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  1. alexfin

    alexfin Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Buongiorno, visti i tempi, sto facendo molta fatica a vendere il mio immobile :disappunto: ma con un potenziale acquirente avrei questa possibilità :occhi_al_cielo: :
    - contratto preliminare con data giugno 2014
    - caparra in cash suddivisa in 12 rate mensili che coprano due terzi della differenza tra i soldi da restituire alla banca per il mutuo e il prezzo di vendita (mi consigliano caparra e non acconti perché poi se non si va al rogito per colpa dell’acquirente la caparra è trattenuta dal venditore, mentre gli acconti vanno restituiti) . Il resto in cash in unica soluzione alla data del rogito
    - redigere un contratto di comodato gratuito dell’immobile per 1 anno con stessa scadenza del preliminare.
    - Accollo del mio mutuo da parte dei compratori (ovviamente se la mia banca da parere favorevole e stanno gia' facendo le indagini) a partire quindi da giugno 2014
    - Nel contratto si dovrebbe prevedere che la manutenzione ordinaria è a carico del comodatario.
    Quali pensate siano i rischi o i lati deboli di questo tipo di accordo:shock: ? un sentito grazie
     
  2. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    Buongiorno,
    io ho recentemente curato una fattispecie simile, nel mio caso ho consigliato la sottoscrizione di un contratto misto: locazione e preliminare. In questo modo le somme percepite mensilmente vengono corrisposte quale corrispettivo per il godimento dell'immobile (quindi non sono soggette a restituzione) ed il preliminare può essere trascritto presso i Registri Immobiliari conferendo così ad entrambe le parti la maggiore garanzia possibile.
    La trascrizione del preliminare infatti:
    a) impedisce le cosiddette doppie alienazioni (Tizio all'insaputa del futuro acquirente promette in vendita due soggetti, uno all'insaputa dell'altro)
    b) permette la cosiddetta esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre: dà cioè la possibilità, in futuro, di ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto di vendita (quindi trasferimento di proprietà e contestuale condanna al pagamento del prezzo).
    La soluzione da te ipotizzata non mi pare sicura, essa comporta infatti:
    a) l'acquisizione di denaro in contanti, senza alcuna formale giustificazione;
    b) la concessione del godimento dell'immobile a fronte di pagamenti mensili, con il rischio che si possa configurare una locazione dissimulata da comodato (con tutte le tremende conseguenze di carattere fiscale e civilistico).
     
  3. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Concordo con Luigi Polidoro e ricordo che oltre i 999,99 Euro, i pagamenti in contanti sono vietati dalla legge, anche se avvengono in più rate. E le sanzioni sono MOLTO pesanti.
    Segui il consiglio che ti è stato dato e dormirai sonni più tranquilli.
     
  4. alexfin

    alexfin Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Buongiorno e grazie per la risposta:) . Sulla regolare trascrizione del preliminare non avevo dubbi, è la cosa piu’ saggia. Sul resto, insisto, per capire meglio, non certo per provocare :pollice_verso: : l’idea di trasformare le somme percepite in canoni da locazione concettualmente è validissima ma significherebbe che minimo minimo il 21% (nel caso per es di cedolare secca) se ne va in tasse; e a me della vendita di quella casa rimarrebbe , a quel punto, poco o nulla; e poi a me non interessa affittare (e poi dovrei fare un contratto transitorio che gia' di per se è una "bega"). Invece i soldi che percepirei mensilmente sarebbero ufficialmente dichiarati a titolo di caparra, cosa che inserirei regolarmente nel preliminare… Esiste forse una norma che vieta di suddividere una caparra in piu’ rate? Quindi: a fronte di un comodato registrato, con scadenza coincidente con una data di rogito a sua volta dichiarata in un preliminare registrato perché dite che rischierei qualcosa? Per una volta che tutto è alla luce del sole devo temere qualcosa?…. :fiore: E poi, mi scuso, ho sbagliato a dire cash :soldi: , intendevo 12 rate da pagare mediante bonifico bancario...
     
  5. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    Buongiorno,
    il fatto che i pagamenti avvengano a mezzo bonifico, e non in contanti, cambia tutto.
    A questo punto potreste stipulare un unico contratto, detto "preliminare ad effetti anticipati"; l'anticipazione degli effetti consiste nell'immediata consegna del bene e nelle modalità di pagamento del prezzo. Si tratta di un contratto misto, contenete le pattuizioni tipiche del contratto preliminare unitamente a quelle specifiche di un comodato. In quanto contratto preliminare potrà essere trascritto.
    Quello su cui non posso aiutarla è il regime fiscale cui saranno sottoposte le somme che lei percepirà a titolo di "caparra frazionata mensilmente", sul punto potranno fornirle le opportune delucidazioni Notai e Commercialisti.
     
  6. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista

    L'accollo del mutuo può avvenire solo contestualmente al rogito, a meno che tu non intenda che l'acquirente ti paga la rata e tu paghi il mutuo.
     

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