Vendita immobile commerciale locato

[mega]

salve,sono proprietaria di un negozio locato e il prossimo settembre scadranno i primi 6 anni di contratto.
avrei intenzione di vendere il negozio ma vorrei sapere qual'e' la procedura per non incappare in problematiche, come il pagamento delle 18 mensilità' di indennizzo al locatore, visto che lui mi ha verbalmente comunicato che non e' interessato all'acquisto.
e' vero che devo comunicare un anno prima la mia intenzione di vendere?
se ottenessi una proposta da qualcuno che intende usufruire personalmente del negozio e l'affare si concludesse prima della scadenza dei 6 anni, dopo avergli notificato il diritto di prelazione, che rifiuterà' puo' fare comunque richiesta del''indennizzo?
vorrei procedere nella massima regolarità'....potete aiutarmi?
grazie

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

Ciao @mega,
l'indennità di avviamento (cui penso tu abbia voluto far riferimento) è dovuta soltanto qualora il rapporto di locazione venga interrotto dal locatore per cause diverse dall'inadempimento del conduttore.
La vendita del locale commerciale non interromperà il rapporto di locazione, che proseguirà in capo al nuovo proprietario, pertanto nessuna indennità sarà dovuta.
Per quel che concerne il diritto di prelazione del conduttore, disciplinato dall'art. 38 Legge 392/1978, il locatore dovrà notificare (a mezzo ufficiale giudiziario) un atto nel quale indicherà tutte le condizioni salienti della vendita invitando il conduttore ad esercitare la prelazione.
Il conduttore avrà sessanta giorni per esercitare il proprio diritto.
In caso contrario, sarai libera di vendere a chiunque, avendo cura naturalmente di rispettare le condizioni riportate nell'invito già notificato al conduttore.

 

[mega]

grazie per l' esauriente chiarimento.
la persona interessata all'acquisto lo vorrebbe libero per aprire una sua attività....non potendo io mandare via l'inquilino potrebbe, però, farlo lui dopo l'acquisto, alla scadenza dei primi 6 anni di contratto ( uno dei motivi per cui si puo' non rinnovare per altri sei anni è che serva personalmente al proprietario) oppure l'inquilino potrebbe richiedere i famosi 18 mesi di avviamento?

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

L'indennità sarebbe comunque dovuta.
Essa spetta al conduttore ogni qual volta il rapporto si interrompe per volontà del locatore ed al di fuori dell'inadempimento del conduttore.

 

[Nemesis]

la persona interessata all'acquisto lo vorrebbe libero per aprire una sua attività....non potendo io mandare via l'inquilino potrebbe, però, farlo lui dopo l'acquisto, alla scadenza dei primi 6 anni di contratto ( uno dei motivi per cui si puo' non rinnovare per altri sei anni è che serva personalmente al proprietario) oppure l'inquilino potrebbe richiedere i famosi 18 mesi di avviamento?

Il nuovo proprietario, alla prima scadenza contrattuale, potrà esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione, per i motivi, con le modalità e i termini di cui all'articolo 29 della legge n. 392/1978.
Ma poiché la cessazione del rapporto di locazione non sarà dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal R.D. n. 267/1942, il conduttore avrà diritto a una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto, ex art. 34 della stessa legge (salvo, ex art. 35 della stessa legge, nel caso che il conduttore svolga un'attività che non comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori).
Il conduttore avrà diritto a una ulteriore indennità pari all'importo di cui sopra qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente e ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.
Pertanto, il nuovo proprietario dovrà corrispondere un'indennità pari ad almeno 18 mensilità (se, come sembra, il conduttore svolga un'attività che comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori).
Nella peggiore delle ipotesi, potrebbe dover corrispondere anche un'ulteriore indennità (per un ammontare complessivo pari a 36 mensilità dell'ultimo canone corrisposto).

 

[mega]

perfetto....capito tutto...grazie ....sempre super chiari e tempestivi!!!!!

 

[key]

Fatti mettere per iscritto la RINUNCIA del conduttore alla PRELAZIONE,ti risparmi l'inefficienza degli u.g.
Altrimenti invia il preliminare(registrato Agenzia delle Entrate) al conduttore mediante U.G.
I pelandroni dicono che lo notificano in 2 giorni....che poi misteriosamente diventano 30.....
Cosicchè poi dalla notifica ,devi attendere 60 giorni....ed il rogito alla fine lo fai dopo 6 mesi....
Oppure usa la raccomandata RECAPITATA con MESSO POSTALE,secondo la normativa postale(CAss.7 Ottobre 2010 n 20807).

Se non ricordo male,chiedo venia,se poi il prezzo di vendita al rogito è superiore a quello notificato al conduttore,lo stesso ha diritto al RISCATTO,entro 12 mesi,dell'immobile stesso.

 

[mega]

ok...grazie....ma pur procedendo secondo tali regole resta comunque l'indennita' di avviamento pari a 18 mensilità che equivale ad uba belka cifra....forse conviene attendere la scadenza dei 12 anni x vendere così la evitiamo...

 

[key]

Ma saranno affari di chi compra.....
Di più non puoi fare...

 

[Nemesis]

se poi il prezzo di vendita al rogito è superiore a quello notificato al conduttore,lo stesso ha diritto al RISCATTO,entro 12 mesi,dell'immobile stesso.

Entro sei mesi dalla trascrizione del contratto.