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fmasta56

Membro Junior
Proprietario Casa
Dal 2014 abbiamo (eredi) un immobile in altra località in vendita, con mandato ad una agenzia del luogo (c'è stato un periodo di interruzione per circa un anno perchè ci siamo rivolti ad un'altra agenzia, che poi ha chiuso). È una casa "a schiera" in un paesino, molto vecchia ma abbastanza rimessa a nuovo da lavori eseguiti nel tempo e completamente abitabile. Ora, in prossimità della vendita ad un acquirente interessato, e dopo molti e notevoli abbassamenti di valore "perchè il mercato non tira più come una volta" (parola dell'agente, siamo giunti a meno di un terzo del valore di partenza). a offerta accettata (solo tramite email, senza regolare proposta d'acquisto nè altro) è saltato fuori (negli ultimi mesi) che serviva l'APE (fatta fare a nostre spese da un geometra consigliato dall'agente medesimo), che la voltura fatta a suo tempo era erronea (a seguito di successione, messa poi a posto dal CAF che avevamo incaricato al decesso di mio padre, per un errore di trascrizione che hanno riconosciuto) e. ciliegina sulla torta, adesso la casa non si può vendere perchè è saltata fuori una planimetria del 1940 che non riporta i vani attuali, scale ecc. come nella odierna disposizione (alcuni del tutto mancanti)! Un secondo geometra incaricato sempre dall'agenzia ci ha sparato, per nuovo accatastamento ecc., almeno 2500€ di spesa, perchè senza far questo, appunto, la casa non può essere venduta. Abbiamo saputo che l'acquirente è un amico dell'agente medesimo, così come il geometra incaricato...ma è possibile e veritiero tutto ciò? E compete a noi una simile spesa (che altri geometri interpellati hanno consigliato di tralasciare, non facendo alcunchè e di vendere la casa così come sta ora)? E non possiamo addebitare tale spesa all'agenzia, visto che in 4 anni non si è accorta del problema e hanno la planimetria in mano da novembre 2017 (e a noi lo dicono solo ora)??? La tentazione di bloccare tutto (ripeto, non abbiamo firmato niente di ufficiale) e rivolgerci ad un legale è forte anzi, fortissima...!
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Il testo riporta 2 "interrogazioni":

Abbiamo saputo che l'acquirente è un amico dell'agente medesimo, così come il geometra incaricato...ma è possibile e veritiero tutto ciò?
Solo tu puoi scoprire se esistono tali rapporti di amicizia e di interesse.

E non possiamo addebitare tale spesa all'agenzia, visto che in 4 anni non si è accorta del problema e hanno la planimetria in mano da novembre 2017 (e a noi lo dicono solo ora)?
Non vedo sulla base di quale norma tu possa addebitare i tuoi problemi ad una agenzia.

Non hai alcun obbligo di concludere con tale agenzia /cliente (mancando un preliminare firmato o una proposta accettata) ne di vendere alle condizioni che ti impongono loro.
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
E compete a noi una simile spesa (che altri geometri interpellati hanno consigliato di tralasciare, non facendo alcunchè e di vendere la casa così come sta ora)?
Purtroppo compete sempre al venditore consegnare un immobile che sia regolare dal punto di vista urbanistico e catastale.
In effetti senza conformità tra le planimetrie catastali e lo stato di fatto, il notaio non rogita; se si accettano proposte e non si rogito per problemi dell'immobile, l'acquirente ha diritto a ricevere indietro il doppio della caparra .
Quello che potete fare è di incaricare un tecnico scelto da voi per mettere a posto il problema, dopo aver verificato anche le autorizzazioni edilizie .

Se invece non volete procedere nella vendita ,mettete a posto le irregolarità e allo scadere dell'incarico attuale procedete con altra agenzia.
Chiarite velocemente, perché aver accettato una proposta via mail non ha un gran valore, ma potrebbero comunque crearvi qualche fastidio.
L'agenzia avrebbe potuto ( e dovuto, dal mio punto di vista) informarvi del problema, ma la responsabilità è sempre del venditore.L'agenzia si è solo dimostrata poco professionale.
Non servirebbe a nulla andare da un legale.
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
La tentazione di bloccare tutto (ripeto, non abbiamo firmato niente di ufficiale) e rivolgerci ad un legale è forte anzi, fortissima...!
Se non cerchi di risolvere evitando il legale, non riuscirai a vendere con un contenzioso in essere. O meglio, la parte promissaria acquirente difficilmente lo accetterebbe.
Prova a risolvere discutendone e cercando di far valere le tue ragioni.
 

Excalibur

Membro Attivo
Proprietario Casa
Un secondo geometra incaricato sempre dall'agenzia ci ha sparato, per nuovo accatastamento ecc., almeno 2500€ di spesa, perchè senza far questo, appunto, la casa non può essere venduta. Abbiamo saputo che l'acquirente è un amico dell'agente medesimo, così come il geometra incaricato...ma è possibile e veritiero tutto ciò?
Sì la casa deve avere sia la conformità urbanistica sia quella catastale. La responsabilità è del proprietario e anche le spese per rimettere a posto le cose. Se il geometra che ti ha proposto l'agenzia non ti convince, cerca tu un professionista.
 

fmasta56

Membro Junior
Proprietario Casa
Il testo riporta 2 "interrogazioni":
Solo tu puoi scoprire se esistono tali rapporti di amicizia e di interesse.
Non vedo sulla base di quale norma tu possa addebitare i tuoi problemi ad una agenzia.
Non hai alcun obbligo di concludere con tale agenzia /cliente (mancando un preliminare firmato o una proposta accettata) ne di vendere alle condizioni che ti impongono loro.
La domanda sul "veritiero" non si riferisce al rapporto di amicizia sul compratore, di cui siamo già a conoscenza, ma sul comportamento evidentemente manchevole dell'agente
Sappiamo di non avere obblighi, visto che solo adesso, dopo aver sollevato un vespaio, ci viene presentata la proposta d'acquisto adducendo di "aver già in mano l'assegno del compratore" per il relativo compromesso
 

fmasta56

Membro Junior
Proprietario Casa
Purtroppo compete sempre al venditore consegnare un immobile che sia regolare dal punto di vista urbanistico e catastale.
In effetti senza conformità tra le planimetrie catastali e lo stato di fatto, il notaio non rogita; se si accettano proposte e non si rogito per problemi dell'immobile, l'acquirente ha diritto a ricevere indietro il doppio della caparra .
Quello che potete fare è di incaricare un tecnico scelto da voi per mettere a posto il problema, dopo aver verificato anche le autorizzazioni edilizie .

Se invece non volete procedere nella vendita ,mettete a posto le irregolarità e allo scadere dell'incarico attuale procedete con altra agenzia.
Chiarite velocemente, perché aver accettato una proposta via mail non ha un gran valore, ma potrebbero comunque crearvi qualche fastidio.
L'agenzia avrebbe potuto ( e dovuto, dal mio punto di vista) informarvi del problema, ma la responsabilità è sempre del venditore.L'agenzia si è solo dimostrata poco professionale.
Non servirebbe a nulla andare da un legale.
L'agenzia ci ha informato di tutte queste mancanze solo dopo che ci è stata fatta l'offerta (ripeto, solo informale e senza effettiva proposta) al ribasso, in pratica 50.000€ anzichè i 70.000€ di partenza. Il contratto di agenzia è terminato il 30/03/18 (dopo il secondo tacito rinnovo di contratto). Certamente, sapendo di tutte le spese cui saremmo andati incontro, avremmo rifiutato: lo possiamo ancora fare?
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Certamente, sapendo di tutte le spese cui saremmo andati incontro, avremmo rifiutato: lo possiamo ancora fare?
Hai firmato compromessi, preliminari o proposte?

Gli "obblighi" nascono solo dai contratti firmati e prima negavi firme.

Ti vedo un po' "ondivago" su certe cose (oltre alle firme):
-da 70mila a 50mila non è 1/3 del prezzo di partenza (da 150 a 50)
-se hanno le planimetrie da fine 2017 non sono 4 anni.

Leggerò "male" o forse esponi male...ma mi pare che tu abbia pretese assurde.
 
Ultima modifica:

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Certamente, sapendo di tutte le spese cui saremmo andati incontro, avremmo rifiutato: lo possiamo ancora fare?
Dipende da che impegni avete sottoscritto.
Via mail non si concludono contratti per cui è obbligatoria la forma scritta, ma esiste anche la responsabilità pre-contrattuale.

Inoltre ci penserei bene prima di decidere di non vendere.
In ogni caso per vendere devi regolarizzare l’immobile, quindi inutile aspettare.
E adesso un acquirente c’ è, anche se a una cifra che vi sembra bassa; non è detto che un domani sarà più facile ricavare la stessa cifra.
Puoi cercare un geometra che ti sistemi il tutto a cifre inferiori.
 

fmasta56

Membro Junior
Proprietario Casa
Hai firmato compromessi, preliminari o proposte?

Gli "obblighi" nascono solo dai contratti firmati e prima negavi firme.

Ti vedo un po' "ondivago" su certe cose (oltre alle firme):
-da 70mila a 50mila non è 1/3 del prezzo di partenza (da 150 a 50)
-se hanno le planimetrie da fine 2017 non sono 4 anni.

Leggerò "male" o forse esponi male...ma mi pare che tu abbia pretese assurde.
1) Non abbiamo firmato nulla relativo alla possibile vendita (solo contratto di agenzia)
2) Il prezzo di partenza era, appunto, 150.000€ a 70 siamo arrivati solo l'anno scorso
3) ho detto che il problema della planimetria obbligatoria è saltato fuori solo ora, in prossimità della possibile vendita, non è mai stato segnalato in 4 anni di incarico alll'agenzia. Oltretutto, comunque, avavano la planimetria in mano da novembre del 2017, perchè avvisarci solo ora in prossimità del compromesso (ovviamente ora sospeso)?
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
1) quindi rileggi quanto spiegato....no firme=no impegni
2) da 150 a 50 significa o che il prezzo iniziale era esagerato....o che avete deciso di disfarvi "regalando" un immobile che magari vi rende di più in locazione breve
3) possiamo solo ipotizzare che finchè non si è presentato un potenziale acquirente non abbiano mai verificato la rispondenza confidando sulle vostre dichiarazioni.
Non è obbligo dell'agenzia verificare la conformità quando si vende...ma quando hanno un compratore (sopratutto se legato da amicizia) è loro interesse verificare.

Permangono le mie perplessità sulla tua pretesa siano loro a farsi carico delle spese per la regolarizzazione.

Dovete decidere: o sanate e vendete...o mantenete la proprietà dell'immobile.
 

fmasta56

Membro Junior
Proprietario Casa
1) quindi rileggi quanto spiegato....no firme=no impegni
2) da 150 a 50 significa o che il prezzo iniziale era esagerato....o che avete deciso di disfarvi "regalando" un immobile che magari vi rende di più in locazione breve
3) possiamo solo ipotizzare che finchè non si è presentato un potenziale acquirente non abbiano mai verificato la rispondenza confidando sulle vostre dichiarazioni.
Non è obbligo dell'agenzia verificare la conformità quando si vende...ma quando hanno un compratore (sopratutto se legato da amicizia) è loro interesse verificare.

Permangono le mie perplessità sulla tua pretesa siano loro a farsi carico delle spese per la regolarizzazione.

Dovete decidere: o sanate e vendete...o mantenete la proprietà dell'immobile.
2) Il prezzo di vendita iniziale, prima del 2014 con altra agenzia, era di 180.000€ (valutazione dell'immobile fatta da loro con le tabelle vigenti), poi, passando alla attuale agenzia e dopo lungo periodo invenduto, questi ultimi hanno rivalutato, nel 2014, l'immobile a 150.000€ (sempre secondo le loro tabelle, almeno così mi hanno sempre detto). Nel tempo, dopo numerose visite e decadimento del mercato immobiliare in zona, causa crisi perdurante e offerte al ribasso di altri immobili, si è arrivati alla cifra detta e all'ultima offerta.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Ovviamente siete voi a dover fare le valutazioni...ma personalmente io non venderei (se non per impellente necessità) a 50 quanto valeva 150/180.

Salvo non servano sistemazioni onerose una sua locazione temporanea è una ipotesi da non sottovalutare.
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Il prezzo di vendita iniziale, prima del 2014 con altra agenzia, era di 180.000€ (valutazione dell'immobile fatta da loro con le tabelle vigenti),
ma personalmente io non venderei (se non per impellente necessità) a 50 quanto valeva 150/180.
Se in tanti anni nessuno ha manifestato interesse a più di 50, è del tutto evidente che le valutazioni iniziali e le vostre aspettative erano completamente errate.
Dovete valutare costi e alternative, ma senza aspettarvi che in futuro si possa ricavare molto di più.
 

griz

Membro Storico
Professionista
se la planimetria è molto vecchia (1940?) si può facilmente aggiornare senza necessità di altri adempimenti, il prezzo che hai esposto (2500) è notevole e sproporzionato salvo che non siano necessari altri accertamenti e adeguamenti. Come ti hanno già scritto, è necessario allineare tutto quanto alla situszione attuale per poter vendere
 

fmasta56

Membro Junior
Proprietario Casa
Ovviamente siete voi a dover fare le valutazioni...ma personalmente io non venderei (se non per impellente necessità) a 50 quanto valeva 150/180.

Salvo non servano sistemazioni onerose una sua locazione temporanea è una ipotesi da non sottovalutare.
Purtroppo tutti gli immobili della zona (paesi limitrofi compresi) hanno subito un notevole ribasso, complice la mancanza di lavoro (fabbriche chiuse ecc.), mutui non pagati ecc. L'immobile è già stato in affitto in anni addietro con notevoli problemi per liberarlo, per cui non viene più presa in considerazione l'ipotesi.
 

fmasta56

Membro Junior
Proprietario Casa
se la planimetria è molto vecchia (1940?) si può facilmente aggiornare senza necessità di altri adempimenti, il prezzo che hai esposto (2500) è notevole e sproporzionato salvo che non siano necessari altri accertamenti e adeguamenti. Come ti hanno già scritto, è necessario allineare tutto quanto alla situszione attuale per poter vendere
Ci hanno parlato di rilievi topografici, anche esterni, ecc. circa 1600€ solo oneri comunali...
 

fmasta56

Membro Junior
Proprietario Casa
Se in tanti anni nessuno ha manifestato interesse a più di 50, è del tutto evidente che le valutazioni iniziali e le vostre aspettative erano completamente errate.
Dovete valutare costi e alternative, ma senza aspettarvi che in futuro si possa ricavare molto di più.
Come già scritto in altra risposta, la chiusura di fabbriche con conseguente crisi e mutui non pagati/bili ha determinato il crollo del mercato e prezzi, per tutti, non solo per noi
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Quindi dovete farvi carico della regolarizzazione dell’immobile, prima di prendere impegni formali.
Poiché , se risultasse non regolarizzabile, sareste inadempienti e dovreste restituire il doppio della caparra. Cercate un tecnico di fiducia a cui affidare la pratica.
In bocca al lupo !
 

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