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  1. giorgiak

    giorgiak Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ciao
    Il mio quesito è il seguente : la casa dove abito si trova al quinto piano di un palazzo ,in periferia di roma e possiede una mansarda con entrata indipendente.
    Sarebbe possibile separarla dal resto della casa e venderla come monolocale?
    Mi hanno accennato che dovrei fare un nuovo accatastamento ma io non capisco niente di queste cose...
    in caso fosse possibile , che spese dovrei sostenere?
    Grazie
     
  2. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Innanzitutto previa autorizzazione del condominio, il tuo tecnico visti gli elaborati in comune dovrebbe fare richiesta per la costruzione di una scala esterna o di ascensore esterno per arrivare fino al piano 5.
    La tua mansarda sicuramente ha già un suo accatastamento (un suo subalterno) separato dalle altre abitazioni, altrimenti ci sarebbe confusione sulle proprietà. Ad ogni proprietario del condominio vi è un subalterno (ad esempio fg 5 mappale 400 sub.10 = A/2 classe 2 vani 5 rendita 500€) con relativa planimetria allegata. Ovviamente inserendo la parte esterna (la scala o l'ascensore) essendo parte esclusiva dovrai comunque rifare il tuo catasto.
     
  3. giorgiak

    giorgiak Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Mi spiego meglio
    Dunque la mansarda fa parte della casa e vi è una scala interna che porta ad essa.
    Inoltre la mansarda stessa ha una sua entrata indipendente che apre sul sesto piano.
    Quello che mi interessava sapere è se posso separare internamente la mansarda dal resto della casa( per questo non credo che vi siano problemi ) e venderla indipendentemente dal resto della casa e quanto costerebbe se si potesse fare.
    Grazie ancora
     
  4. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    oltre a quanto scrive Daniele va considerato che, oltre all'accertamento urbanistico della fruibilità della mansarda come alloggio indipendente (dovrai eventualmente istruire una pratica edilizia) il condominio deve autorizzarti all'operazione di incremento delle unità immobiliari del condominio stesso
     
  5. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Certamente la mansarda appare nella planimetria del tuo accatastamento. Pertanto dal punto di vista catastale sarebbe sufficiente frazionare le due parti, l'abitazione e la mansarda destinandola a deposito, peraltro con accesso diretto dalla scala condominiale. Se la vuoi vendere come unità abitativa la strada ti viene in salita. Inizialmente dovresti rivolgerti ad un tecnico che possa verificare la fattibilità nel rispetto delle norme che regolamentano la materia. Se la risposta è positiva, dovrai chiedere l'autorizzazione al condominio. Se accetta, puoi procedere con la pratica da inoltrare all'ufficio tecnico del comune. Darti un'idea delle spese che dovrai sopportare non è facile, perché non si sa quali saranno gli impegni del professionista nella progettazione. Tutto dipenderà dai lavori necessari. Mentre per la pratica catastale si può ipotizzare una spesa di € 250+100 per il frazionamento delle due unità immobiliari e di altri € 200 per l'accatastamento del monolocale con cambio di destinazione d'uso.
     
    A Luigi Criscuolo piace questo elemento.
  6. Roberto De Cesare

    Roberto De Cesare Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Nella palazzina dove abito una simile situazione si è già verificata, senza che il venditore abbia chiesto l'autorizzazione del condominio. Ora infatti ci troviamo un'unità abitativa in più, con le negative conseguenze che ne derivano. Possiamo, ad avviso del forum, fare causa al venditore ed in caso affermativo come procedere? Grazie
     
  7. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Dovreste verificare se il comune acconsente ad un aumento delle unità immobiliari in seguito a frazionamento sul vostro lotto. Se così non fosse avreste già il primo appiglio.
     
  8. Roberto De Cesare

    Roberto De Cesare Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve Daniele 78 e grazie innanzitutto della risposta. Ti preciso che il locale in argomento era inizialmente classificato come soffitta, con entrata indipendente (quindi già unità di servizio a sé stante), poi condonata, adibita a mansarda e collegata al piano inferiore anche con una scala interna (in effetti la scala interna - ora naturalmente smantellata a seguito della vendita a terzi del locale superiore - era sempre esistita, tant'è che anche nel primo rogito era detto che il collegamento tra la soffitta e l'alloggio avveniva tramite scala interna). Credo quindi (ma semmai confutalo) che la questione del nulla osta comunale sul frazionamento, per questo caso, non abbia grande rilevanza. Servirebbe invece una qualche pronuncia giurisprudenziale, specie se della Magistratura di vertice, che stabilisca l'obbligatorietà del consenso del condominio per poter incrementare il numero delle "abitazioni" della palazzina. Ciò per evitare che, se tale situazione fosse intrapresa anche dagli altri proprietari delle mansarde, potremmo ritrovarci a vivere in una palazzina formata da trenta alloggi, anziché dagli originali venti, con grave pregiudizio sia funzionale che economico. Grazie anche a tutti coloro che vorranno prendere parte alla discussione.
     
  9. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    La descrizione che hai fatto è un po confusa.
    In origine com'era? La fusione quando è avvenuta? La sanatoria la prevedeva staccata o unita e quando è stata fatta? Parli del primo atto, di quando? La vendita della mansarda è stata fatta regolarizzando la documentazione catastale senza avere ottenuto L'autorizzazione per il frazionamento? Che a questo punto sarebbe dovuto essere autorizzato dal condominio. Chiariti questi punti, se ne può riparlare.
     
  10. Roberto De Cesare

    Roberto De Cesare Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ciao Gianco, grazie anche a te per l'intervento. Cerco di risponderti secondo ciò che ricordo:
    1) In origine com'era?
    L'alloggio e la soffitta, poi mansarda, sono sempre stati collegati da una scala interna, ma anche da quella condominiale esterna. Ho precisato, in precedenza, che nel rogito originario del primo proprietario, stipulato intorno al 1982, è detto:
    - che l'appartamento è sito al piano quarto (con specifica dei vani e dei confini);
    - che la soffitta è sita al piano quinto (anche quì con specifica dei vani e dei confini) e contraddistinta dallo stesso n° interno dell'appartamento sottostante;
    - che risulta collegata all'appartamento anzidetto da scala interna;
    - segue poi un unico dato catastale comprensivo sia della soffitta che dell'alloggio;
    N.B.
    Confermo che la soffitta/mansarda è servita anche dalla scala condominiale, di cui si avvale ora l'acquirente, ma non dall'ascensore.
    2) La fusione quando è avvenuta?
    Da quanto sopra detto non sembra ci sia stata una fusione successiva.
    3) La sanatoria la prevedeva staccata o unita e quando è stata fatta?
    Sempre per quanto detto prima, sicuramente la prevedeva unita. La sanatoria è quella della legge 47/85.
    4) La vendita della mansarda è stata fatta regolarizzando la documentazione catastale senza avere ottenuto L'autorizzazione per il frazionamento?
    Credo si sia trattata di una variazione/divisione catastale per diversa distribuzione degli spazi interni, reputo quindi senza autorizzazione per il frazionamento, pur non essendone certo.
    5) Che a questo punto sarebbe dovuto essere autorizzato dal condominio.
    Nessuna autorizzazione è stata mai concessa dal condominio. Di ciò sono certo.
    Grazie ancora Gianco ed a presto risentirti.
     
  11. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Non è chiaro a che piano sia l'appartamento e quindi la soffitta, che dici, è autonoma, pur essendo collegata con una scala interna al piano inferiore.
    Sarebbe stato importante conoscere la situazione prevista nel progetto. Ritengo che se esisteva la scala di collegamento interno e l'accatastamento ne prevedeva l'unione, l'abuso è stato commesso quando si è proceduto al frazionamento che sarebbe dovuto essere autorizzato dal comune e dal condominio. Quale è stato l'oggetto del condono edilizio? Leggendo anche i tuoi precedenti interventi noto diverse affermazioni che contrastano fra loro. Comunque, aver eseguito il frazionamento è un abuso edilizio ed il notaio non avrebbe dovuto stipulare l'atto. Anche il condominio avrebbe dovuto esprimersi. Non so come si possa sanare la situazione.
     
  12. Roberto De Cesare

    Roberto De Cesare Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ciao Gianco, la soffita, divenuta mansarda (6° piano) era collegata all'appartamento sottostante (5° piano) da una scala interna ed entrambe tali unità costituivano inizialmente, come indicato nel rogito, un solo interno (esempio n. 20) della palazzina. La soffitta/mansarda ha però sempre avuto anche un proprio accesso dalla scala condominiale (che è l'accesso che ora, dopo il distacco dall'appartamento e la vendita, usa il compratore). A me non interessa sanare la situazione dell'alloggio, bensì conoscere se il venditore della detta mansarda poteva alienarla (come avvenuto), senza il consenso del condominio, che ora purtroppo si trova ad avere una unità abitativa in più. In sostanza vorremmo impedire che gli altri proprietari delle mansarde possano fare altrettanto, perché, se ciò fosse, la palazzina potrebbe ritrovarsi con otto unità abitative in più, passando (si fa per dire) dall'attuale categoria "signorile" a quella "popolare", con i relativi disagi materiali ed economici. Grazie per i consigli e l'eventuale documentazione che potrai fornirmi.
     
  13. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    @Roberto De Cesare Volevo porti una domanda, il vostro regolamento condominiale vieta espressamente l'aumento di unità immobiliari?? Se così fosse avreste ragioni voi.

    Questo NON è assolutamente VERO, in quanto l'aumento di unità immobiliari non comporta il passaggio da nessuna categoria signorile a popolare.
    Come dicevo nel mio precedente intervento potrebbe già essere il comune ad aver adottato norme che vietino il frazionamento di unità immobiliari proprio perchè aumentandone il numero variano i carichi urbanistici (più parcheggi per soddisfare le necessità delle abitazioni).
    Oltretutto in nei centri città è sempre difficile reperire nuovi spazi da adibire ai parcheggi proprio perchè quasi sempre i vecchi edifici arrivano a lambire il sedime stradale, per cui o metti i parcheggi in strada, o li interri (trovi uno spazio per un silos interrato) oppure demolisci il fabbricato e lo "sposti" per far spazio ai parcheggi.
    Non esistono altre vie.
     
  14. Roberto De Cesare

    Roberto De Cesare Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ciao Daniele 78, premetto che nel riferire del passaggio da categoria signorile a popolare ho usato l'espressione "si fa per dire", proprio per significare non un passaggio effettivo, bensì il disagio dovuto al maggior utilizzo dei servizi (ascensore, portoncini, citofoni, scale, etc.) e quindi al più veloce deperimento degli stessi, oltreché ad un certo deprezzamento economico (questo mi sembra innegabile) delle originarie unità immobiliari. Relativamente al divieto di aumentare le unità immobiliari della palazzina, in effetti ciò è previsto dal nostro regolamento, solo che trattasi purtroppo di regolamento assembleare, anziché contrattuale. Comunque che avessi qualche notizia o consiglio da fornirmi te ne sarò grato. Buona serata
     
  15. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Allora solo le norme del PRG comunale possono decidere la questione perché regolano anche l'aumento o meno delle unità immobiliari. L'aumento di unità immobiliari non inciderebbe sul valore dei vostri immobili, purtroppo in questo tempo di crisi del settore edile qualunque immobile viene colpito dalla svalutazione.
     
  16. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    da quanto ho letto l'appartamento nel sottotetto è stato "ufficializzato" con condono ai sensi della L 47/85, quel condono non aveva paletti urbanistici, si condonava tutto quanto si dimostrase esistente, ne deriva che l'unità immobiliare sia corretta dal punto di vista urbanistico
    oggi generare una unità immobiliare simile è sicuramente più problematico, tutte le eccezioni urbanistiche sollevate da Daniele sono da considerare
    il problema dell'incremento delle unità immobiliari del condominio è un'altra cosa, probabilmente al momento della vendita dell'appartamento di cui si tratta a nessuno è venuto in mente che potesse essere un problema, è però una questione che se si vuole, si può sollevare ora, non credo sia opportuno per l'unità già venduta ma per le altre sicuramente
     
  17. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Ho difficoltà a pensare che le soffitte siano abitabili per un problema di altezza. E se è vero che la 47/85 rendeva abitabile tutto purché fosse rappresentato nell'elaborato grafico allegato alla pratica di quel condono edilizio. Per gli altri locali con altezza insufficiente, i proprietari si mettano l'anima in pace. A meno che non provvedano a frazionare con regolare autorizzazione comunale, adeguino la pratica in catasto e vendano il locale con destinazione deposito. L'acquirente poi provvederà a realizzare l'abuso cambiando la destinazione d'uso nel locale inadatto. Evidentemente, sia il frazionamento che il cambio di destinazione d'uso deve essere accettato dal condominio. Un dubbio di tipo operativo: come si fa a dotare le soffitte dei servizi e collegarle alle condotte se non derivando dalle unità immobiliari che le hanno generate. Non riesco a spiegarmi come possano avere i contatori dove sono quelli del palazzo.
     
  18. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Si se non non condonate, poi relativo alle mansarde-soffitte civilizzate, come sicuramente anche tu saprai, esistono normative per il recupero delle stesse (noi le abbiamo anzi c'è una normativa del 98 per la Regione Piemonte che tocca il problema dell'altezza nelle mansarde per essere idonee ad essere rese agibili).

    Si se previsto dal regolamento condominiale, meglio se quello contrattuale (ossia quello eseguito dal costruttore dello stesso al momento della consegna del condominio).


    Le colonne montanti dell'impianto generale arrivano fino al 5° giusto?? (proprio perchè devono servirlo).
    Tu puoi collegarti ad esse partendo dall'altezza del 5° senza per altro rompere la muratura verso la scala o il corridoio condominiale, ma lo fai dall'interno dell'alloggio al piano 5° e poi sali su.
     
  19. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    E i contatori?
     
  20. Roberto De Cesare

    Roberto De Cesare Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    E' leggermente diverso da come ha scritto Daniele 78, pur se il concetto è quello. Nel nostro caso (costruzione risalente al 1974) le soffitte/mansarde sono state fornite, fin dall'origine ed, inizialmente, opportunamente occultate, di condotte per i termosifoni, per l'acqua fredda e per quella calda centralizzata di cui disponiamo, nonché della possibilità di allaccio all'energia elettrica. E' stato quindi semplice applicare i relativi contatori. L'unico misuratore che ha comportato qualche problema è stato quello del gas, che abbiamo in casa (vecchio sistema), la cui installazione per la mansarda ha richiesto una particolare condotta in derivazione di quella del piano sottostante. Continuo comunque a confidare in voi e nel forum, per ottenere notizie su qualche sentenza che abbia riconosciuto il diritto del condominio ad esprimere previamente il proprio assenso, prima di poter aumentare il numero delle unità immobiliari della palazzina. A mio avviso - tenuto anche conto che il diritto di proprietà ha ormai assunto prevalente valore sociale - è illogico continuare a riconoscere che un unico soggetto possa far valere tale diritto, a discapito di altri e diversi diritti, parimenti tutelati, appartenenti ad una pluralità di soggetti. Grazie a tutti per l'aiuto.
     

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