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  1. eleonora buda

    eleonora buda Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buongiorno,
    chiedo lumi sul forum in merito alla vendita di un immobile e relative imposte a carico dell'acquirente.
    Le imposte vengono calcolate sul valore catastale o sul valore di vendita?
    L'agenzia immobiliare alla quale mi sono rivolta per la vendita del bene, mi dice che, oltre al momento di crisi nel settore, la problematica nel trovare l'acquirente aumenta in quanto le imposte vanno versate sul valore catastale, che risulta di moltissimo superiore a quello di vendita.
    Nel caso sia così potrei venire incontro al proponente acquirente scalando dal valore di vendita una parte delle imposte, (pur di vendere)............diversamente ci potrebbero essere altre soluzioni?
    Grazie
     
  2. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    è piuttosto difficile che il valore di mercato sia inferiore al valore catastale ma possibile, se fosse si può anche decidere di allegare all'atto una perizia giurata di un tecnico che asseveri la situazione, cosa che ha un costo e non garantisce da un accertamento, si tratta poi di valutare se non sia opportuno contribuire a questo "eccesso di tassazione" con un'ultariore riduzione del prezzo
     
  3. eleonora buda

    eleonora buda Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Purtroppo è così:
    valore catastale € 47.214,00
    valore commerciale € 20.000,00
    Mi informerò presso l'AdE sulla valenza di una perizia giurata.
    Grazie
     
  4. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    Una disparità di valore così importante è un grosso problema e sarà difficcile che venga accetatta ma valuta bene il costo della perizia che dovrai comunque pagare e l'eventuale contributo da parte tua sulle imposte dovute
     
  5. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    A condizione che la parcella del tecnico non sia superiore alla differenza di imposta tra valore catastale e quello della perizia. Purtroppo la situazione reale, soprattutto nei piccoli centri, è quella da te descritta: il valore catastale è ben superiore a quello commerciale. Se trovi l'acquirente, la soluzione dell'ulteriore sconto a compensazione (anche parziale) della maggiore imposta è la più rapida e forse, a lungo andare e finché non si riesce a vendere, anche la più conveniente economicamente non dovendo più pagare tributi locali, spese condominiali eventuali, e balzelli vari.
     
  6. eleonora buda

    eleonora buda Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Infatti ...l'impatto contributivo è alto peraltro a fronte di un assenza di redditualità, e come ho scritto nell'apertura della discussione sono disposta a praticare un ulteriore sconto in compensazione delle maggiori imposte, pur di vendere credo sia l'unica strada percorribile.
    Grazie
     
  7. Carlo27

    Carlo27 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Questo mi sorprende non poco. Il fatto di pagare in funzione del valore catastale, invece del valore di vendita riportato al rogito, la considero la migliore riforma mai fatta da un governo.
    Era diventata prassi generale, suggerita dallo stesso notaio, denunciare un valore di vendita nettamente inferiore per pagare meno tasse.
    In tutti i casi con i quali io e i miei parenti abbiamo avuto a che fare, ho sempre osservato un valore catastale di almeno 5 volte inferiore a quello commerciale.
     
  8. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    infatti, la situazione in analisi è anomala anche se non impossibile, si tratta probabilmente di un immobile messo molto male
     
  9. eleonora buda

    eleonora buda Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Tutt'altro...l'immobile non abbisogna di nessuna manutenzione, impianto elettrico a norma, riscaldamento centralizzato con conta calorie, tuttalpiù una manutenzione al motore della saracinesca.
    Il primo problema è la categoria catastale C/1 con una rendita pari ad € 1.102,12.
    Se il conteggio è corretto mi risulta un valore catastale pari ad € 47.214,82 (€ 1102,12 + 5% di rivalutazione x 40,8).
    Il secondo è il momento contingente dove le attività commerciali chiudono invece di aprire.
     
  10. eleonora buda

    eleonora buda Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ............................per cui pretendere di realizzare diciamo € 45.000,00 per un immobile di 22mq è impossibile, quindi sono scesa di molto.............si pensi che è vuoto da oltre 2 anni e non è stato possibile affittarlo nemmeno proponendo € 200,00 di affitto mensile.
     
  11. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    In questi ultimi mesi ho avuto modo di visitare diverse città di varie zone d'Italia, Nord, Centro e Sud e ho notato la situazione degli immobili commerciali, di piccola/media dimensione, in uno stato di crisi generalizzato con tantissime vetrine con cartelli di Affittasi/Vendesi. Fino a qualche tempo fa gli immobili vuoti venivano riaffittati ai vari "Compro Oro", Sale Giochi, Kebab etc. Ora non esistono più nemmeno quelli.
     
  12. eleonora buda

    eleonora buda Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie per il sostegno.........
     
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  13. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    scusa per il fraintendimento, se avessi detto subito che è commerciale....., comunque hai tutta la mia solidarietà e non escludo che la perizia possa avere l'effetto voluto, il problema è sempre se il gioco rischioso valga la candela
     
  14. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Scusa, ma credo tutti quanti abbiano dimenticato un particolare sostanziale.

    La regola del prezzo-valore (credo si chiami così) che permette di pagare l'imposta di registro sulla base della rendita catastale, vale solo per le unità abitative.

    per gli immobili commerciali, quindi anche il tuo C1, si è tassati sul valore reale (o accertato) di vendita (almeno così mi sembra di ricordare): non sfuggi quindi al problema dell'accertamento eventuale. Senti notaio, e se necessario, l'ufficio AdE.
     
  15. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    .
     
    Ultima modifica: 8 Luglio 2016
  16. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Confermi ciò che avevo scritto: dopodichè, come pensi reagisca la AdE a fronte di un valore dichiarato al 50% del catastale? Le loro tabelle OMI sono molto lente a recepire le mutazioni di mercato.
     
  17. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Un momento. Devo rettificare la precedente risposta, dato che mi avevi fuorviato.
    Ricapitolando:
    Per la compravendita di un negozio, la base imponibile dell'imposta di registro non è costituita dal valore catastale.
    Ma è costituita dal valore del bene alla data dell'atto.
    E per valore, s'intende il valore venale in comune commercio.
    Però, l'art. 52, comma 4 del TUR (e che è richiamato anche dalla normativa sul prezzo-valore, applicabile agli immobili abitativi) prevede che:
    Non sono sottoposti a rettifica il valore o il corrispettivo degli immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, dichiarato in misura non inferiore, per i terreni, a settantacinque volte il reddito dominicale risultante in catasto e, per i fabbricati, a cento volte il reddito risultante in catasto, aggiornati con i coefficienti stabiliti per le imposte sul reddito [...]
     
  18. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Cosa ti avesse fuorviato non so: ma resta appunto il fatto. Se non dichiari almeno il valore catastale ......., c'è da aspettarsi qualche contestazione, salvo perizia.
     
  19. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Ex art. 52 del TUR, l'Ufficio dell'AdE, se ritiene che il bene ha un valore venale superiore al valore dichiarato o al corrispettivo pattuito, provvede con lo stesso atto alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta, con gli interessi e le sanzioni.
    Ma i problemi potrebbero non esaurirsi qui.
    Il valore divenuto definitivo ai fini dell'imposta di registro potrebbe avere conseguenze per il venditore, nel caso di emersione di eventuali plusvalenze imponibili ai fini delle imposte dirette.
    Vi sono interessi diversi in gioco, tra parte acquirente e parte venditrice nel momento della ricezione dell'avviso di accertamento ai fini delle imposte indirette.
    L'acquirente, responsabile in solido con il venditore per l'imposta di registro, potrebbe avere la forte tentazione, per ragioni puramente economiche, di chiudere la partita, magari con un'acquiescenza, senza nemmeno difendersi. Ed ecco che il venditore si ritroverebbe, se ne ricorressero le condizioni, a doversi difendere ai fini delle imposte dirette per l'emersione di una asserita maggiore plusvalenza tassabile.
     
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  20. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Bisognerebbe inventare un tasto supplementare, ad esempio un "grazie"
    Dare un "mi piace" a certe conclusioni , è una vera forzatura logica...:rabbia:
     
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