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  1. Matteo1900

    Matteo1900 Nuovo Iscritto

    Professionista
    Cari colleghi e amici.
    leggendo nel forum ho notato grande spirito battagliero da parte vostra e questo mi ha spinto a iscrivermi.
    Sono un professionista di Roma e volevo porre questo quesito:

    Una mia cliente vorrebbe acquistare un palazzetto e un terreno seminativo di 6100 mq, chiaramente il palazzetto è proprio all interno del terreno quindi è una intera Proprieta.

    Il palazzetto è accatastato con 2 unità immobiliari in a7, una soffitta molto grande e dei grandi locali cantine. Questa ultima parte tutto in c2

    Il terreno è un seminativo di 6100 mq regolarmente accatastasto al terreni.

    Per precisione le planimetrie e le visura al fabbricati degli a7 non sono graffati al terreno e nemmeno presentammo graficamente delle corti.

    Ora la mia cliente giustamente mi chiede:
    "Se acquisto l immobile con agevolazione prima casa entro 18 mesi devo fondere le due unità per creare un unica abitazione e diventerebbe un a7 di 18 vani, potrebbe il catasto d ufficio portarmelo in a8 con la perdita dell agevolazione prima casa e quindi mi arrivano tutte le tasse non pagate in sede di atto?"

    Io dopo un po' di tentennamento l ho rassicurata in quanto nella zona sono tutte a7 le abitazioni, anche se 18 vani più accessori con terreno di 6100 mq potrebbe essere soggetto a discussione da parte dell AdE. È anche vero che l immobile nella sua totalità è un vero e proprio palazzetto di 3 piani stile condominio....quindi come fa a diventare a8?

    Nel dubbio però mi sono inventato questa mossa che volevo proporre:
    - visto che la struttura è in un palazzetto (stile condominio) non graffato propongo il classamento in a2 come civile abitazione
    - Il terreno di 6100 mq seminativo lo faccio intestare al padre che gli dà solo la servitù di passaggio per arrivare al palazzetto
    Così il terreno è di un soggetto, il palazzetto non ha giardino tranne la servitù di passaggio e oltre a usufruire della agevolazione prima casa la rendita complessiva è anche più bassa.

    Tutto questo lo faccio fare prima dell acquisto ai proprietari attuali.

    Si può fare?

    È un problema se i confini tra terreno e abitazione non saranno mai materializzati?

    Grazie

    Saluti
     
  2. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Direi che l'ipotesi da te tracciata è valida. Tu devi fare in modo che l'accatastamento dell'unità A/7 non venga modificata. Quindi la tua cliente si trovi un marito, parente in genere che acquisti le varie parti senza doverle fondere tra loro. Qui non si tratta di discutere se ha titolo per diventare A/8 o meno, si tratta di non dare armi all'agenzia delle Entrate di correggere d'ufficio, la scheda catastale. Naturalmente se doveste fare opere edili in futuro con modifiche da richiedere l'aggiornamento della scheda catastale, il problema si ripresenterà.
     
  3. Matteo1900

    Matteo1900 Nuovo Iscritto

    Professionista
    Devo fare aggiornamento per fusione entro 18 mesi
     
  4. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Primo obiettivo è acquistare con le agevolazioni prima casa, possibili con A/7 ma non con A/8!
    Già ottenuto questo step hai fatto risparmiare un sacco di soldi.
    Poi per il mantenimento dello stato in A/7 la fusione diventa passaggio a rischio.
    Ora o acquista una unità sola delle due con agevolazione I° casa, o trova un coniuge, figlio che acquisti la II unità A/7 con agevolazione o la seconda unità la deve acquistare senza agevolazione. Oltretutto avere la proprietà divisa gli permetterà, un domani, di mettere in locazione una delle due, o di esitarla a terzi.

    In alternativa la tua idea che ora ho messo a fuoco meglio, sarebbe la strada migliore, ma......non è la forma di condominio che ti potrebbe salvare da un burocrate che analizza la sola scheda catastale. Di certo, la normativa vigente non fa più riferimento ai vani o alle superfici, ma all'insieme del fabbricato ella sua completezza. Ecco che mantenere due entità separate potrebbe aiutarti, o ancora meglio se tu declassassi in tre/quattro unità A/2. Ovviamente servono più contestatari, o le agevolazioni I° casa si perdono.
     
  5. Matteo1900

    Matteo1900 Nuovo Iscritto

    Professionista
    Grazie Adriano,
    ieri su Sister mi sono messo a vedere tutte le categorie limitrofe delle unità immobiliari e ho notato a sorpresa che ci sono parecchi a7 con 13-14-15-17 vani e nessun a8.....
    Chiaramente hanno tutti un terreno molto grande (2000/3000 metri).

    Cioè dal momento che faccio la fusione in a7 per 14 vani è chiaro che faccio opposizione all accertamento catastale richiamando le unità limitrofe. Sarei l unico a8 ahahahah

    Che ne pensi?
     
  6. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    non è che per risparmiare creando una u.i. di 18 vani ti trovi una casa di lusso!!!!
     
  7. Matteo1900

    Matteo1900 Nuovo Iscritto

    Professionista
    Che vorresti dire???
    Concordi sul fatto che ho 2 UIU a7 di 7 vani cadauna.
    Le fondo e diventano 14 vani, immobile senza rifiniture di pregio, lì intorno sono tutti a7 da 9-10-13-17 vani.....
    L accertamento per cambio categoria non dovrebbe partire, in commissione vinco a mani basse.
     
  8. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    se esiste un'unità in A/7 e un'altra in C/2, perchè fonderle? una può essere pertinenza, non vi sarebbero modifiche nella consistenza. Il terreno, se è un altro mappale, è a parte, rimane un terreno e non è necessario chiarire come lo si attraversi, se è edificabile vi sarà un problema di tasse comunali
    Mi sfugge la logica dietro le operazioni che stai pensando di fare
     
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  9. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    La casa di lusso non è solo funzione delle finiture di pregio...vedi in internet
     
  10. essezeta67

    essezeta67 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Infatti!!! Basta che la casa superi i 240 mq, anche se vecchia, e te la ritrovi già di lusso...
    con 18 vani forse supera i 240 mq... allego alcune sentenze a titolo esemplificativo..
     

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  11. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Confermo quello che scrivono @griz ed @essezeta67 non capisco il perché di una operazione del genere, ma una fusione di questo tipo sicuramente ti porta in A/8. A meno che i 18 vani non siano sgabuzzini da 5mq qua si sforano i limiti dei 240mq. @Matteo1900 non credo proprio tu riesca a vincere a mani basse!
     
  12. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Sicuro che il solo superamento dei 240 mq porti necessariamente alla categoria A/8, e solo a quella?
    L'applicazione dell'agevolazione IVA "prima casa" è vincolata alla categoria catastale dell'immobile. Non assume più alcun rilievo, ai fini dell'individuazione delle case di abitazione oggetto dell'agevolazione, quanto previsto dal decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969, che contraddistingue gli immobili "di lusso".
     
  13. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    L'Ade con una situazione del genere molto facilmente ti infila in un classamento sulle case di lusso.

    Il problema più grosso di quella legge li (del 69) che molti requisiti: come arazzi o intonaci di pregio neanche li considera il Docfa, o perlomeno il Docfa considera tutte le caratteristiche dell'immobile:
    Dalle recinzioni, alla tipologia del tetto, alle finiture interne ma sono delle mere descrizioni, che poco lo influenzano, la superficie invece è rilevante per il cambio di categoria!

    Nei catasti più vecchi gli immobili non venivano neppure descritti (come finiture interne, tetti, murature recinzioni ecc) per cui sarebbe di fatto impossibile se non rifacendo tutto.

    Poi anche l'estensione del terreno ti fa rientrare .
    In una situazione del genere converrebbe quasi di più evitare la fusione in quanto sicuramente abbiamo un catasto un pochino più datato, con rendite (che se fossero ricalcolate mantenendo l'attuale divisione immobiliare) crescerebbero comunque!
     

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