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  1. fasa78

    fasa78 Membro Attivo

    Impresa
    Salve a tutti, volevo un chiarimento da voi.

    Ho avuto una richiesta da parte di uno straniero che ha appena aperto un negozio , di voler acquistare il mio appartamento visto la vicinanza con il negozio (tengo a precisare che il negozio è in affitto).

    Al secondo incontro con il copratore parlando di alcuni aspetti dell'appartamento mi ha proposto di fare quanto segue :

    andare dal notaio e stipulare un'atto con il quale il compratore si impegna a dare subito 50.000 euro (dell'intero importo di 120.000) e il restante a rate per 6 anni .

    La cosa secondo voi è fattibile ? O meglio ....a quali rischi io venditore vado incontro ?


    Grazie per i chiarimenti.
     
  2. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    I rischi sono la possibile insolvenza del compratore!
    Unico modo per tutelarsi:
    1) fideiussione a copertura del rischio (a carico dell'acquirente che dovrà prendersi onere e costo relativo, se mai gli venisse concessa.....)
    2) compravendita con patto di riservato dominio ai sensi dell'art.1523 cc, ossia l'acquisizione del diritto di proprietà condizionato al pagamento dell’intero prezzo pattuito precedentemente tra le parti:
    - possibilità di acquistare un bene mediante pagamento a rate
    - godimento immediato del bene ed assumendosi i rischi quanto a danneggiamento e/o perimento dello stesso,
    - ottenenimento della proprietà esolo con il saldo dell’ultima rata
    A lei la scelta.
    Ovvio che tutto andrà svolto con l'ausilio del notaio
     
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  3. fasa78

    fasa78 Membro Attivo

    Impresa
    Grazie per la risposta Ollj .

    Il compratore per certi aspetti parlava di qualcosa di simile per la fideiussione , cioè ... mi ha detto che passando direttamente per il notaio evita spese di banca per il mutuo ( è vero ?) e che se non paga le rate come da accordi rischia di perdere tutto quello che ha pagato in precedenza.

    E' questo che non capisco.

    Se lui mi paga per ipotesi 90.000 (su 120.000 richiesti di totale), può davvero perdere tutto quello che ha pagato ? Mi sembra strano...

    La fideiussione a questo punto di quanto dovrebbe ammontare ?

    Il Notaio di per se fa da garante in questo caso in cui poi non dovesse più pagare?
     
  4. Carlo27

    Carlo27 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Nella mia zona molti stranieri propongono questa soluzione.
    E' una operazione da tutti altamente sconsigliata, perchè spesso espone in seguito a situazioni poco simpatiche. Se ne raccontano di tutti i colori.
    Pensi che sia facile, se non paga le rate, a tornare in possesso dell'immobile senza anni e anni di cause civili?
    Il motivo di questa richiesta non è mai quello delle spese del mutuo (tra l'altro mai così basso come ora) ma il fatto che sanno che le banche non glielo concederebbero mai (e loro sanno il perché, tu no!).
    Ora le banche, prima di concedere il mutuo, fanno delle indagini molto accurate, non solo sul reddito.
    Digli che hai bisogno di tutti i soldi subito.
     
    A braccella piace questo elemento.
  5. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Nella vendita a rate e non, con riserva di proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa solo con il pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna(art. 1523 c.c.). Se il compratore non paga, alle scadenze pattuite, le rate del prezzo, il venditore può ottenere la risoluzione del contratto. Non può però ottenerla per il mancato pagamento di una sola rata che non superi l'ottava parte del prezzo, nonostante ogni patto contrario. Risolto il contratto il venditore esigerà la restituzione delle cosa, ma dovrà a sua volta restituire le rate già riscosse, salvo il diritto a trattenerne una quota a titolo di compenso per l'uso che il compratore ha fatto della cosa.
     
  6. fasa78

    fasa78 Membro Attivo

    Impresa
    bene....grazie per il chiarimento..... quindi tradotto..... Notaio e banca !

    Notaio per il contratto di vendita e banca per avere i soldi tutti e subito ...per altro ora più che mai con la scusa dei mutui bassissimi.
     
  7. Carlo27

    Carlo27 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    I tempi della restituzione potrebbero essere più lunghi di quelli di uno sfratto per mancanza di pagamento di affitto.
    Nel periodo in cui lo occupa, il compratore può fare le modifiche che ritiene. E non si può pretendere che venga restituito come consegnato.
    Tra l'altro chi lo occupa avrà indietro le rate, e lo avrà occupato senza neanche pagare l'affitto.
    Poi ognuno è libero di suicidarsi come crede...
     
  8. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Pertanto???
    Meglio lasciar perdere, almeno quì da noi. In America è molto diffuso questo tipo di contratto.
     
  9. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Al suo posto farei così:
    - Vendita a rate con riservato dominio come avevo su indicato: il bene entra nella disponibilitá dell'acquirente e lei ne conserva la proprietà sino a saldo ultima rata.
    - Fideiussione bancaria o assicurativa a prima richiesta come garanzia per danni e/ o rischio distruzione immobile.
    Ovvio solo con Notaio.
    Diversamente non accetterei l'offerta di acquisto.
     
  10. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    queste vendite si facevano, quando la gente manteneva la parola data, e il costruttore faceva firmare una caterva di cambiali, e la vandita era fatta, ora ti conviene una vendita con un contratto, RENT TO BUY e sei a posto
     
  11. fasa78

    fasa78 Membro Attivo

    Impresa
    Grazie per il consiglio ... , ma l'affitto a riscatto non ha gli stessi rischi di insolvenza indicati nei messaggi precedenti?
     
  12. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Se si riferisce al mio post "vendita con riservato dominio" non ne ha colto appieno la valenza giuridica; proporre poi il + rischioso Rent to Buy è quantomeno paradossale. Infatti con il Rent to Buy:
    - viene semplicemente dato corso ad un contratto di locazione
    - si riserva al conduttore il diritto ma non l'obbligo d'acquistare il bene; ove le parti convenissero diversamente si avrà un contratto diverso che non sarà più rent to buy con la necessità di definirlo attentamente....
    Ed ecco i lati negativi del rent to buy:
    - trovarsi un inquilino che potrebbe non voler più acquistare (con tutti gli annessi di recupero immobiliare causa procedura di rilascio = Tribunale)
    - incorrere nelle morosità di pigione dell'inquilino, come supra...
    - obbligo per il locatore di corrispondere le imposte per i canoni percepiti
    - incertezza circa l'immobile ed il proprio patrimonio.

    Quindi, quale la difficoltà per non realizzare il più conveniente riservato dominio?

    Esterofilia: imparare da chi è arrivato sempre (almeno nel Diritto) dopo di noi....
     
  13. braccella

    braccella Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Occhio che una volta entrati nell'immobile se poi non pagano più e la fideiussione scade, ci vorranno anni e tanto denaro per buttarli fuori!!! E' successo al mio padrone di casa!!!
     

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