il mio reddito e' basso e la plusvalenza e' poca potrebbe essere più' conveniente indicarla in dichiarazione dei redditi e tassarla al 23%?
     
  5. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    NO, se tu chiedi che ti venga operata una tassazione immediata all'atto di compravendita, presso il Notaio, la tassazione si contiene nel 20% della eventuale plusvalenza. La plusvalenza la puoi dedurre con tutte le spese documentate fatte sull'immobile, e sostenute per mediazioni immobiliari, provvigioni, spese notarili.
     
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  6. essezeta67

    essezeta67 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Però se Mega avesse parecchie spese detraibili o deducibili (spese mediche, scolastiche, assicurazioni sulla vita, interessi mutui, versamenti per pensione integrativa ecc.) converrebbe la tassazione ordinaria al 23%. Saluti.
     
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  7. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Scusa tassare la plusvalenza subito al 20% o a fine anno fiscale al 23% non mi sembra ci siano dubbi, salvo un discorso di cassa.
     
  8. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Fermo restando che di questi tempi e' difficile che ci guadagni.
     
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  9. essezeta67

    essezeta67 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Intendevo dire che la tassazione al 20% (come imposta sostitutiva) è sicura, la tassazione ordinaria al 23% potrebbe annullarsi o diminuire per effetto delle detrazioni derivanti dall'eventuale presenza di oneri deducibili e/o detraibili.......Saluti.
     
  10. mega

    mega Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Brava Arciera, il problema e' quello: io l'ho comprata 3.5 anni fa, ora mi dovrei trasferire all'estero e ho pensato ....la affitto? e chi la vuole?.......la tengo chiusa?
    nooooooooooo.....con tutte queste tasse sui beni immobili!...allora la vendo!
    .....ma ce li rifaccio, almeno, i miei soldi? ...va be' magari ci rimetto qualcosa, visti i tempi, ma realizzo liquidita'....basta che poi non mi si presenta l'agenzia delle entrate a contestare la vendita piu' bassa dell'acquisto, pero!!!! ....insomma....non e' che voglio parlare di politica...so che non si puo'.....ma a chi,come me, possiede un bene immobile, magari ereditato o comprato con sacrifici lo stanno spremendo come un limone...io amo la mia bella Italia ma sono stanca di subire soprusi dai
    "furbetti italiani" che invece di lavorare per noi fanno solo i loro interessi.TUTTI nessuno escluso! e cosi' faro' quello che mai avrei pensato di fare..........me ne andro'!
     
  11. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    ed ecco a cosa siamo ridotti!! :rabbia: :shock: Non ti preoccupare:tu basta che non scendi sotto la rendita catastale fissata dall'agenzia delle entrate. Sicuramente potrai dichiarare molto di meno del valore commerciale che possiede l'immobile.
     
  12. mega

    mega Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    tanto il problema principale resta questo: chi se la compra?????
     
  13. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    È il problema di tutti gli italiani. Di chi vende, di chi compra e anche di tutti perché si posseggono proprietà deprezzate e quindi alla bisogna di un eventuale caso fin da ora ci sente più poveri.
     
  14. Carlo27

    Carlo27 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    A proposito di vendita e plusvalenza, mi confermate che tutti gli immobili (case e terreni) avuti per successione ereditaria, sono del tutto esenti da ogni tassazione per il venditore?
     
  15. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    No. Ex art. 67, comma 1, lettera b) del Tuir sono redditi diversi in ogni caso le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.
     
  16. Carlo27

    Carlo27 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    D'accordo. Però a parte questo caso specifico, la normale vendita di un terreno agricolo e di un appartamento, avuti per successione, sono esenti da ogni tipo di tassazione. Giusto?
     
  17. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    La cessione non genera plusvalenza ai sensi dell’articolo 67 del Tuir.
     
  18. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    mia opinione: se vende adesso perde; se venderà fra qualche anno perderà ancora di più '; se ha disponibilità per fare interventi di recupero energetici (65% non è male ) puo' considerare di tenerla e affittarla o venderla senza perderci.
     

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