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  1. bltty70

    bltty70 Nuovo Iscritto

    Buongiorno.
    Sto vendendo il mio immobile e ho sottoscritto con l'acquirente una proposta/compromesso (utilizzando anche questo sito per l'elaborazione) nella quale veniva indicata una prima quota da versare al momento dell'accettazione della proposta e una seconda quota da pagare entro il 30 novembre. Entrambe le quote erano versate come caparra penitenziale.Il rogito entro aprile.
    L'acquirente mi ha versato il primo assegno contestualmente alla firma. Il secondo assegno non è stato ancora versato ma era espressamente scritto che avrebbe dovuto farlo entro il 30 novembre.
    Ho consegnato all'acquirente tutta la documentazione possibile: atto, trascrizioni, visure catastali, visure ipotecarie (tutte fatte a mie spese). Non tranquillo si è rivolto ad un notaio, il quale mi ha telefonato dicendomi che non autorizzava (testuali parole) l'acquirente a pagare quanto pattuito prima di avere eseguito le visure ventennali sui terreni.
    Preciso che l'immobile è di nuova costruzione. Completato nel 2007, anno nel quale ho stipulato io il rogito. L'acquirente non deve richiedere mutuo.
    A parte che mi sembra una formalità (per la quale passerà altro tempo) non necessaria ma soprattutto, non essendoci, al momento vincoli di sorta e avendo tutta la documentazione necessaria come posso tutelarmi? Se trovassero altri cavilli (e non impedimenti oggettivi, sia chiaro), per allungare ancora, ingiustificatamente, i tempi?
    Come posso far onorare quanto firmato e sottoscritto?
    Grazie per quanto potrete suggerirmi.
     
  2. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Io anzitutto utilizzerei un legale per obbligare il notaio a METTERE PER ISCRITTO quanto dichiarato al telefono. C'è di mezzo un inadempimento contrattuale, AL TELEFONO SONO TUTTI BRAVI A PARLARE, pure io potrei dirti che siccome nel tuo appartamento non ho trovato il premistoppa del rococò iperspaziale, non posso fare il rogito, bisogna vedere poi se ho il coraggio di mettertelo per iscritto.
     
  3. bltty70

    bltty70 Nuovo Iscritto

    Intanto, grazie per la risposta.
    E' esattamente il mio timore. L'addurre ad impedimenti, di fatto, inesistenti e neanche sottoscritti.
    Vorrei riuscire a risolvere senza legali (altre spese), ma forse, devo svegliarmi e cercarne subito uno, dite?
    Grazie ancora.
     
  4. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il motivo per cui spesso il notaio viene IMPOSTO DAL VENDITORE, è proprio perché - come sta accadendo in questo caso - il notaio SCELTO DAL COMPRATORE tutela gli interessi del COMPRATORE, anche quelli non leciti.

    In questo caso, il COMPRATORE ha chiesto al suo notaio (scelto) di accozzare una scusa credibile per poter rimandare il rogito (a te risulta che non deve chiedere il mutuo, ma non è che uno te lo viene a raccontare se ha chiesto un prestito e la banca ancora si rifiuta di emettere la delibera).

    Poiché a te sembra una emerita baggianata fare le visure ventennali su un terreno dove tu hai concluso un'edificazione nel 2007, è chiaro che bisogna mettere alle strette il notaio, ossia obbligarlo a CERTIFICARE IN FORMA SCRITTA QUANTO DA LUI AFFERMATO.

    In questo modo, se sta accampando SCUSE CHE IN REALTA' NON SONO DI FATTO OSTATIVE AL ROGITO, si sentirà stringere il nodo della cravatta, e inviterà il suo cliente (la parte "acquirente") a mostrare più maturità e a rispettare i propri impegni contrattuali, senza nascondersi dietro ad un dito (medio).

    Quando c'è DA TELEFONARE, pure mia nonna è capace, quando si tratta di mettere per iscritto, TUTTI INIZIANO A PENSARE.

    Però per obbligarlo a certificare per iscritto devi coinvolgere un legale, se gli telefoni anche tu, non ci sono santi, ti dirà che lui non è tenuto a certificarti un bel niente, e amen.

    Il legale da te assoldato dovrà dichiarare l'inadempienza contrattuale, chiedendo al notaio le motivazioni ufficiali, IN FORMA SCRITTA, dell'IMPOSSIBILITA' DI ROGARE.

    Se le cause ostative si dimostrano di fatto NON OSTATIVE, si prendono tutti i provvedimenti legali del caso.

    Aggiunto dopo 1 ....

    OVVIAMENTE SENTI ANCHE ALTRI PARERI, ma qui si sta configurando un'inadempienza contrattuale bella e buona.

    Aggiunto dopo 1 ....

    E poi, pure queste visure ventennali sui terreni, non credo ci voglia l'intercessione di Mago Zurlì per ottenerle!
     
  5. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    che l'acquirente abbia il diritto di fare i controlli mi sembra piu' che giusto.
    le date si possono spostare.
    se non ha pagato la seconda tranche della caparra l'acquirente e' inadempiente ma trattandosi di caparra penitenziale, diversa da caparra confirmatoria, e' intesa gia' come penale se non volesse andare piu' avanti.
    la cosa finisce li' e chi si e' visto si e' visto.
    avete gia' sottoscritto una scrittura integrativa??
    Avete gia' deciso la data sicura del rogito???
    il rogito ad aprile significa ancora 4 o 5 mesi. c'e' tutto il tempo per mettere a posto le cose.
     
  6. bltty70

    bltty70 Nuovo Iscritto

    Per carità. Certo che deve fare i controlli. Ma di fatto ha ricevuto tutta la documentazione del mio rogito, le visure catastali aggiornate, le visure ipotecarie. Più controlli di così..... Comunque nell'atto sottoscritto i primi di novembre, era già indicato il 30 novembre come termine per il pagamento della seconda parte della caparra (penitenziale, si, ma di un importo consistente), ed il 30 aprile come data ultima per il rogito.
    Ha avuto tutto il tempo di poter eseguire i controlli necessari (sempre che queste visure ventennali lo siano in questo caso).
     
  7. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    bene, quindi non dovete fare altro che aspettare che arrivi il 30 aprile 2012 prima di parlare di rogito rimandato.
    ad oggi questo non e' ancora successo.
    il tuo acquirente e' inadempiente non perche' cerca di rimandare il rogito, ma perche' non ti ha pagato il secondo pagamento entro il 30.11.2011.
    raccomandata da parte tua per sollecitare.
    e cmq la data del rogito si puo' anche rimandare se tu non hai scritto come "condizione perentoria ed essenziale" la scadenza della data.
     
  8. bltty70

    bltty70 Nuovo Iscritto

    Non parlo infatti di rogito rimandato. Parlo di mancato adempimento del pagamento della seconda (e importante) quota, prima del rogito.
    Mica posso arrivare al rogito, con solo il pagamento della prima quota di bassissima entità? Tra l'altro, il prezzo totale di vendita è stato da me accettato anche e soprattutto in funzione delle modalità di pagamento. Non avrei mai accettato una proposta con una caparra di poche migliaia di euro fino al rogito. Non me lo posso permettere (come tutti i comuni mortali, devo acquistare, tra l'altro)
     
  9. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    infatti avevo capito e cosi' fanno tutti ma tutti fanno caparra confirmatoria.
    quindi il tuo acquirente e' inadempiente ma se vuole uscire dal contratto perde solo la caparra penitenziale.
    e solo quella che ha gia' versato.
    questa e' la cosa negativa per te.
    niente danni e niente ricorso al giudiziario.
    a meno che non abbiate messo una penale specifica consistente per inadempienza ma la caparra penitenziale parla gia' chiaro.
    quindi ti consiglio di contattarlo e di sentire cosa intende fare.
     
  10. bltty70

    bltty70 Nuovo Iscritto

    Dici che perdo solo quella versata? Fantastico!!!!
    io l'avevo interpretata che, in caso di di inadempienza avrebbe dovuto versare quanto indicato come caparra penitenziale, e, quindi, la totalità della caparra..... Mi vien da piangere....
    Grazie, comunque.
     
  11. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    la caparra e' solo quella versata.
    per fissare un corrispettivo di un recesso, meglio la penale o il versamento per intero della caparra penitenziale.
    3 Il patto contrattuale che prevede la caparra ha natura reale, e, come tale, e improduttivo di effetti giuridici ove non si perfezioni con la consegna della relativa somma. (Cass. 7-6-1978, n. 2870, in Giust. civ., 1978, I, 1771 con nota di R. Triola; Giur. agraria, 1979, II, 22 con nota di G. Ronca; Riv. dir. agrario, 1979, II, 370).
    La caparra è un accessorio del contratto, quindi non sono necessari né l'inserimento di una specifica clausola che la contenga, né, in effetti, il suo versamento effettivo.
    Ha la peculiarietà che esiste solo dal momento del suo pagamento, è la c.d. realità della clausola.
    La realità, quindi, permette, al tempo stesso, successivi versamenti integrativi della caparra, essendo efficaci e cogenti tra le parti, quindi, solo quelli effettivamente versati, fino al versamento dei successivi.
    Si è chiarito quindi che la caparra esiste perche' garanzia reale, versata appunto, e che non può esser considerata come la penale (1382), anche nella forma penitenziale. Quindi la caparra è solo quella versata.
     
  12. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Io incaricherei un legale di scrivere al notaio che metta per iscritto quali sono questi ostativi. Spesso la gente parla a vanvera. Ma quandi scrive almeno un pò ci pensa.
     
    A possessore piace questo elemento.
  13. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    D'accordo al 10000 per cento con arianna26!!! ;)
     
  14. bltty70

    bltty70 Nuovo Iscritto

    Grazie a tutti.
    Abbiamo parlato con l'acquirente e abbiamo chiaramente detto che aspetteremo questi 10 giorni per il reperimento di queste informazioni, dopodiché ci tuteleremo. Tra l'altro ha ammesso la completezza della documentazione da me mandatagli (ammissione anche del suo notaio).
    Ieri ho contattato per email il notaio che seguì nel 2007 il mio rogito spiegandogli la situazione e, miracolo, questa mattina mi personalmente telefonato e si è reso disponibile a inviare al notaio dell'acquirente la relazione sul ventennio che dovrebbe essere già nella mia pratica di allora. Mi ha spiegato che è una ricerca lunga e affannosa (parliamo di un immobile recente, per cui le visure sul ventennio sono da riferirsi ai terreni) e tra le righe mi ha fatto capire essere una richiesta ingiustificata, poiché il mio atto di acquisto è recente e completo e all'interno ci sono tutte le informazioni necessarie che, ovviamente, lui garantisce essendone responsabile.
    Ringrazio ancora tutti. Vi aggiornerò sugli sviluppi.
    P.S. Sono un po' sollevata da questa disponibilità (che non mi aspettavo) e dal fatto di avere dalla mia un professionista che, eventualmente, potrà argomentare eventuali altri ingiustificati cavilli. Mi tranquillizza un po' non essere, sola, in balìa di un notaio che, (è la mia impressione), ricevendo, già, una documentazione esaustiva ha dovuto giustificare la sua parcella inserendo questa nuova, particolare, richiesta (mettendo me in una situazione spiacevole e il suo cliente nella condizione di non adempiere all'impegno preso).
     

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