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  1. keyer

    keyer Membro Attivo

    Buon giorno a tutti,
    volevo cortesemente un consiglio da chi ne sa più di me.
    Sto valutando un acquisto ( come prima casa) ma devo vendere quella in cui abito attualmente, mi è stato proposto una permuta, sapendo che gia priori che la permuta è meno vantaggiosa nel prezzo a differenza della vendita ma, in tempi come questi si valuta tutto.
    ( scusate il giro di parole ma spero si capisca).
    Ora quello che volevo sapere, a parte il prezzo, se a me conviene, sia hai fini fiscali che, per costi burocratici ( tasse notaio ecc), la permuta e, se i passagi burocratici sono praticamenti gli stessi per entrambi le soluzioni, io in ogni caso devo fare anche un piccolo mutuo per compensare..
    Grazie Buona giornata..
    Sergio
     
  2. erwan

    erwan Membro Attivo

    discutine con il notaio, soprattutto alla luce dei valori in gioco
     
  3. angeloameglio

    angeloameglio Membro Attivo

    Si tratta comunque di due atti di compravendita, uno in acquisto ed uno in cessione.
    Nulla cambia ai fini fiscali.
    Il notaio viene pagato da chi acquista, quindi a tuo carico solo l'atto di acquisto mentre l'atto di vendita sarà a carico della controparte.
    Il mutuo è comunque fattibile ipotecando l'immobile che acquisti.
     
  4. FrancescoRoma

    FrancescoRoma Nuovo Iscritto

    Keyer in caso di permuta si paga una sola tassa di registro calcolata sul bene di maggior valore , in pratica l'acquisizione del bene maggiore avviene con parte contanti (o Mutuo) e parte con la permuta.
     
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  5. mmgherse

    mmgherse Nuovo Iscritto

    Non dovrebbe essere proprio così: l'atto è unico e le imposte si pagano solo sull'immobile di maggior valore.
     
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  6. erwan

    erwan Membro Attivo

    non è esatto: la base imponibile dell'atto è il valore del bene che dà luogo all'applicazione della maggiore imposta.
     
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  7. mmgherse

    mmgherse Nuovo Iscritto

    Appunto...è esattemente ciò che ho detto io.:)
     
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  8. erwan

    erwan Membro Attivo

    no!

    tu e lionello avete detto "sul bene di maggior valore";

    invece è "sul bene che dà luogo all'applicazione della maggiore imposta".
     
  9. mmgherse

    mmgherse Nuovo Iscritto

    Ma il bene che dà luogo alla maggior imposta non è sempre il bene di maggior valore?
     
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  10. erwan

    erwan Membro Attivo

    non necessariamente:

    pensa ad una permuta terreno contro diamanti (una volta era di moda per aggirare la prelazione agaria);

    oppure alla permuta di un immobile di maggior valore ma che gode di agevolazioni fiscali (prima casa, PPC, IAP, etc.), contro immobile di minor valore ma che sconta le imposte in misura ordinaria.
     
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  11. mmgherse

    mmgherse Nuovo Iscritto

    Ma al momento del rogito non ritengo che il notaio debba "discettare" su tutte le caratteristiche palesi ed occulte di ogni bene e si regoli applicando l'imposta su quello di maggior valore pecuniario.
     
  12. erwan

    erwan Membro Attivo

    come ho già detto, no!

    non capisco bene il senso del tuo verbo virgolettato, ma il notaio è un pubblico ufficiale che agisce come sostituto d'imposta:
    rientra quindi tra i suoi compiti stabiliti dalla legge quello di ricevere dalle parti le somme necessarie per versare le imposte dovute e di procedere al versamento a favore dell’Erario: per questo adempimento risponde addirittura in solido con le parti stesse.

    prima di questa fase è tenuto quindi ad operare tutti i calcoli esatti, e prima ancora a fornire consulenza alle parti sulla soluzione più conveniente dal punto di vista fiscale.

    vogliamo definire questa difficile attivita notarile un "discettare"? e sia.

    tornando al nostro esempio, il notaio calcola le imposte su entrambi i beni oggetto della permuta e individua quella più alta in valore assoluto: questa è quella che sarà dovuta.
     
  13. mmgherse

    mmgherse Nuovo Iscritto

    Non voglio mettere in dubbio la tua competenza in materia: mi baso solo sulla mia esperienza e su quello che mi hanno ribadito due notai interpellati per un preventivo (a cui è seguito l'atto). Di fronte a me ed alla controparte è stato preso in considerazione il solo valore dei beni e su questo si sono basate tutte le altre considerazioni (ammontare dell'imposta, ecc.). Siamo sicuri che poi, a monte, ci siano tutte quelle indagini di cui parli? Mi sembra eccessivo. In quanto all'uso del vocabolo "discettare" l'ho virgolettato per sottolineare la sua inedeguatezza nel contesto della frase, ma non mi veniva niente di più appropriato. Complimenti comunque per la tua competenza che non voglio in alcun modo sminuire. Con stima.
     
  14. erwan

    erwan Membro Attivo

    non l'avevo certamente interpetata come una "sminuizione", :) volevo solo essere il più chiaro possibile.

    sono sicuro che, anche se forse non lo ricordi, il notaio al momento di stilare il preventivo avrà anche fatto almeno una domanda, tipo "è una prima casa"?
    l'indagine ed il calcolo si riducono per il notaio ad un paio di minuti, niente di trascendentale!
     
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  15. mmgherse

    mmgherse Nuovo Iscritto

    Ok, grazie di tutto. A risentirci.
     
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  16. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Concordo in toto con erwan e mi complimento con i partecipanti alla discussione per il "tono" con il quale il confronto è stato portato avanti :applauso:
    Per chi ha voglia di leggere un po' allego la seguente circolare dell'AdE: Agenzia delle Entrate - Circolare del 13-02-2007 n. 8

    OGGETTO: Applicazione delle imposte ipotecarie e catastali nel contratto di permuta immobiliare Ai sensi dell'articolo 1 del testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale, approvato con D.P.R. 31 ottobre 1990, n. 347, "Le formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione e annotazione eseguite nei pubblici registri immobiliari sono soggette alla imposta ipotecaria secondo le disposizioni del presente testo unico e della allegata tariffa.".

    L'articolo 2 del medesimo testo unico stabilisce che "L'imposta proporzionale dovuta sulle trascrizioni e' commisurata alla base imponibile determinata ai fini dell'imposta di registro o dell'imposta sulle successioni e donazioni."

    Si ricorda, in merito, che ai sensi dell'articolo 43, comma 1, lettera b) del Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, la base imponibile per le permute è costituita "al valore del bene che dà luogo all'applicazione della maggiore imposta" .ccorre precisare che il presupposto per l'pplicazione dell'mposta ipotecaria è la "ormalità di trascrizione" che è unica anche con riferimento al negozio giuridico della permuta di beni immobili. Invero, dal disposto dell'rticolo 17, comma 1, della legge 27 febbraio 1985, n. 52, secondo cui "ciascuna nota (di trascrizione) non può riguardare più di un negozio giuridico o convenzione oggetto dell'atto di cui si chiede la trascrizione ...", si evince che oggetto della trascrizione è il negozio giuridico nella sua unità, a nulla rilevando la circostanza che il relativo oggetto sia costituito da uno o più immobili.

    Pertanto, è da ritenere che la permuta, in quanto unico negozio giuridico, dia luogo ad un'unica formalità, per la quale è dovuta l'imposta ipotecaria calcolata su una base imponibile pari al valore del bene che dà luogo all'applicazione della maggiore imposta. A diverse conclusioni deve invece giungersi con riferimento all'imposta catastale, correlata alla diversa formalità della voltura catastale. Si ricorda che, ai sensi dell'articolo 10, comma 1 del citato D.P.R. n. 347 del 1990 "le volture catastali sono soggette all'imposta del dieci per mille sul valore dei beni immobili o dei diritti reali immobiliari determinato a norma dell'articolo 2" del medesimo decreto, sopra riportato.

    Deve al riguardo osservarsi che il negozio giuridico della permuta immobiliare dà luogo a due distinte volture catastali (una per ciascun immobile); di conseguenza, ciascuna di esse è autonomamente soggetta a tassazione ai sensi del sopra citato articolo 10.

    Posto che ogni voltura si riferisce ad un solo bene immobile, non trova invero applicazione il primo citato articolo 43 del D.P.R. n. 131 del 1986; il rinvio operato alle regole di determinazione della base imponibile dell'imposta di registro deve quindi intendersi esclusivamente riferito all'articolo 51 del D.P.R. n. 131, a norma del quale "per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari (...) si intende per valore il valore venale in comune commercio".

    Le Direzioni Regionali vigileranno sulla corretta applicazione delle presenti istruzioni.
     

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