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dd77fjf099s

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
#1
Buongiorno a tutti, questo è il mio primo messaggio ed approdo sul forum dopo lunghe ricerche in merito ad una questione che non mi fa dormire da 2 mesi.
Sto vendono una prima casa ed un box pertinenziale Tognoli art.9 comma4, con diritto di superficie, dopo aver avuto la liberatoria comunale di procedere alla vendita del box che avrei alienato prima di vendere casa.
Per una questione non a me imputabile il promissiario acquirente si è ritirato dopo aver firmato compromesso e caparra confirmatoria, ora io sono bloccato senza modalità di impedire il rogito dell'appartamento. (dovrei restituire il doppio della caparra all'acquirente+ spese)
A quali sanzioni vado incontro? Ho visto che l'atto è nullo, ma possibile che non sia mai accaduta una cosa del genere? Io sono in buona fede e lo testimoniano i diversi passi contrattuali effettuati.
Sono disperato, che posso fare?

Aiutatemi con un vostro parere dirimente, grazieù


Clay
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
#2
Per una questione non a me imputabile il promissiario acquirente si è ritirato dopo aver firmato compromesso e caparra confirmatoria, ora io sono bloccato senza modalità di impedire il rogito dell'appartamento. (dovrei restituire il doppio della caparra all'acquirente+ spese)
Dovresti spiegare meglio qual’ è la questione a te non imputabile.
E poi cosa intendi quando dici che l’acquirente si è ritirato.
Si è ritirato perché ha cambiato idea, o perché c’è il problema.

Ho visto che l'atto è nullo, ma possibile che non sia mai accaduta una cosa del genere?
Quale atto ?
 

dd77fjf099s

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
#3
Ciao,
la parte promissaria acquirente si è svincolata perchè esiste una controversia, ma questa vede il condominio parte attiva (piccole infiltrazioni, niente di grave) e per ovviare a tale problema ho provveduto ad un forte sconto sul prezzo di acquisto.
Nonostante questo non siamo riusciti a fare questo benedetto rogito.
L'atto al quale mi riferivo è quello di vendita del box qualora io riesca a venderlo senza avere più una prima casa.
Situazione molto complessa.
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
#4
la parte promissaria acquirente si è svincolata perchè esiste una controversia, ma questa vede il condominio parte attiva (piccole infiltrazioni, niente di grave) e per ovviare a tale problema ho provveduto ad un forte sconto sul prezzo di acquisto.
Non mi pare un motivo per non comprare, dato che nel rogito potreste chiarire a chi spetta pagare , nel coso il condominio perda la controversia.
Spero che abbiate definito che lo sconto è stata fatto per la presenza del problema.
Se non compra più, sarà lui inadempiente, e tu potrai tenere la caparra.

Per il box , confesso che ancora non capisco.
 

dd77fjf099s

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
#5
Mi spiego meglio ed abbiate pazienza non sono esperto di materia urbanistica/legale.
Lacquisto dei box Tognoli presuppone un vincolo verso la prima casa e ne diventa pertinenza come diritto di superficie.
Vendendo prima la casa rimane un box (categoria C6) senza la casa di pertinenza alla quale il bene dovrebbe essere agganciato.
Cosa prevede la legge per questo tipo di situazioni, ovviamente non volute, poichè almeno io non ravviso dolo, colpa grave o speculazione da parte mia per la situazione che si verrà a creare a livello urbanistico?
Purtroppo l'acquirente dell'abitazione non ha voluto acquistare il box, ma non dovrebbe rappresentare un problema, nel senso che non chiederà anche la pertinenza del box.
 

dd77fjf099s

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
#6
Aggiungo che ho già trovato un nuovo acquirente, sperando che il comune dia di nuovo giusta liberatoria alla vendita a quest'altra persona che ovviamente abita nella zona di copertura dei box.
Rimango perplesso su questo tempo che definirei di "interregno" nel quale mi troverò, sperando poi che il futuro notaio rogante non sollevi questioni, notando che la pertinenza è orfana di casa.
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
#7
Purtroppo l'acquirente dell'abitazione non ha voluto acquistare il box,
Probabilmente, da quello che si capisce, se il box è in diritto di superficie, non avresti dovuto accettare di vendere ad un acquirente che voleva acquistare la sola casa.
Ti sei consultato con un notaio, prima di impegnarti in questa vendita nata male ?
Io ci andrei di corsa, se fossi al tuo posto, per evitare di peggiorare la situazione.
 

dd77fjf099s

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
#11
Probabilmente, da quello che si capisce, se il box è in diritto di superficie, non avresti dovuto accettare di vendere ad un acquirente che voleva acquistare la sola casa.
Ti sei consultato con un notaio, prima di impegnarti in questa vendita nata male ?
Io ci andrei di corsa, se fossi al tuo posto, per evitare di peggiorare la situazione.
Il notaio che venderà la casa ha detto che non sussistono problemi... mah!
Infatti per anche per il box andremo da lui, così vediamo di chiudere in fretta.



Già visto, mi sembra anche superata come analisi... passo notti insonni
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
#14
Chi ha scritto l'articolo è un Notaio molto conosciuto, ex Enfant prodoge negli anni '80, originario di Parma.
A me risulta, come riporta anche l’articolo menzionato:
“- il regime dei parcheggi "Tognoli-pubblici" rimane invece invariato: essi non sono trasferibili se non insieme alla unità immobiliare a cui sono destinati quali pertinenze. Se dunque il parcheggio fosse venduto senza l'appartamento o se l'appartamento fosse trasferito con esclusione del parcheggio, il contratto di compravendita sarebbe nullo.”
Quindi non sarei così sicura sull’effettiva possibilità di vendita separata, visto che si parla appunto di box in diritto di superficie.
Pare strano che il notaio minimizzi.
 

alberto bianchi

Membro Storico
Proprietario Casa
#16
Quindi non sarei così sicura sull’effettiva possibilità di vendita separata, visto che si parla appunto di box in diritto di superficie.
Si, rileggendo l'articolo non appare "certa" l'eliminazione del vincolo di divieto di cessione separata del "box in area pubblica" (con il diritto di superficie).
Tra l'altro, per una questione di punteggiatura e di errori tipografici, non riesco ad individuare esattamente le 4 categorie di Box, per poter interpretare la frase seguente:
"È indispensabile tenere distinte le prime tre categorie dalla quarta, in quanto i parcheggi di quest'ultimo tipo non soffrono vincoli in ordine alla loro vendibilità, mentre le prime tre categorie hanno pesanti limitazioni."
Per me la quarta pare una categoria residuale.
..........
Ma forse la risposta è proprio nelle ultime parole:
"È solo sui parcheggi della
legge Tognoli che incide dunque il Dl Semplificazioni del 2012, in vigore dal 10 febbraio scorso. In precedenza, sia i parcheggi "Tognoli-privati" sia i parcheggi "Tognoli-pubblici" erano accomunati dalla previsione secondo la quale «essi non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli» (articolo 9, comma 5, legge 122/1989). Con il Dl Semplificazioni si ha una divaricazione:


 

dd77fjf099s

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
#17
Si, rileggendo l'articolo non appare "certa" l'eliminazione del vincolo di divieto di cessione separata del "box in area pubblica" (con il diritto di superficie).
Tra l'altro, per una questione di punteggiatura e di errori tipografici, non riesco ad individuare esattamente le 4 categorie di Box, per poter interpretare la frase seguente:
"È indispensabile tenere distinte le prime tre categorie dalla quarta, in quanto i parcheggi di quest'ultimo tipo non soffrono vincoli in ordine alla loro vendibilità, mentre le prime tre categorie hanno pesanti limitazioni."
Per me la quarta pare una categoria residuale.
..........
Ma forse la risposta è proprio nelle ultime parole:
"È solo sui parcheggi della
legge Tognoli che incide dunque il Dl Semplificazioni del 2012, in vigore dal 10 febbraio scorso. In precedenza, sia i parcheggi "Tognoli-privati" sia i parcheggi "Tognoli-pubblici" erano accomunati dalla previsione secondo la quale «essi non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli» (articolo 9, comma 5, legge 122/1989). Con il Dl Semplificazioni si ha una divaricazione:
...ad eccezione di espressa previsione contenuta nella convenzione stipulata con il comune, ovvero quando quest'ultimo abbia autorizzato l'atto di cessione.
Cosi recita la liberatoria non fornendo dettagli sulla temporalità delle 2 vendite.
Speriamo bene
 

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