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  1. Aldebaran75

    Aldebaran75 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a tutti. Cercherò di esporre brevemente il mio quesito.
    Casa ereditata da 9 persone. La valutazione di due diverse agenzie è di 270.000 la prima e 315.000 la seconda.
    Un’erede ha fatto un’offerta di 280.000 per l’immobile. 4 hanno accettato la proposta, mentre gli altri 4 no.
    Visto e considerato le difficoltà attuali del mercato, nonché i costi che comporta una seconda casa, possiamo in qualche modo far sì che gli altri eredi accettino l’offerta?
    Se un domani l’abitazione necessitasse di manutenzioni che io non sono in grado di sopportare economicamente, sarei costretta comunque ad eseguirle?
    Grazie mille.
     
  2. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E' un problema difficile da risolvere. Il quesito è semplice: come si fa ad avere la propria parte? si deve costringere alla vendita tramite giudice. Non c'è altra soluzione se non convincere con il ragionamento che hai fatto ora, gli altri coeredi. perchè come hai detto, se ci fossero delle manutenzioni come coproprietario devi intervenire
     
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  3. 1giggi1

    1giggi1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Se chi vuole acquistare è interessato può comunque acquistare dai 4 che vogliono cedere la loro quota.
    Così lui sarebbe proprietario di più del 50% (55,56%) e gli altri in minoranza (anche se in tale situazione maggioranza o minoranza poco decidono . . .).
    Mi sembra però poco intelligente che ci si incagli su una differenza inferiore ad € 4.000,00 ciascuno.
    Luigi
     
  4. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    corretto quanto scrive Luigi, in mancanza di accordo si può forzare la situazione e uno degli eredi si troverà ad essere proprietario di una parte molto importante, gli altri dovrebbero essere portati più facilmente a ragionare
     
  5. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Direi proprio di no. Ci si rivolge al giudice per lo scioglimento della comunione ereditaria. Il quale prima di tutto nominerà un CTU, a spese dei richiedenti lo scioglimento, che provvederà a dare una valutazione del bene. Questo verrà messo in vendita al prezzo stabilito dal CTU. Se non si riuscirà a vendere verrà messo in vendita ad un prezzo inferiore fin quando non si trova un acquirente.
     
  6. Aldebaran75

    Aldebaran75 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie a tutti. Il problema non è che 4 eredi non accettano di venderla, è che non accettano l'offerta di 280.000 a fronte dei 300.000 che è la valutazione giusta per loro. Come dice Luigi la differenza sarebbe solo di 4.000, che sinceramente nella situazione attuale non sono pochi non ma non giustificano nemmeno questo accanimento. Preferiscono tenere la casa vuota anche per 4 o 5 anni piuttosto che "svenderla" o "svilirla" (parole loro).
    So, correggetemi se sbaglio, che arrivare davanti al giudice impedirebbe l'acquisto della casa da parte dell'erede che la vorrebbe.
    Ora le ho proposto di acquistare la mia quota e quella di mia sorella ad un prezzo inferiore rispetto alla sua offerta globale. Anche se credo che avere la maggioranza della proprietà in questo caso non servirebbe a nulla.
    Ma visto che siete così gentili posso approfittarne per chiedere un'altra informazione?
    Mio fratello che è un altro degli eredi vorrebbe acquistare la casa che era di mio padre. Ovviamente è proprietario di un altro nono della casa che intende acquistare l'altra sorella. E' possibile fra loro due fare una permuta di quota?
    Grazie ancora.
     
  7. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Purtroppo nelle divisioni è sempre consigliabile concordare il prezzo di vendita o la formazione delle quote, con la sottoscrizione dell'accordo, prima di manifestare l'interesse per una quota o, come nel caso in esame, proporne l'acquisto. A quel punto, se non concordato, quella quota o l'immobile sono rispettivamente migliore o di valore superiore.
    Nella vendita all'asta i comproprietari hanno diritto di prelazione. Se uno degli eredi della stessa eredità vuole vendere la sua quota, deve proporla a tutti gli aventi diritto. Nel caso più d'uno fossero interessati la quota va suddivisa fra i pretendenti. Infine la permuta si può stipulare a condizione che il loro valore dichiarato sia identico.
     
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  8. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    se offre la cifra stabilita dal CTU no. Ma anche se interviene un accordo tra le parti durante il procedimento si può concretizzare la compra/vendita. Se il CTU è stato nominato va pagato.
     
  9. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Come volevasi dimostrare, la soluzione del problema e' difficile. L'esborso sarà notevole. I tempi saranno lunghi. Le possibilità di acquisire l'immobile con il prezzo attuale (280.000) scarse perché chi vuole comprare potrebbe anche giocare ad un ribasso maggiore. Con i tempi che corrono, all'asta, dice l'osservatorio dei prezzi immobiliari, le compravendite arrivano fino ad un valore di un quinto. Ed anche se è un coerede con prelazione, avrebbe tutto il diritto di comprare ad un prezzo ancor più basso. Si deve far ragionare il parentado. Le permute si possono fare con facilità purché si rispettino i valori catastali. Ad esempio: valore catastale 100 e valore catastale 120 si permuta a 120. E son tutti contenti, compresa l'ade
     
  10. Aldebaran75

    Aldebaran75 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie a tutti per le risposte.
    Tenterò nuovamente la conciliazione anche espondendo quando mi avete consigliato.
    Visto e considerato anche che è stata proposta la messa in vendita tramite agenzia (che chiede comunque il 3% di provvigione) spero di farli arrivare ad una conclusione ragionevole e soprattutto senza ulteriori spese.
     
  11. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Speriamo che non si incaponiscono perché quando c'è di mezzo il sangue...
     
  12. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    :disappunto: forse ho la soluzione.
    a fronte di questo calcolo, voi che volete vendere considerate questo: €300.000,oo meno il 3% per l'agenzia = 9000,oo risultato €291.000,oo che dovete dividere ok chi non vuole vendere perchè perderebbe qualcosa mettetelo voi che volete vendere e avete risolto.
    :confuso:spero di essermi espresso in modo chiaro:)
     
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  13. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il grande re Salomone disse la istessa cosa
     
  14. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    da notare che è molto difficile che l'agenzia venda al prezzo che si propone, c'è semrpe una trattativa e alle condizioni del mercato attuale, è sempre di sangue
     
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  15. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    non ho capito.
    Tu dici chi vuol vendere al prezzo inferiore da la differenza a quelli che non voglio vendere a meno della cifra massima?
    Come Salomone non c'é male: ovvero cornuti e mazziati.
    Cioè tu premieresti gli irremovibili a spese degli accondiscendenti. Che saranno tali ma non fessi,
     
  16. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Luigi se ti servono i soldi........poi in questo caso sembra che alla fine si tratterebbe di pochi migliaia di €uro se non centinaia di €uro e pur vero che non è giusto ma sarebbe più giusto andare dal giudice? pagare il ctu mettere all'asta l'immobile ecc. stai sicuro che prenderebbero ancora meno tolto le spese ecc.
     
  17. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Scusa @chiacchia i capisaldi del problema sono:
    315.000 valutazione della agenzia A che equivale a 35.000 euro/cad.
    270.000 valutazione della agenzia B che equivale a 30.000/cad
    chi non vuole vendere a 280.000, unica offerta certa per il momento, sono in 4.
    Allora tu proponi ai 4 irremovibili 35.000/cad. = 140.000 euro
    ai restanti 5 spetterebbero 280.00-140.000= 140.00 : 5 = 28.000 euro/cad.
    perché in fondo tu dici: se tutti accettassero di vendere a 280.000 euro ognuno avrebbe 31.100 euro, quindi gli accondiscendenti possono accondiscendere ulteriormente rinunziando ad ulteriori 3.100 euro/cad
    che, in fondo, secondo te sarebbero
    peccato che alla fine del tuo ragionamento la differenza tra quanto prende un accondiscendente e quanto prende un irremovibile sono 7.000 euro.
    Sostenere che una parte ne prende 3.100 in meno e l'altra parte 3.900 in più è cercare di sminuire la vera entità della differenza.
    Anzi dirò di più è parteggiare per gli irremovibili.
     
    Ultima modifica: 2 Luglio 2014
  18. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    no perché secondo me se si va dal giudige per lo scioglimento della comproprietà finisce che la casa verrà venduta a 230.000 euro.
    Meno 1.100 euro di spese processuli - meno 8.000 euro di parcella avvocato degli accondiscendenti - meno 7.000 euro di parcella avvocato irremovibili - 2.000 euro del CTU - meno 6.900 (3% di 230.000) di provvigioni all'agenzia incaricata della vendita = 25.000 euro
    230.000 - 25.000= 205.000 : 9 = 22.780 euro/cad
    ma almeno così saranno tutti scontenti.
     
  19. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    meglio Salomone. (che li avrebbe tagliati in due)
     
  20. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Luigi al mio paese 22.780 sono meno di 28.000 pertanto io accetterei i 28.000 anche se non è giusto poi se si vuole la giustizia secondo me i 22.780 se li possono anche sognare perchè nelle aste ci sono i caporali e se a loro interessa quella casa non la vendi se non al prezzo che dicono loro.
     

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