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U

Utente Cancellato 54816

Ospite
Buondì a tutti,
ho un quesito per voi.
Si tratta dell'unità immobiliare di cui allego piantina. Inizialmente erano due unità, comunicanti tramite la porta in azzurro, che poi ho fuso in unica unità sopprimendo la porta per svariati motivi.
Oggi ho un acquirente per l'intera U. I. ma per la concessione del suo mutuo e in ogni caso al rogito, la porta di comunicazione dovrà essere stata ripristinata, per coerenza con i dati catastali e urbanistici.
Al di là del costo, so benissimo quali disagi comporti avere i muratori in casa. Inoltre, l'acquirente dopo aver ottenuto il mutuo, butterebbe giù il muro con la suddetta porta per farne un grande locale.
Ho bisogno di qualche suggerimento su una possibile soluzione alternativa (condono? altro...?)
Grazie in anticipo
 

Allegati

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
"Condono" è ... morto.
Mi sfugge il senso del chiudere una porta fra 2 unità che vengono fuse in 1 (di solito se ne apre una).

Non vedo quali difficoltà a riaprire un foro/porta i cui "contorni" ed architrave dovrebbero essere ancora esistenti (sotto intonaco)... e cge resta l'opzione più economica.
 
U

Utente Cancellato 54816

Ospite
Il senso c'è, diversamente non l'avrei fatto. In ogni caso hai ragione, sotto all'intonaco ci sarà ancora la struttura della porta. È che ancora mi ricordo i problemi dei lavori di 10 anni fa, ma avevo fatto ben altri interventi...
Probabilmente per questo mi sono preoccupata più del dovuto.
Grazie
 
U

Utente Cancellato 54816

Ospite
Dubbio ( instillato da chi comprerebbe): è necessario che la porta sia stata riaperta prima della visita del perito della banca che concede il mutuo? Secondo me no, il perito deve solo valutare che il valore dell'immobile sia coerente con il mutuo richiesto.
Diverso il rogito, dove invece deve essere tutto regolare.
Corretto?
Grazie in anticipo
 
U

Utente Cancellato 54816

Ospite
E quindi, se riapro e poi la banca non gli concede il mutuo...
Che guaio!
 

asana

Membro Attivo
Proprietario Casa
Ciao, se sei intenzionata a vendere comunque deve corrispondere la situazione reale a quella catastale altrimenti il notaio non può rogitare. Quindi aspettare è solo rinviare la soluzione.
 
U

Utente Cancellato 54816

Ospite
Ciao, se sei intenzionata a vendere comunque deve corrispondere la situazione reale a quella catastale altrimenti il notaio non può rogitare. Quindi aspettare è solo rinviare la soluzione.
Si, ma se "la banca non gli concede il mutuo", perdo l'acquirente e ho anticipato una spesa oltre ad avere altri problemi legati alla porta. Poi non ho idea di quanti €...
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
deve corrispondere la situazione reale a quella catastale altrimenti il notaio non può rogitare.
Oggi ho un acquirente per l'intera U. I. ma per la concessione del suo mutuo e in ogni caso al rogito, la porta di comunicazione dovrà essere stata ripristinata, per coerenza con i dati catastali e urbanistici.
@Sil57, dici giustamente che lo stato dei luoghi deve corrispondere alla autorizzazione edilizia ed alla planimetria catastale. In alternativa potresti presentare la pratica edilizia per la fusione e successivamente in catasto. Risolvi il tutto in un mese o poco più e risolvi i problemi di entrambi.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Si, ma se "la banca non gli concede il mutuo", perdo l'acquirente e ho anticipato una spesa oltre ad avere altri problemi legati alla porta. Poi non ho idea di quanti €...
Se ripristini la porta non vedo quali siano i problemi visto che torni nella legalità.
Il costo è desumibile dalla spiegazione che ti avevo dato: 1giorno di lavoro alla portata di qualsiasi artigiano senza necessità di macchinari speciali.
Se hai conservato la porta che avevano smontato direi che 400 Euro + IVA siano già esagerati. Se devi comprare l'infisso aggiungi da 150 a 300 Euro.

Se hai intenzione di vendere è un lavoro che comunque devi fare.
Puoi sempre mettere a preliminare una caparra indipendente dalla concessione del mutuo.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
@Sil57, dici giustamente che lo stato dei luoghi deve corrispondere alla autorizzazione edilizia ed alla planimetria catastale. In alternativa potresti presentare la pratica edilizia per la fusione e successivamente in catasto. Risolvi il tutto in un mese o poco più e risolvi i problemi di entrambi.
Al solito sembra tu non legga gli interventi del postante, che per altro non ci ha spiegato è detto tutto. Sembra che per te il mondo giri attorno al catasto invece che attorno al sole (dai, passamela...)
Stando a cosa ha detto, la fusione è già stata fatta, al catasto. Ma successivamente hanno richiuso inspiegabilmente (?) il passaggio.
In buona sostanza io ho capito che hanno mirato a non pagare imposte seconda casa, ma di fatto hanno ripristinato due u.i. Indipendenti.

Adesso si presenta un compratore dell'insieme. Bisogna riaprire la porta: a catasto e urbanistica sarebbe così già a posto. Ma si vuole l'uovo, la gallina, e magari anche il pulcino da allevare....
Non te la prendere @Sil57 , ma i vecchi dicevano: non si fanno le nozze coi fichi secchi.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Al solito sembra tu non legga gli interventi del postante, che per altro non ci ha spiegato è detto tutto. Sembra che per te il mondo giri attorno al catasto invece che attorno al sole (dai, passamela...)
Ho paura che sia tu a non leggere o a non fare attenzione a quello che leggi.
@Sil57, dici giustamente che lo stato dei luoghi deve corrispondere alla autorizzazione edilizia ed alla planimetria catastale. In alternativa potresti presentare la pratica edilizia per la fusione e successivamente in catasto. Risolvi il tutto in un mese o poco più e risolvi i problemi di entrambi.
Una cosa è avere gli immobili accatastati separatamente, un'altra è fonderli.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Non basta riaprire il varco senza mettere la porta?
Se riapri un foro su muratura ti ritrovi la spalletta (sezione del muro) grezza ed irregolare (facile che abbiano tolto anche la cassamatta/opera morta)...quindi o rimonti quantomeno lo stipite della porta (cassa senza anta) ...o vai di cemento ed intonaco + pitturazione (costi assimilabili, tempistiche allungate e risultato peggiore).
 
Ultima modifica:

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Inizialmente erano due unità, comunicanti tramite la porta in azzurro, che poi ho fuso in unica unità sopprimendo la porta per svariati motivi.
Ho paura che sia tu a non leggere o a non fare attenzione a quello che leggi.
Una cosa è avere gli immobili accatastati separatamente, un'altra è fonderli.
Ammetto che la descrizione iniziale di Sil57 è piuttosto ambigua: ma mi sembra che i casi plausibili siano riconducibili ad una unica ipotesi.

Se le due u.i. inizialmente erano appunto due distinte, (però comunicanti con una porta interna), il dire che poi sono state fuse in una unica unità, devo intendere che furono fuse catastalmente/fiscalmente (fisicamente erano già unite dalla porta):
Aggiungere che sempre poi è stata soppressa la porta, significa che la fusione catastale aveva scopi solo fiscali. E si è optato per questo sotterfugio contando sulla mancanza di controlli.

Ora la presunta vendita avverrebbe a patto che il complesso si presenti come u.i. unica (fusa di fatto e di diritto).
Di diritto sembrerebbe essere ancora fusa.
Di fatto no.
Ed il perito della banca che facesse un sopralluogo noterebbe l'incongruenza.

Riassumendo: ritieni sempre che la risposta risolutiva per Sil sia
potresti presentare la pratica edilizia per la fusione e successivamente in catasto. Risolvi il tutto in un mese o poco più e risolvi i problemi di entrambi.
... oppure sia quella di riaprire la porta di comunicazione, prima della visita del perito?
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Dubbio ( instillato da chi comprerebbe): è necessario che la porta sia stata riaperta prima della visita del perito della banca che concede il mutuo? Secondo me no, il perito deve solo valutare che il valore dell'immobile sia coerente con il mutuo richiesto.
Il perito potrebbe anche non dare l'ok, per il fatto che si vede che sono due immobili funzionalmente autonomi , nonostante la fusione catastale e la porta che intendi riaprire.
Se ci sono due cucine, due zone giorno, magari anche abitanti diversi....
E quindi, se riapro e poi la banca non gli concede il mutuo...
Se c'è condizione sospensiva hai solo perso tempo, e qualche euro per l'apertura.
Se non ci fosse, saresti responsabile dell'inadempimento.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Se ci sono due cucine, due zone giorno, magari anche abitanti diversi....
Dalla piantina postata, nella seconda parte sembra esserci solo un bagno più una stanza.

Ma è così difficile parlarsi con candidato compratore? Se hai in mano una proposta di acquisto controfirmata, cosa aspetti ad aprire la porta?

Se hai solo chiacchiere, inutile farsi problemi.
 

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