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  1. Cipollini

    Cipollini Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Sto vendendo la prima casa ...ma sono appena 4 anni non cinque.....il notaio mi fa presente che se non prendo un altra entro un anno mi verranno tasse ecc. ecc. da pagare.....fin qua ok.....il problema e che l'acquirente dice che se io non dovessi pagare.....andrebbero da lui.....se cosi..che soluzione esiste oltre a quella di lasciare un deposito dal notaio?
    grazie
     
  2. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    CAMBIA NOTAIO!
    Se intendi la plusvalenza sull'importo della vendita, ti consiglio di pagarla contestualemte dal Notaio, 20% sulla plusvalenza, aspetti fiscale che ricade solo sulla tua persona.
    Se intendi agevolazioni prima casa, potrebbero arrivare una richiesta di adeguamento delle tasse di registro che allora hai avuto agevolate, sempre e solo alla tua persona.
    L'acquirente, poi, nulla deve temere.
     
  3. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Dice bene il tuo acquirente.
    Un alternativa a lasciare i soldi in deposito al notaio e questa:

    potresti rilasciare all'acquirente una fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia, nel caso di NON riacquisto entro un anno dalla vendita dell'immobile acquistato con i benefici prima casa, della restituzione da tua parte al "fisco" dei benefici usufruiti, maggiorati di una sanzione del 30% e degli interessi.
     
  4. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    Il mancato pagamento da parte del venditore di quanto dovuto a titolo di decadenza dai benefici fiscali può riflettersi negativamente sull'acquirente a causa del privilegio speciale di cui beneficia lo Stato sull’ immobile alienato prima del decorso del quinquennio (il privilegio è una causa legittima di prelazione accordata dalla legge in considerazione della causa del credito). Ai sensi dell’articolo 56, comma 4, secondo periodo del citato Dpr n. 131/1986, infatti, «lo Stato ha privilegio secondo le norme stabilite dal Codice civile. Il privilegio si estingue con il decorso di cinque anni dalla data di registrazione». Ai sensi dell’articolo 2772, comma 1, Codice civile, hanno privilegio speciale immobiliare «i crediti dello Stato per ogni tributo indiretto».È opinione diffusa, sia presso la giurisprudenza di legittimità che l’Amministrazione finanziaria, che il credito dello Stato per imposta di registro – anche quando si tratti di imposta dovuta in misura ordinaria a seguito della decadenza da agevolazioni concesse all’atto della registrazione – sia sempre assistito da privilegio speciale sull’ immobile a cui si riferisce l’imposta di registro stessa. Il privilegio può essere esercitato anche in pregiudizio del sub-acquirente (Si veda Cassazione civile, 11 maggio 1978, n. 2294; Risoluzione del 31 marzo 1977, 251475). Di conseguenza, è opportuno – ogni volta che si cede un immobile acquistato con le agevolazioni fiscali prima dei cinque anni dall'acquisto – che l'acquirente si premuri di ottenere adeguate garanzie dal venditore in ordine al riacquisto, entro l'anno, di altra "abitazione principale" o, in alternativa, al pagamento di tutte le somme dovute. (Fonti: Il Sole 24 Ore)
    il compratore paga il prezzo pattuito interamente, il Notaio che rogita fa il conto di quanto il venditore, che non acquistasse entro l'anno altro immobile, dovrebbe pagare sia per la decadenza dei benefici fiscali goduti consistenti in imposta di registro, catastale e ipotecaria che alla sanzione pecuniaria pari al 30% delle già dette imposte; e ne trattiene tale importo dalla cifra corrisposta dal compratore.Se il venditore ottempera entro l'anno al disposto di legge bene e svincola la cifra diversamente con quel denaro di paga lo Stato che è benficiario di un privileggio speciale. PERTANTO NULLA DEVE IL COMPRATORE.
    il notaio in un caso come questo ha tenuto a precisare che l'assegno doveva essere comunque datato e in caso di controversia, se fosse stato un assegno bancario, passati 15 gg non poteva essere protestato e comunque qualunque assegno perde validita passati 12 mesi dalla data di immissione.

    quindi

    la prassi è fare un assegno circolare intestato a lui/notaio, che incassa su un conto vincolato, per la gestione del deposito e le vari condizioni di svincolo a favore del venditore se riacquista o meno vengono tutte riportate nero su bianco.Il notaio restituirà le somme se il venditore riacquista entro un anno, se il venditore paga le imposte dovute e presenta la ricevuta dal notaio, oppure il notaio paga per conto del venditore le somme all'erario e dà l'eventuale differenza al venditore, oppure diversamente se passati 4 anni e 1/2, (18 mesi + 3 anni) l'erario non emette nessuna notifica il notaio versa le somme al venditore, prima però manda una raccomandata a noi e si accerta che nel frattempo l'acquirente non abbia avuto rogne con il fisco.
     

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