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  1. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    Mi rivolgo agli esperti. A chi competono le spese di manutenzione straordinaria deliberate in assemblea condominiale, non ancora effettuate prima del rogito, al venditore o al compratore. Quale è l'orientamento della giurisprudenza più recente visto che in passato ci sono state sentenze contrastanti?
     
  2. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La correttezza innanzitutto. E la lealtà. In fase di trattativa il venditore, specie se assistito da un mediatore professionista, deve rivelarlo al futuro acquirente...in sostanza è come un gravame che incombe con certezza sull'immobile...nè più, nè meno come un mutuo...Il relativo costo se preso in carico dall'acquirente dovrebbe andare in diminuzione da quello pattuito sull'immobile, altrimenti resta a carico del venditore. Ti porto ad esempio il caso concreto che sto vivendo. Tramite Agenzia mia figlia ha venduto,dopo averlo locato per 5 anni, un piccolo alloggio...al compromesso ha incassato la caparra e il rogito è previsto per il 20 novembre. Nel frattempo per carenza di calore, avevamo già deciso di modificare e ampliare il sistema radiante dei caloriferi...oggi,martedì 28 ottobre, ho l'appuntamento per la finizione
    dei lavori (sostituzione di un termosifone con uno più grande) Il costo di tutta l'operazione circa euro 1.200, che godrà della detrazione fiscale credo del 65% è a carico di mia figlia. Certo si poteva proporre di caricarlo all'acquirente sempre per via della detrazione ma poi lo si doveva sottrarre al netto di essa dal costo totale dell'alloggio.
    Credo, e chiudo, che non vi sia grande differenza fra lavori strordinari del singolo alloggio e quelli di tutto il condominio: in effetti esso è un intervento straordinario atto a ripristinare la funzione regolare o lo stato originale...e le liti a cui fai riferimento sono dovute alle modalità legislative che sono strutturate apposta per accendere i cuori e le menti...con sommo gaudio dei "poveri" avvocati e periti tecnici...
    Chi è d'accordo lo comunichi a FradJACOno che lì sta fremendo di menare il suo cilindro...Alla prossima. QPQ.
     
    A rita dedè e Adriano Giacomelli piace questo messaggio.
  3. Bunny

    Bunny Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    In un mondo in cui correttezza e lealtà sono cose molto rare, all'acquirente non resta che aprire gli occhi, informarsi dall'amministratore ed eventualmente chiedere una riduzione di prezzo. Di fatto spese di manutenzione straordinaria l'amministratore le mette a carico di chi ne gode i benefici, infatti quando uno non è più condomino, non può essergli chiesto nè emesso nei suoi confronti il decreto ingiuntivo. Se uno poi volesse ricorrere al Tribunale, per rivalersi sul venditore, la giurisprudenza resta contrastante...a favore potrebbe esserci la sentenza n. 10235 del 2 maggio 2013
     
  4. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    se le spese deliberate e non eseguite, se sono state evidenziate nel preliminare, ma non conteggiate nel prezzo, sono a carico di chi le gode
     
  5. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    riprendo il mio esempio che sto vivendo: l'alloggio, sia locato, sia venduto aveva una carenza nel riscaldamento (ne avevamo già parlato con @Daniele 78)...ci siamo detti: sia inquilino, sia acquirente potrebbe accampare danni per vizi occulti...quindi tanto vale intervenire subito e ripristinare almeno la "sufficienza". Se non l'avessimo fatto, avremmo dovuto dirlo e scrivere sul compromesso, accollandolo di fatto all'acquirente da una parte e dall'altra compensarlo sul prezzo d'acquisto...O no???. Credo di sì...Lo stesso criterio dovrebbe valere per le spese straordinarie che di solito non sono una "novazione" bensì un puro e semplice ripristino, sia pure molto più pesante...Il fatto è che il venditore spesso vuole scaricare
    slealmente la spesa sul compratore...e puntualmente spunta la
    LITE che i due avvocati con grande abilità la fanno durare a volte qualche decina d'anni...E' l'Italia amico caro...La famosa culla del diritto...Alla prossima. QPQ.
     
  6. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    http://www.civile.it/condominio/visual.php?num=80745 Io ho trovato questa senntenza sulle spese (è del 2011) in sostanza vengono definite ordinarie le spese "prevedibili" per la manutenzione di un 'impianto (in questa sentenza si parlava di ascensori) mentre tutte quelle manutenzione che non rientrano in un piano di manutenzione (a volte le imprese installatrici redigono un piano di manutenzione degli apparecchi) quelle sono ordinarie, tutte le altre sono straordinarie.
    Altri esempi di cosa è una manutenzione straordinaria direttamente dal Testo Unico dell'Edilizia: http://www.ediltecnico.it/18442/tes...e-e-cosa-non-e-la-manutenzione-straordinaria/.
    Sotto ho pubblicato un PDF dell'ANACI durante un corso per amministratori condominiali, forse può anch'esso esservi d'aiuto meglio di tante parole.
     

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  7. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    daniele, basta una CIL per sostituire gli infissi e le tapparelle?, è una spesa straordinaria o ordinaria, rientro nel risparmio energetico, e posso ricuperare il 65%
     
  8. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Io nel mio paese in provincia di Biella abbiamo sostituito una caldaia (2007) e richiesto tranquillamente le agevolazioni per il 55% (era così prima di diventare il 65%). Premetto che mi sero pre-informato all'Ufficio Tecnico del mio Comune e mi aveva detto ,avendogli spiegato nel dettaglio cosa andavo a realizzare, (sostituivo il generatore di calore di casa dei miei...e basta) NON era necessario alcuna autorizzazione comunale.
    Non è detto però che in altri Comuni (anche della mia zona, figuriamoci gli altri) in quel tempo.
    Comunque a livello nazionale valgono queste cose: http://www.ediltecnico.it/24390/bonus-ristrutturazioni-2014-ecco-lavori-che-non-richiedono-permessi/.
     
  9. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    daniele era necessario comunicare l'inizio lavori, anche nel tuo Comune, poi se nel tuo Comune non dicono niente è un'altra cosa
     
  10. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Si ma capisci che ogni Comune fa un pò ciò che vuole?? Io avevo fatto una precisa richiesta al Tecnico comunale:" Devo presentare una Dia (era il 2007 e Cil e Cila manco c'erano) per sostituire un generatore di calore???, desidero anche accedere alle agevolazioni del 55%". La risposta che mi fu data:" Non necessario nessun titolo abilitativo".

    Capisci perchè è veramente difficile lavorare in edilizia?? Esistono delle norme nazionali, che però poi ogni Regione rielabora a modo suo (e detta le linee programmatiche dei territori) e lo fa anche il Comune a sua volta.

    Ad esempio la distanza dai centri abitati per i cimiteri da norme nazionali prevede 200mt. Ebbene la Regione Piemonte prevede 50mt dei casi particolari (che poi nel passato sono stati abusati dai Comuni nei PRG).
    Nel mio Comune ed in molti altri le distanze di alcuni suoli sono inferiori ai 200mt, ma le prescrizioni erano state date ai tempi dai Comuni.
    Sai che a Leinì per un vendita un perito ha fatto scoppiare il caso (in quanto l'immobile distava a meno di 200mt dal cimitero) Il problema era più grande in quanto quell'immobile era regolarmente concessionato, per cui TU Comune (tramite Regione) hai dato un'autorizzazione che non avresti potuto dare ed ora mi dici che non posso pure vendere perchè non regolare?? Ma stiamo scherzando

    Sta di fatto che se al proprietario (che ha regolarmente chiesto autorizzazione) viene detto che non avrebbe potuto farla e la casa diventa invendibile, sai che causa mega va incontro il Comune (ed in seguito la Regione che ha autorizzato ciò)???

    Premetto che il problema delle fasce cimiteriali aveva toccato anche un mio terreno, ma avevo chiesto delucidazioni al Tecnico comunale perchè ci fosse questa differente visione da Stato a Regione Piemonte, non sapeva cosa rispondermi...però mi ha citato il caso di Leinì dove a seguito dell'iniziativa di un perito che bloccò una compravendita, il proprietario dell'immobile (che aveva regolare autorizzazione) fece ricorso contro il Comune.
    Anche nel nostro Comune si poteva costruire sotto i 200mt ma proprio dopo questo caso hanno cambiato tutto in fretta e furia.

    Di seguito allego questo link:http://www.gazzettaamministrativa.i...ml?resId=88394f2c-5518-11e3-8ae2-5b005dcc639c
    Distanze cimiteriali statali.

    Sotto il Pdf del regolamento con le distanze prese dal regolamento cimiteri della Regione Piemonte.
     

    Files Allegati:

  11. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Daniele, specialmente in questo periodo non sanno più da dove incamerare soldi con la crisi dei cantieri e la mancanza di oneri del gettito delle costruzione, si trovano nella braghe di tela ma sempre resistenti
     
  12. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Lo capisco, ma almeno riprendere una norma nazionale e farla propria, non penso di chiedere molto. Poi in caso di contenzioso (specialmente quando tu come proprietario hai fatto il tuo dovere chiedendo i permessi) ed io come professionista che ho rispettato le leggi che mi richiede in quel momento il Comune, ne ho ottenuto l'assenso dallo stesso, dovrei anche avere dei problemi perchè loro (i Comuni e le Regioni) interpretano le norme statali un pò a loro piacimento???

    Ecco che a margine di tutto ciò sono nate Scia, Dia, Cil e Cila dove noi professionisti ci prendiamo le grane per portare avanti dei lavori che altrimenti sarebbero già bloccati in partenza.
    Facile fare così, scaricando tutte le responsabilità dell'Ente. Nonostante tutto noi, (perlomeno io lo faccio) guardo sempre tutto molto bene più di una volta e se ho dubbi chiedo lumi a Tecnici comunali e non proprio per non avere grane future.
     
  13. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    In caso di vendita dell'unità immobiliare deve sostenere le spese straordinarie chi è proprietario al momento in cui queste sono approvate dall'assemblea condominiale
    (cassazione 10325/2013)
     
  14. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    In sostanza per effetto della sentenza riportata qui sotto l'amministratore chiederà le somme all' acquirente e questi in assenza di accordi diversi agirà per rivalsa sul suo dante causa (venditore) se la delibera che ha disposto la spesa straordinaria è stata assunta prima del rogito

    (Corte di cassazione, Sez. II Civ., Sentenza del 9/11/2009 n. 23686
    In tema di condominio una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà dell’immobile di proprietà esclusiva, l’alienante perde la qualità di condomino e, poiché l’obbligo di pagamento degli oneri condominiali ex art. 1104 c.c. è collegato al rapporto di natura reale che lega l’obbligato alla proprietà dell’immobile, alla perdita di quella qualità, consegue che non possa essere chiesto né emesso nei suoi confronti il decreto ingiuntivo.
     
  15. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Perciò ho parlato di lealtà. Se al momento dei preliminari di compravendita io venditore propongo all'acquirente di dedurgli la spesa ( si discuterà se al 100% o meno...) dal valore concordato e magari prima pubblicizzato, tale spesa potrà avere valenza contrattuale se riportata e nel preliminare e nel successivo Rogito, e quindi sostenuta successivamente dall'acquirente...Ipotizzando il contrario, già in fase di pubblicizzazione o di incarico mediatore, nulla osta a me venditore di aumentare il prezzo dell'immobile. Basta giocare a carte scoperte. Alla fine del giro è il venditore che, a ben vedere, ha il gioco in mano...Può agire come vuole e non ha bisogno di ricorrere a sotterfugi o a menzogne...controproducenti....Se l'alloggio valeva 100 prima delle spese pari a 5 io lo metterò in vendita a 105, accollandomi la spesa 5 e le successive detrazioni decennali...Al momento dei preliminari prima verbali e poi scritti la proposta sarà: lo rogitiamo a 100 inserendo che tali spese straordinarie (5) saranno a tuo carico e potrai beneficiare delle detrazioni decennali. Come al solito per me sarebbe una cosa semplicissima...ma le leggi...le procedure...i bizantinismi la fanno diventare complicata fino alla lite e fino ai dibattiti sui siti come il nostro Propit. E se non siete convinti... che
    Fradiacono vi ...SPINGA...QPQ.
     

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