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  1. Zenzera

    Zenzera Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Ciao.
    Ho acquistato da pochi mesi una casa (prima casa) e per una serie di cambiamenti nella mia vita vorrei rivenderla per comprarne un'altra.
    So che c'è qualche vincolo se si vende prima di cinque anni dalla data del rogito.
    Io avevo capito che si sarebbe applicata l'IVA (al 22%?), ma alcune letture mi hanno confuso le idee.
    Qualcuno può spiegarmi con precisione di cosa si tratta?
    Grazie mille
     
  2. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Chi rivende la prima casa prima che siano trascorsi 5 anni dall'acquisto, perde tutte le agevolazioni fiscali che ha sfruttato con l'acquisto, il che significa che dovrà pagare per intero la differenza tra quanto effettivamente pagato e quanto avrebbe speso senza agevolazioni prima casa. Il costo non è banale, perché stiamo parlando di una cifra tra il 6 ed il 7% del valore dell'immobile.

    Non solo, è prevista anche una sanzione del 30% del valore dell'imposta più tutti gli interessi di mora.

    IMPORTANTE: quanto detto NON si applica se si riacquista una prima casa entro 12 mesi dalla vendita.
     
  3. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Salva la possibilità di ricorrere al ravvedimento operoso, se sussistano le condizioni previste.
    E nel caso che il contribuente manifesti espressamente la sua intenzione di non voler procedere all’acquisto di un nuovo immobile entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici, e richieda con un’apposita istanza (all’ufficio presso il quale l’atto di vendita dell’immobile acquistato con il beneficio è stato registrato) la riliquidazione dell’imposta assolta in sede di registrazione, il contribuente sarà tenuto al versamento della differenza tra l’imposta pagata e quella dovuta, oltre al pagamento degli interessi. Ma non pagherà nessuna sovrattassa.
     
    Ultima modifica: 22 Ottobre 2013
  4. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Come accennato da Nemesis, Chi ha acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa e lo rivende entro cinque anni dall'acquisto, nel caso che riacquisti, entro un anno dalla vendita del primo immobile, un altra civile abitazione da adibire ad "abitazione principale", come potrebbe essere il caso di Zenzera, non solo NON deve restituire i benefici ottenuti come correttamente segnalato nei post precedenti, ma addirittura potrà beneficiare di un credito d'imposta pari a quanto pagato come imposte con il primo acquisto e comunque non superiore a quanto dovrebbe pagare con il secondo acquisto.
    Quindi, Zenzera può effettuare tranquillamente l'operazione purché ricompri entro un anno.:)
     
  5. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    jrogin, dove ti eri cacciato?
     
  6. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Ogni tanto vado in "letargo"
     
  7. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Beato te che riesci a staccare, ciao
     
  8. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se stacca assegni non è tanto beato...
     
  9. Zenzera

    Zenzera Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Grazie mille per le risposte.
    Ho un terzetto di domande ulteriori: una curiosità (visto che non sarebbe il mio caso) e due domande operative.
    1) La curiosità: non è contraddittorio che non ci siano penalizzazioni se si riacquista entro 12 mesi, mentre, se si dichiara esplicitamente di non voler riacquistare entro 12 mesi, le penalizzazioni si riducono?
    2) Cosa succede se uno ha tutte le intenzioni di riacquistare e si dà da fare, ma non riesce a trovare la casa che fa per lui entro i 12 mesi?
    3) Mi avete tutti parlato di quel che succede riguardo agli acquisti (quello già realizzato e, diciamo così, rinnegato e quello futuro da farsi entro i 12 mesi); ma io vorrei sapere anche qualcosa riguardo alla vendita dell'immobile da cambiare. In particolare vorrei che mi confermaste o mi smentiste il fatto che, se si vende prima del quinto anno, l'acquirente dovrà pagare l'IVA (al 22%?), cosa che costringerebbe ad abbassare il prezzo base della vendita: al confronto, il conguaglio sulle tasse d'acquisto sarebbe una quisquilia.
    Grazie ancora
     
  10. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Per questo ti confermo quanto indicato da Nemesis nel post n° 3

    Come scrive Jerry48 devi reintergrare i benefici ottenuti con la sanzione del 30 % e gli interessi

    Essendo tu un privato che vende (altrimenti non avresti potuto usufruire dei benefici prima casa) l'acquirente pagherà le imposte sul valore catastale dell'immobile. Attualmente il 10% tra registro ipotecarie e catastali o il 3% di registro oltre 168€ x 2 (ipo-catastali in misura fissa) se usufruirà dei benefici prima casa.
    Quindi assolutamente no il 22% . IVA non ne pagherà.
    :)
     
  11. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Salvo ricorrere al ravvedimento operoso, se ne ricorrono i presupposti.
     
    A Jrogin piace questo elemento.
  12. Zenzera

    Zenzera Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Grazie di nuovo.
    Vediamo se ho capito.
    Sul fronte acquisto di una nuova casa non ci sono penalizzazioni; anzi, ci sono se non si acquista entro 1 anno.
    Sul fronte vendita di quella vecchia non ci sono appesantimenti finanziari, ma è una normale vendita tra privati. Da qualche parte avevo letto che, presumendosi che un acquisto seguito da vendita ravvicinata (entro i 5 anni dall'acquisto) si configurasse come una sorta di attività commerciale assimilabile a quella di un'impresa edile, analogamente a quanto avviene in caso di acquisto da un'impresa edile l'acquirente dovesse sobbarcarsi l'IVA. Invece non è vero, per cui la vendita del mio appartamento avverrebbe alle stesse condizioni che ho avuto io quando l'ho acquistato.
    Ho capito bene?
     
  13. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    I presupposti per l'applicazione dell'IVA sono tre:
    - oggettivo: ci deve essere una cessione di beni o una prestazione di servizi per i quali viene pagato un prezzo;
    - soggettivo: le operazioni devono essere effettuate da persone fisiche e giuridiche che operano nell'esercizio di imprese o di arti e professioni;
    - territoriale: i beni oggetto della cessione devono essere nazionali o nazionalizzati, i soggetti che prestano i servizi devono avere domicilio in Italia.
    La cessione di un bene da parte di un privato (non imprenditore) manca del secondo requisito.
     
  14. Zenzera

    Zenzera Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Grazie.
    Se non ci sono altre precisazioni procedo con la vendita e il riacquisto
     
  15. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Vado per logica. Se "soggettivo" equivale a, ossia è sinonimo di "non oggettivo", come penso, il "territoriale" fa parte di uno dei due precedenti: infatti tertium non datur.

    Ma le istituzioni non brillano per la logica!
     
  16. Zenzera

    Zenzera Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Direi che i termini non sono usati in senso logico, ma in senso pratico: "oggettivo" in quanto riguarda l'oggetto della compravendita, ciò che si vende (la casa); "soggettivo" in quanto riguarda il soggetto della compravendita, colui che vende (il venditore). Quindi tertium datur ;)
     
  17. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Discorso allora anche qui logico laddove:
    Caso 1: casa (in luogo di oggettivo)
    Caso 2: venditore (in luogo di soggettivo)
    Allora 1 e 2 non esauriscono l'universo delle possibilità e dunque ammettono altri casi: 3 (territorio) e, teoricamente, alia.
    Insomma i termini oggettivo e soggettivo sono evidentemente ingannatori.
     

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