Vendita immobile locato

[capuano-77]

Ciao a tutti,
ho un appartamento locato con contratto 4+4 dal 01/02/2009 e sono intenzionato a venderlo.
Ho già parlato con l'inquilino il quale, dopo una breve contrattazione, mi ha fatto un'offerta troppo bassa per cui non ci siamo accordati. Tuttavia è consapevole che ora l'immobile è "sul mercato".
Mi domando se ho degli obblighi formali nei suoi confronti tipo comunicazioni scritte a mezzo raccomandata, e se, quando troverò un acquirente e pattuirò la cifra di vendita, dovrò interpellare nuovamente l'inquilino.
Grazie a tutti e buon forum!

 

[maidealista]

Solo se ricorrono le condizioni del comma seguente :
Art. 3.
(Disdetta del contratto da parte del locatore).

1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
omissis
comma g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
L 431/98

Sarà opportuno comunicare la vendita ed il nome del nuovo proprietario.
:daccordo:

 

[adimecasa]

devi comunicare al locatore la tua intenzione di vendere e a quanto lo vuoi vendere, in caso di non accordo, devi comunicare la vendita eventuale avvenuta con altri pretendenti e allegare copia del prelimininare:daccordo:

 

[arianna26]

secondo me ti conviene anche procurarti una prova del fatto che hai messo il conduttore in condizione di esercitare il diritto di prelazione. dopo puoi vendere a chi vuoi ma, se non trovi chi acquista come investimento, di solito si ottengono prezzi inferiori.

 

[robypaz]

ricordati che se venderai a terzi la cifra dovrà comunque essere superiore all' offerta fatta dall' inquilino
saluti

 

[raflomb]

I presupposti per la eventuale prelazione del conduttore sono i seguenti:
Quando il conduttore ha diritto alla prelazione

Il diritto di prelazione in favore del conduttore di immobile adibito ad uso abitativo, è previsto dall'art. 3, lettera g, della Legge 431 del 1998, in caso di vendita dell'immobile o in caso di nuova locazione nei seguenti casi :

Il conduttore ha diritto di prelazione quando, alla prima scadenza contrattuale quattro anni in caso di di contratto libero o tre anni in caso di contratto concordato, il locatore si avvalga della facoltà di diniego del rinnovo del contratto perché intende vendere o ristrutturare l'immobile ovvero :

- intende vendere l'immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione; va a riguardo precisato che l'art. 1, comma 10, D.M. 30/12/2002, è intervenuto a stabilire che "E' nella attribuzione esclusiva del proprietario dell'immobile la facoltà di concedere il diritto di prelazione al conduttore in caso di vendita dell'immobile con le modalità previste dagli artt. 38 e 39 L. 27 luglio 1978, n. 392.

- l'immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che richiede importanti lavori per cui la permanenza del conduttore è di ostacolo quali la demolizione e/o ricostruzione o importanti lavori che ne assicurino la stabilità;

- l'immobile si trova in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, demolizione o radicale trasformazione al fine di realizzare nuove costruzioni, oppure se situato all'ultimo piano, per eseguire sopraelevazioni che per motivi tecnici o di sicurezza richiedono lo sgombero dell'immobile condotto in locazione.

Nel primo caso (vendita dell'immobile) il conduttore ha il diritto di essere preferito, a parità di condizioni, agli altri eventuali acquirenti dell'immobile, mentre negli altri due casi il conduttore ha diritto di prelazione (a parità di condizioni, agli altri eventuali aspiranti conduttori) se il proprietario al termine dei lavori, intende cedere nuovamente in locazione l'immobile.

Quando il conduttore NON ha diritto di prelazione

In caso di vendita durante la locazione l'inquilino NON ha diritto alla prelazione, (la sua posizione non subisce pregiudizio, il nuovo proprietario è obbligato ad attendere la scadenza del contratto) NON spetta il diritto di prelazione qualora il proprietario intende vendere a terzi dopo la prima scadenza contrattuale, NON ha diritto di prelazione neppure quando dopo la scadenza del contratto il locatore intenda affittare l'immobile ad altro inquilino.

NON spetta il diritto di prelazione, al conduttore se il locatore è comproprietario dell'immobile a titolo di comunione ereditaria ipotesi prevista dall' articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.

L'art. 38 L. 392/1978 che attribuisce al conduttore il diritto di prelazione nei confronti del locatore che intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato ad uso diverso da abitazione, si applica solo alle alienazioni volontarie e NON trova quindi applicazione nel caso in cui, l'immobile venga venduto coattivamente