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  1. lore68

    lore68 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve a tutti, mi trovo in una situazione (come molti vedo...) un po' difficile:
    ho ereditato una frazione di proprietà immobiliare, costituita da una casa con dependance e altre pertinenze, e una seconda casa in montagna, in provincia di Bologna. Si tratta di un edificio storico che avrebbe bisogno di spese consistenti per una ristrutturazione e per manutenzione ordinaria e straordinaria.
    Siamo tre fratelli, un fratello non vuole assolutamente vendere la proprietà perchè vi si è affezionato, l'altro fratello ci vive dentro, mentre io non sono interessato ad usufruirne perchè vivo da tutt'altra parte, ho un mutuo sulla mia prima casa e mi sarà impossibile partecipare ad un'altra ingente spesa per la ristrutturazione
    Mi è possibile vendere la sola frazione di proprietà, se non ai miei fratelli, anche a terzi? ho bisogno del loro consenso? come risolvere una situazione di comproprietà "scomoda" come questa?
    grazie per qualsiasi suggerimento, un saluto Lorenz
     
  2. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    I comproprietà ereditarie prevede a favore di tutti i comproprietari il diritto di prelazione quindi occorre che ti firmino il consenso a vendere così come prevede l'art. 732 del codie civile.

    Rimane il fatto di trovare chi acquista una quota indivisa con comproprietari estranei?

    Una soluzione sarebbe procedere a divisione ereditaria se i beni sono comodamente divisibili e poi procedere alla vendita dei beni assegnati a te, in questo caso non dovrai più avere il consenso degli altri vista la divisione attuata.

    Se quanto sopra per la divisione non è possibile sconsiglio vista la situazione economica procedere a divisione giuidziaria, perdita tempo e soldi in relazione al valore della quota non so se il gioco vale la candela.

    Ciao salves
     
  3. teofilatto

    teofilatto Membro Attivo

    Professionista
    nella tua situazione fai i salti mortali pur di vendere ai due fratelli, non hai realisticamente altre possibilità; non è divisibile come bene e non avrebbe comunque mercato
     
  4. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    c'è una casa in montagna, ci sono pertinenze, c'è una dependance, insomma ci sono beni che si possono dividere. Fai un inventario e se riesci ad entrarci con questi beni più un eventuale conguaglio, puoi cedere la casa (se questa davvero non si può dividere: ad es. ci sono due porte d'entrata, appartamenti divisibili?) ai tuoi due fratelli. Chiedi la divisione dei beni facendo presente la tua situazione, quando la cosa è davvero reale, credo che tutto si sistema.
     
  5. teofilatto

    teofilatto Membro Attivo

    Professionista
    chiedere la divisione giudiziale? ci metti un'eternità...
     
  6. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    no, no, mai per giudizio, avvocati, giudici, giammai! intendo dire di chiedere ai fratelli la divisione (cedere la casa in cambio delle pertinenze, la casa in montagna e se il valore non arriva un conguaglio in moneta) "Chiedi la divisione dei beni facendo presente la tua situazione, quando la cosa è davvero reale, credo che tutto si sistema."
    voleva dire di cercare la strada per far comprendere ai fratelli la sua situazione.:ok:
     
  7. teofilatto

    teofilatto Membro Attivo

    Professionista
    non ti seguo tanto, a quanto letto il bene è unico, anche se ha pertinenze i tre fratelli hanno quote di indiviso (presumo 1/3 a testa). Quindi l'unica è farlo valutare da una parte terza e imparziale, accettare il responso e procedere alla vendita del terzo indiviso a chi lo vuol comprare. Dico bene?
     
  8. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    procedere alla vendita di un terzo è impossibile. avvocati e sangue amaro col rischio che si intrufoli qualche disgraziato che mette a repentaglio i due fratelli rimasti. Ho letto che vi sono pertinenze, ho pensato a garage, rimesse. se sono esterne alla casa hanno un valore da monetizzare, c'è una dependance, anche quella si può dividere, c'è una casa in montagna...insomma ci sono dei beni che si possono vendere senza intaccare la casa che pare impossibile da dividere. Io credo che i fratelli sappiano il valore di ciò che posseggono. Senza pagare nessun tecnico si possono sedere intorno ad un tavolo e giungere ad una divisione consensuale. Se ci riescono tanto di guadagnato: inoltre se Lore68 dice ai fratelli quello che ha detto in due parole a noi, io credo che i fratelli lo capiscano. Spese ingenti, la propria vita lontana, già possessore di una prima casa, ma che vogliono?
     
  9. teofilatto

    teofilatto Membro Attivo

    Professionista
    concordo, anche se una perizia di un esperto toglie ogni dubbio sull'equità della divisione...sai com'è quando ci sono i soldi di mezzo...
     
  10. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Eh! sì! tra i due (in questo caso tre) litiganti il terzo gode....se ne possono fare a meno...:daccordo:
     
  11. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Non credo si debba fare per forza la divisione giudiziale. Credo la possa fare benissimo un notaio, se le parti sono d'accordo. I singoli beni vanno stimati con riferimento ai prezzi di mercato, poi si procede a formare delle porzioni corrispondenti alle quote dei singoli eredi, naturalmente tenendo conto delle priorità, tipo che uno dei tre vive in una delle proprietà. Uno potrebbe anche rimetterci un poco sull'entità della sua quota pur di avere una porzione indipendente e vendibile (tipo la dependence e qualche pertinenza). Se al notaio i tre dichiarano che per loro le tre parti sono equivalenti e che la spartizione va bene così, lui procede. A quel punto si può vendere, previa concessione del diritto di prelazione ai fratelli. Certo l'operazione ha delle spese ma il tenere le proprietà indivise alla lunga rischia di generare problemi
     
  12. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Chiedo scusa. Stavo scrivendo il post di prima quando una telefonata mi ha interrotto. Ho inviato e solo dopo ho visto che la discussione era andata avanti e molte cose già dette. Saluti a tutti
     
  13. lore68

    lore68 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    grazie a tutti per le risposte e i suggerimenti.... qualcuno -extra forum- mi aveva anche parlato della possibilità di chiedergli un canone per la proprieta' di cui non ti danno a godere.

    Il problema è che anche loro stanno messi maluccio a finanze personali, da quanto ho capito.... ecco perchè non capisco anzi mi sembra illogico giocare a fare il proprietario immobiliare senza avere le spalle coperte. Si fa presto finchè non cominciano ad arrivare cartelle di tasse IMU e oneri vari, poi se non hai da versare arriva equitalia e lei si che fa presto a liquidare il tutto.

    Le pertinenze della proprietà sono altri due appartamenti attigui alla "dependance", una specie di dependance della dependance (uno è affittato e uno è adibito ad ufficio di mio fratello, che fa il libero professionista) una piccola area non edificata (ma credo edificabile) sulla quale ci sono delle servitù di passaggio, e la casetta in montagna appunto.
    Non pensavo alla divisione giudiziale (ad essere onesto non ho neppure ben chiaro cosa comporta e come si procede) e dalle vostre risposte mi sento di escluderla a priori.....
    mi sembra che la cosa più semplice sia proprio cercare di dividere le varie sottounità poi procedere a cercare di vendere separatamente
     

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