Visura catastale... capirci qualcosa...

Buon pomeriggio! Sto per acquistare un appartamento in Udine, all'ultimo piano di un immobile di 3 piani totali. Siccome una parte dell'appartamento è mansardata, ho chiesto all'attuale proprietario una visura catastale per capire se le camere sono classificate come soffitte. Ricevuta la visura, non ci sto capendo nulla. I dati di classamento dell'appartamento sono i seguenti: categ. A/2 - classe 3 - 7,5 vani.
Qualcuno mi può aiutare? Grazie mille...

 

Per capire, più che la visura catastale dovresti chiedere la planimetria...

In ogni caso, 7,5 vani sono parecchi, quindi può darsi che anche il sottotetto, almeno in parte, sia regolare...

Silvana

 

Grazie per la risposta!
In effetti, stavo proprio pensando di chiedere all'agenzia (che mi dice che nessun vano è "soffitta"), anche la planimetria catastale. Di fatto ho in mano una planimetria dell'appartamento , ma non catastale. Visto che la prudenza non è mai troppa, vorrei controllare che tutto sia in ordine... e che entrambe le planimetrie combacino

 

Per avere la planimetria catastale devi avere consenso da parte del proprietario altrimenti non ti viene rilasciata dall'addetto del catasto. Più semplice richiederla direttamente al proprietario.

 

oppure con copia del documento di identità del proprietario:daccordo:

 

Concordo con Silvana (almeno una volta tanto), richiedi la planimetria catastale e tieni conto di quanto ha detto Massimiliano Lusetti

il quale puòl darti una copia del suo documento di identità e puoi come dice Adimecasa.
Credo che ho sintetizzato in maniera decente.
Ciao!
Salvo

 

Giusti consigli. Attenzione però che la planimetria catastale non fa testo e potrebbe non essere aggiornata.
Per essere sicuro che i sottotetti siano vani "abitabili" e non solo "accessibili" dovresti consultare il rogito con il quale il proprietario ha acquistato l'appartamento, nel quale dovrebbe essere indicato tutto, e magari il certificato di abitabilità rilasciato dal Comune.
L'agente immobiliare dovrebbe essere in grado di procurarteli tramite il proprietario, anche perché il valore di stima dell'appartamento dipende molto da questi parametri.
In genere il Comune di Udine classifica come sottotetti "accessibili" i vani che hanno un'altezza media inferiore a m. 1,70 ma può darsi che negli anni in cui è stato accatastato l'immobile i parametri fossero diversi.

 

Sono tutte indicazioni comunque che devono essere date all'atto dell'acquisto. Il notaio stesso deve controllare la conformità urbanistica, aderenza delle planimetrie catasatali, alla realtà e stato di fatto. Se la planimetria catastale non corrisponde prima dell'acquisto va aggiornata. Può essere aggiornata solo se c'è la liceità delle opere come le vedi realizzate nello stato di fatto.
A questo punto se vuoi avere una certa garanzia all'atto del compromesso ti consiglio di rivolgerti ad un professionista locale che ti potrebbe fornire come tuo consulente indicazioni circa la conformità degli impianti ( ad esempio verificare se è tutto a norma l'impianto elettrico - caldaia riscaldamento gas) verificare stato strutture facciate e quindi darti una valutazione di eventuali lavori urgenti magari nascosti necessari per la manutenzione dell'immobile - verificare consistenza certificato energetico e congruenza dati catastali permessi e autorizzazioni comunali e paesistiche. Una indagine del genere ti può costare compresa la relazione finale circa 300 euro ma ti mette al riparo da sorprese prima dell'acquisto. Il periodo più critico fra compromesso e atto notarile ... poichè è in questo mentre che il più delle volte vengono fuori i problemi che al compromesso l'agenzia di solito tende a minimizzare. Comportandoti così, se trovi qualche problema puoi anche cercare di trattare sul prezzo dell'immobile (per esempio se il tecnico analizzando le spese condominiali verifica che la caldaia o l'intero impianto di riscaldamento è prossimo ad una manutenzione generale te lo può segnalare e tu puoi trattare una svalutazione dell'appartamento.

 

Giustissimo, quoto al 100%, specialmente in funzione dei dubbi che ti sono balenati.:daccordo:

 

Segui per mio consiglio quanto dice Massimiliano Lusetti, in poche righe ti ha sintetizzato tutta una serie di circostanze che vanno esaminate e velocemente.

 

Giustissimo. La conformità urbanistica è la verifica più importante PRIMA di fare un' offerta d'acquisto. Il notaio può richiederla all'atto del rogito, ma non è detto che lo faccia, non è obbligatorio (tranne che in alcune regioni) e comunque a quel punto avrai già tirato fuori la caparra e diventa tutto piu' complicato.

Attenta!! Mancanza di conformità urbanistica (ad es. altezza della mansarda diversa da quanto dichiarato in catasto) equivale ad ABUSO. Che potrebbe essere anche non sanabile (è successo a un mio amico).

Insisti con l'agenzia perchè ti facciano avere una dichiarazione di conformità urbanistica FIRMATA da un tecnico. O dai incarico tu stessa per maggiore sicurezza.

Se cincischiano... SCAPPA!!!!!!


Attenta!!

 

Che la verifica urbanistica sia la verifica madre per eccellenza non c'è dubbio, ciò che mi lascia perplesso è che il notaio può (non deve ) richiederlo all'atto del rogito, ma quello che mi fa paura è ......tranne in alcune regioni.... ma signori miei l'Italia è una e leggi valgono su tutto il territorio nazionale, si c'è qualche discrasia per le regioni a statuto speciale è vero ma poca cosa; ma questa Italia è unita o NO? L'albo del Notariato vale per tutto il territorio nazionale o no. Prima di rinunciare irrevocabilmente alla nazionalità italiana e chiedere asilo a qualche stato subsariano datemi qualche certezza che l'Italia c'è, se no sarebbe triste scoprire che tutto quello che ho creduto per 61 primavere è un'illusione ottica.
Salvo

 

Parlo di conformità urbanistica, non catastale.

Questa è la mia esperienza... compromesso firmato - notaio dell'agenzia compiacente - ci ha chiesto solo la conformità catastale, prontamente sistemata dal geometra dell'agenzia con modifica al catasto non corrispondente a nessuna DIA in sanatoria.

Conclusione? Per fortuna ho trovato un architetto che mi ha saputa consigliare, e mi sono rivolta ad un altro notaio!

 

Anch'io, anche perchè un immobile può essere catastato ma non è detto che sia urbanisticamente conforme.
Sarebbe il caso che il compratore si accertasse motu proprio ma il Notaio non può limitarsi alla dichiarazione del venditore che non dico possa essere mendace ma diciamo parzialmente omissiva.
Saluti
Salvo

Anch'io, anche perchè un immobile può essere catastato ma non è detto che sia urbanisticamente conforme.
Sarebbe il caso che il compratore si accertasse motu proprio ma il Notaio non può limitarsi alla dichiarazione del venditore che non dico possa essere mendace ma diciamo parzialmente omissiva.
Saluti
Salvo

 

Buon pomeriggio... prima di tutto, grazie a tutti per avermi risposto...andiamo con ordine: 1.l'agenzia mi ha prontamente fatto avere la dichiarazione di abitabilità (che dichiara abitabile tutta la palazzina nella sua interezza e non i singoli appartamenti)
2. le parti mansardate dell'appartamento partono da un'altezza minima di 3 metri per arrivare, nel punto più basso a 1,60. Dovremmo esserci con i parametri catastali richiesti, tenendo conto che la palazzina è stata completamente ristrutturata e in parte restaurata nel 2001. Per il resto, non sembrano esserci particolari problemi (ho controllato spese condominiali, rapporti tra condomini, impianti, ecc...ecc...ecc...).

 

I locali, per essere definiti "abitabili" non basta che abbiano l'altezza sufficiente ma anche la finestratura, l'illuminazione, il ricambio d'aria, gli impianti che rispondano a determinati parametri. Possono essere, come ripeto, anche solo "accessibili" ma non potresti, ad esempio, adibirli a camera da letto. Per verificare questo ci vuole un tecnico.

 

ahhhhh.....ok adesso ho capito!!!! grazie infinite per la dritta!!!

 

Non posso che essere d'accordo. Purtroppo ripeto non mi risulta ci sia questo obbligo da parte del notaio (se c'e', sono ben felice di sbagliarmi!).
Io penso - ma so già che mi si scateneranno contro gli agenti immobiliari in coro - che questa verifica dovrebbe esere fatta prima della vendita, e che dovrebbe essere fatta a cura delll'agenzia.
Se vado da una concessionaria a comprare un'auto, mi aspetto che metta a posto le carte e il libretto di circolazione prima della vendita
Perchè non deve essere lo stesso per un immobile? Considerando anche la cifra che l'acquirente andrà a pagare.

 

Si ma purtroppo le agenzie immobiliari non sono tenute, come pure i notai, a verificare la conformità urbanistica di quanto propongono in vendita. La responsabilità è sempre del venditore, quindi loro non se ne curano minimamente.