ladyhawk64

Membro Attivo
Proprietario Casa
Buonasera, mi ritorvo nuovamente a chiedere un parere in merito ad una casa ereditata e successivamente venduta poco più di un anno fa. L'appartamento in evidente pessimo stato (ponteggi a vista, mancanza di copertura del pavimento e su pareti e co) è stata venduta ad un signore con rogito di attualizzazione (essendo in palazzo storico) a marzo scorso.
Prezzo di vendita ovviamente "contenuto" per lo stato dell'immobile e per le sue dimensioni (200mq).
Come ho avuto modo di scrivere tempo fa, è emerso dopo il rogito che una parte del terrazzo risulta condominiale (sebbene fruibile ovviamente solo dal mio appartamento per oltre 30 anni). A seguito di ciò, mi sono fatta "intortare" dall'acquirente per risolvere la cosa fra noi e si è trattenuto l'ultimo assegno della vendita da 20mila euro (messo per iscritto).
Pochi giorni fa l'aquirente mi chiama dicendo che potrebbe denunciare un vizio occulto in quanto ha riscontrato un grosso problema in una soletta del pavimento di una stanza. sostenendo inoltre che, io no, ma mio padre ne era a conoscenza inquanto vi sono le prove di lavori edili passati fatti per cewrcare di contenere il "problema" della soletta. Per questo motivo ha dovuto effettuare dei lavori d'urgenza e ritiene che ci soni le basi per deninciare un vizio occulto. Tuttavia mi propone di restituirmi non l'intera somma trattenuta ma 5mila euro.
Sto aspettando le carte dei suoi lavori e poi sentirò un legale ma in presenza di "prove" (vedi lavori edili per cercare di arginare il problema svolti probabilmente da mio padre su indicazione di un architatto) potrebbe venire a cadere la prescrizione del vizio occulto?
Questa vendita sembra una soap opera
 

marcanto

Membro Senior
Professionista
Presumo che il signore in causa abbia fatto un sopralluogo prima di acquistare, e poi abbia deciso.
Nel rogito, il notaio mette le canoniche frasi di rito:
"l'immobile è trasferito con tutte le servitù passive ed attive, con tutti i diritti, come visto e piaciuto"
oppure il notaio potrà usare una frase analoga, onde evitare questioni di tal natura.
Se poi, come egi stesso asserisce, il vizio era occulto significa che tu ne eri ignara......ne consegue che colpe in tal senso non ne hai/avevi.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
Se poi, come egi stesso asserisce, il vizio era occulto significa che tu ne eri ignara
Il vizio è occulto quando l'acquirente (e non il venditore), al momento della stipula, non ne aveva effettivamente conoscenza, e non avrebbe potuto rilevarlo utilizzando l'ordinaria diligenza.
L'azione per i vizi della cosa venduta si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna.
Salvo che il danno denunciato sia conseguenza di opere eseguite anteriormente alla consegna del bene venduto, e in tal caso potrebbe essere applicabile la garanzia decennale ex art. 1669 c.c.
 

marcanto

Membro Senior
Professionista
Salvo che il danno denunciato sia conseguenza di opere eseguite anteriormente alla consegna del bene venduto, e in tal caso potrebbe essere applicabile la garanzia decennale ex art. 1669 c.c.
Cosa intendi per "opere eseguite anteriormente " ?

il 1669, nella parte iniziale recita:
" Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, ..........."
ove per "dal compimento" ci si riferisce alla realizzazione dello stesso edificio o opera edilizia.
In parole povere manufatti di nuova realizzazione, che io sappia la garanzia decennale afferisce alle nuove realizzazioni.
Mentre per gli interventi su opere già eseguite la garanzia è di un biennio, e giace per gli interventi postumi e non concerne la mera realizzazione dell'edificio.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
che io sappia la garanzia decennale afferisce alle nuove realizzazioni.
La responsabilità ex art. 1669 c.c. è estesa al venditore di immobile che abbia fatto eseguire opere di ristrutturazione sul bene prima di venderlo, così come è responsabile il venditore di immobile appena costruito.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
A seguito di ciò, mi sono fatta "intortare" dall'acquirente per risolvere la cosa fra noi e si è trattenuto l'ultimo assegno della vendita da 20mila euro (messo per iscritto).

Ti avevo già risposto a suo tempo ...ma mi sono riletto la questione accorgendomi che non si era chiarito un punto fondamentale:
-quando hai venduto cosa era riportato nel preliminare/rogito in merito al terrazzo?
Una vendita a corpo, con solo richiamo della eventuale particella o specificando la superficie?

Pochi giorni fa l'aquirente mi chiama dicendo che potrebbe denunciare un vizio occulto in quanto ha riscontrato un grosso problema in una soletta del pavimento di una stanza. sostenendo inoltre che, io no, ma mio padre ne era a conoscenza inquanto vi sono le prove di lavori edili passati fatti per cewrcare di contenere il "problema" della soletta.

Questo fa capire che quando si vende/compra da un "azzeccagarbugli" sia meglio affidarsi ad esperti se non direttamente evitare.
Premesso che ha acquistato un immobile nel quale, a quanto affermi, erano evidenti le necessità di interventi strutturali... non basta lamentare la presenza di riparazioni precedenti per invocare il "vizio occulto" e nemmeno la parola di un avvocato.

Se la riparazione, come spiegato da @Nemesis, fosse stata fatta prima di 10 anni fa... nessuna garanzia sulla stessa sarebbe invocabile. (questo in realtà va a tuo svantaggio perchè ti preclude eventuale rivalsa sull'impresa esecutrice).

Per i resto...Sempre diffidare di chi "millanta" titolo.

Se poi, come egi stesso asserisce, il vizio era occulto significa che tu ne eri ignara....

Chi sa fa....chi non sa insegna...chi non sa insegnare meglio si dia alla ginnastica.
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
Se hai venduto più di un anno fa, l'azione per vizi occulti è prescritta.
Il lavoro per "contenere il problema della soletta" non dovrebbe essere coperto dalla garanzia decennale , non essendo opera di ristrutturazione, direi.
 

marcanto

Membro Senior
Professionista
Questo fa capire che quando si vende/compra da un "azzeccagarbugli" sia meglio affidarsi ad esperti se non direttamente evitare.
ma cosa significa ?
frase criptica !!!! "se non direttamente evitare" ????

Chi sa fa....chi non sa insegna...chi non sa insegnare meglio si dia alla ginnastica.
Chi sa, ha la capacità di tradurrei concetti complessi in estremamente semplice!!
Chi non sa, si perde in enigmatici concetti inutilmente complessi che non producono nulla.

nel secondo caso
Quindi è giusto che si dia alla ginnastica, oppure ad altre forme di passatempo !!!
 

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