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  1. Gigi la trottola

    Gigi la trottola Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ciao a tutti,
    ho un problema dopo 30 anni dalla costruzione del condominio si è verificato un problema sulla gestione di un area di vicinato del quartiere, a cui fa parte il mio condominio e altri 8 edifici.
    Dal momento della costruzione noi condomini ci siamo presi l'onere di occuparci di questa area e quindi curato le piante e tagliato il prato. Il comune non se ne è mai occupato. Ci era stato detto che noi del quartiere eravamo responsabili del decoro della stessa.
    Ora qualcuno ha detto che è il Comune a doversene occupare. Può essere usucapito il verde di vicinato ce gestito esclusivamente dai noi?
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Lo deciderà il Giudice su vostro ricorso, in un Forum non puoi avere la certezza ma solamente consigli, per cui se ne hai/avete la voglia, tempo e soldini per le spese iniziali, contatta un avvocato il quale procederà per la richiesta di acquisizione per usucapione.
     
  3. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Mi piacerebbe sapere per dare una risposta esaustiva alla domanda fattaci da @Gigi la trottola il perché dell'usucapione. Quale e' il problema che questo verde comporta. La manutenzione comunale? Già la fate voi. Per usufruirne escludendo ogni altro? Vorreste chiuderlo ed annetterlo alle palazzine come proprietà comune? Potreste farlo solo in un caso: se qualsiasi altro oltre gli edifici interessati ad acquisirlo, e' stato escluso dal godimento per venti anni. Il comune potrebbe invalidare qualsiasi richiesta se questo ha una funzione di verde cittadino, ma mai in questo caso avrebbe potuto obbligare voi alla sua manutenzione. C'è qualcosa che non quadra proprio.
     
  4. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Invece se il verde e'stato esclusivamente da voi goduto e curato non c'è alcun bisogno di avvocati e di giudizi di alcuna corte. Annettete alla proprietà comune il verde, lo chiudete e finisce la storia.
     
  5. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    sagge le obiezioni di Arciera: il comune dovrebbe occuparsi della manutenzione delle aree verdi, spesso però i comuni hanno difficoltà, questa area è prospiciente i vostri condomini e pur essendo di proprietà comunale l'avete trattata come vostra e questo da decoro ai condominii, a questo punto che differenza fa: la trattate come vostra e la potete utilizzare come state facendo, il comune non vi ringrazia ma non vi ostacola, fate il vostro lavoro di onesti cittadini che tengono particolarmente a questa area di proprietà anche vostra (il Comune è il vostro). Perchè porsi il problema della proprietà: se è un'area verde in mezzo ai condomini probabilmente rimarrà tale per sempre
     
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  6. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Perché la si possa usucapire occorre che: sia posseduta pubblicamente come bene proprio, sia posseduta per almeno vent'anni consecutivamente senza interruzione superiore all'anno, non sia mai stata contestata o rivendicata dal titolare. E nel caso specifico il Comune non abbia mai espresso una comunicazione o ne abbia trattato pubblicamente in Consiglio. Mai nessun rappresentante del Comune ha mai fatto un verbale? Se avete rispettato queste condizione in forza dell'Art.1158 CC è di vostra proprietà.
     
  7. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    D'accordo, ma solo dopo decisione di un Giudice, ovvero non è che chi ha diritto possa andare al Catasto e far cambiare la proprietà a suo favore, ovvero deve essere una procedura legale da seguire perciò sarà bene consultare un avvocato :)
     
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  8. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    Hanno fatto manutenzioni ad un'area verde publica prospiciente i condominii, secondo me arrivare ad usucapire in questo modo non reggerà mai, una soluzione potrebbe essere recintare l'area ed annetterla al condominio e poi tra 20 anni provare ad usucapirla ma mi sembra una forzatura
     
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  9. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Da quanto ne so, l'usucapione dei beni comunali, demaniali o statali non è ammessa. Diversamente, tre quarti d'Italia sarebbero già stati usucapiti. E forse anche di più.
     
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  10. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
  11. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Difatti, nei miei trascorsi lavorativi mi imbattevo spesso nelle situazioni prefigurate dal tuo post. Ed anche se in teoria è possibile, in pratica diventa molto difficile seguire l'iter previsto per la sdemanializzazione con conseguente e successiva pronuncia su sentenza di "compiuta usucapione".
     
  12. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    infatti il problema è dimostrare l'uso esclusivo continuato che mi sembra improbabile poter configurare con l amanutenzione dell'area verde
     
  13. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Condibip, l'usucapione si acquisisce con il possesso ultraventennale o abbreviato o per terreni montani. Sono tutti casi differenti. Tanto è vero che se hai usucapito puoi vendere l'immobile, semplicemente dichiarando l'avvenuta usucapione al notaio. Certamente, mancherà la continuità storica regolare. Ma trascorsi 10 anni dal rogito tutto tornerà nella normalità. Il ricorso al Giudice, a parte il costo non indifferente, è logico nel caso l'immobile abbia un valore decisamente superiore al costo dell'operazione o se si vuole ottenere la trascrizione a proprio favore per una questione di regolarizzazione, avendo soldi caldi. Sovente gli acquisti o le successioni avvengono senza che il passaggio sia regolarizzato e grazie all'usucapione il proprietario in qualsiasi momento può trasferire l'immobile. L'unico problema lo danno le banche in carenza di continuità storica non rilasciano mutui. Ma vuoi mettere quanto risparmi non rivolgendoti al giudice?
     
  14. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    E chi ti trasferirà la proprietà? Vai da solo, oppure accompagnato da amici e testimoni, al catasto ed affermi:
    - Ho il possesso ventennale (o quindicinale secondo il caso), mi metta la proprietà a mio nome per favore?
    Pensi che l'incaricato eseguirà le tue richieste? :occhi_al_cielo:

    Come minimo è necessario un atto notarile oppure una sentenza giudiziale.
     
  15. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    se ne è gia trattato, sembra che giuridicamente tu puoi asserire di avere usucapito il bene, chiearo che il proprietario deve avere ignorato di avere questa proprietà per 20 anni altrimenti è difficile
     
  16. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Condobip, tu acquisisci la proprietà con il possesso di 5, 10, 15, 20 anni a seconda dei casi. Se però vuoi che l'immobile sia intestato a te devi eseguire una trascrizione nei RR.II. e volturare in catasto. Questa operazione la puoi fare solo con un atto pubblico, una sentenza o una denuncia di successione. Ciò non toglie che, sebbene intestato a terze persone, l'immobile sia tuo.
     
  17. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    E come fai la denuncia di successione?
    E' necessario adire al Giudice.

    Come si fa ad ottenere un immobile con l’usucapione
    L’usucapione si ottiene tramite sentenza del tribunale
    . Si dimostra con documenti, spese effettuate ad esempio bollette pagate o lavori eseguiti, e sopratutto con la presenza di testimoni, che il richiedente dell’usucapione, possiede e cura la proprietà come se fosse sua da oltre 20 anni.
    http://www.immobilein.it/usucapione-come-quanto-tempo/


    Per i terreni, la regola non è che cambi poi molto.
    http://www.altalex.com/index.php?idnot=52422

    Perciò devi dimostrare che l'hai usato per il tempo necessario a tuo uso esclusivo senza che l'originario proprietario abbia opposto resistenza, ma questo lo potrà affermare solamente un Giudice prove alla mano.
    In pratica in questo bel paese vige una bella regola, cioè quella che nessuno può farsi giustizia da solo.
     
    Ultima modifica: 19 Maggio 2014
  18. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    No, si ottiene automaticamente per legge, nel momento in cui si realizzano i presupposti dell'usucapione (possesso e decorso del tempo).
    La sentenza è di mero accertamento, con natura dichiarativa e non costitutiva del diritto.
     
  19. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Ma senza sentenza nessuno ti riconoscerà la proprietà e neppure potrai vendere questo bene, perchè non è iscritto a tuo nome.
    L'unica cosa che potrai dimostrare, se l'originale proprietario richiederà la sua proprietà, sarà che lo possiedi da oltre venti anni, ma al catasto figurerà ancora proprietario l'originale proprietario.
    Ovvero non è una cosa automatica il cambio di proprietà.
     
  20. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Falso.
    Chi ha ottenuto la proprietà, usucapendola, può disporre del bene come meglio crede, anche senza esser fornito del titolo giudiziale (sentenza) dichiarativo dell’acquisto stesso. Difatti, se si dovesse aderire alla tesi contraria, si verificherebbe la strana situazione per cui chi ha usucapito sarebbe proprietario, ma non potrebbe disporre validamente del bene fino a quando il suo acquisto non fosse accertato giudizialmente
    Il notaio può stipulare comunque il rogito notarile di compravendita, purché abbia adeguatamente informato le parti, ma soprattutto il compratore, dei rischi di una simile operazione economica.
    Il professionista deve, in una ipotesi del genere, quindi mettere al corrente l’acquirente:
    - che la dichiarazione del venditore di essere proprietario “per possesso ultraventennale continuo e pacifico” non può, in alcun modo, essere verificata da parte del notaio rogante;
    - dell’opportunità di far precedere la stipula dalla sentenza dichiarativa dell’usucapione;
    - della “rischiosità” dell’atto perfezionato senza il preventivo ottenimento della predetta sentenza e, dunque, della “rischiosità” dell’acquisto. L’acquirente potrebbe, infatti, essere tenuto a restituire l’immobile al legittimo proprietario (c.d. evizione) e non riuscire magari neanche a recuperare quanto pagato dal suo dante causa, perché impossidente.
    Sarà poi l’acquirente a dover decidere, se procedere o meno all’acquisto. Il notaio non può impedirglielo.
     

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