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  1. alex4515

    alex4515 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Salve a tutti
    in questi giorni ho ricevuto il riparto spese di gestine dell'esecizio 2012 /13, dall'amministratore di uno stabile nel quale ho un alloggio in proprietà. L'alloggio è stato sfitto fino al 30 settembre dello scorso anno, sfogliando i papiri, leggendo le varie voci di spesa, mi vedo addebitato la quota fissa di riscaldamanto dal primo di giugno ( inizo della gestione) al 30 settembre, cioè le quattro mensilità non occupate dal nuovo inquilino. la cosa mi sembra alquanto strana anche perchè il riscaldamento ha inizio dal 15 ottobre e termine il15 di aprile. Preciso che lo stabile è dotato di impianto centralizzato con contabilizazione dicalore.
    L'amministratore si gistifica dicendo che, essendo una quota fissa va divisa per dodicesimi.
    A me rimane un dubbio, chiedo a voi dei chiarimenti in merito.
    Ringrazio fin d'ora tutti quelli del Forum che vorranno rispondermi
    ciao a tutti
     
  2. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Non sono una amministratrice, vado a logica: la quota fissa è quella detta di "dispersione" (almeno nello stabile di mia suocera è così) ed è legata all'effettiva accensione dei termosifoni. Da quel che dici i termo stanno accesi 6 mesi. Credo che la quota dovrebbe essere suddivisa in proporzione: 3,5 mesi per chi occupa dal 1 genn al 15 apr, 2,5 mesi per chi occupa dal 15 ott al 31 dic
    Faccio un esempio: quota fissa di 360 euro. Divido per i 6 mesi di utilizzo, ottengo 60 euro/mese. Moltiplico per 3,5 per chi era dentro nella prima parte dell'anno (nel tuo caso tu come proprietario), moltiplico per 2,5 per chi c'è nella parte finale dell'anno (l'inquilino).
    Certo dividere per 12 e contare i mesi interi snellisce le operazioni, ma condivido le tue perplessità sulla correttezza
     
  3. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    1) Il problema della ripartizione si pone in sede di preventivo, non di consuntivo, come fai tu.
    Una volta approvata la ripartizione, quella ti trovi a consuntivo, non hai titolo per opporti.
    2) Un conto è la ripartizione, un altro la rateizzazione. La spesa annua di competenza di ogni condòmino può infatti essere o divisa in quote mensili, oppure spalmata nel solo periodo di accensione (ad es. da ottobre ad aprile, in generale secondo le famose fasce).
    3) Il fatto che l'abitazione sia libera da persone non esime il possessore dal pagare quanto di sua competenza. Tu non hai usufruito del riscaldamento, ma avresti potuto servirtene.
    4) La quota fissa del riscaldamento deriva dalla ripartizione di una certa percentuale della spesa condominiale secondo i millesimi della tabella del riscaldamento.
     
  4. alex4515

    alex4515 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Grazie Elisabetta per il tuo interessamento, vedo che il tuo raginamento combacia con il mio. Ovviamente come tu dici, le mensilità primo gennaio / fine maggio, sono a carico in parte al vecchio inquilino ( per i 2 mesi che ci ha abitato), per i rimanenti 3 mesi rimangono a carico del proprietario. E qui termina la gestione 2011/2012.
    Ora il mio problema è, come posso chidere al mio inquilino di versare anche la somma che l'amministratore ha addebitato a mè?
    Chiedo lumi grazie
     
  5. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Supponiamo che:
    - il riscaldamento è durato 6 mesi,
    - l'inquilino ne ha usufruito per 2 mesi,
    - la spesa per il servizio è stata di € 900.
    Allora:
    - la spesa di € 900 : 6 x 2 = € 300 compete all'inquilino,
    - quella di € 900 - 300 = € 600 compete al locatore.
     
  6. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Non sarei così sicura. Per esempio un appartamento resta vuoto a lungo, la spesa è a carico del proprietario e non gliene importa nulla che sia divisa su 12 mesi o sui 6 mesi del riscaldamento, tanto è tutta sua. Se un bel giorno decide di affittare, le cose cambiano e il consuntivo dovrà tenerne conto.


    Io scriverei una raccomandata all'amministratore (anche a mano) per chiedergli la rettifica della ripartizione perchè sbagliata e dannosa nei tuoi confronti e gli proporrei il calcolo secondo te, secondo me e anche secondo jac0, corretto.
    Il discorso che è una spesa fissa e che quindi va diviso in dodicesimi può esser vero per la luce, per l'ascensore ecc... che uno usa tutto l'anno. Ma se è una spesa per qualcosa che si adopera per 6 mesi, va diviso per 6. Almeno, io la vedo così
     
  7. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Cosa dice il famoso Regolamento di Condominio sempre tirato in ballo in queste situazioni? Oppure cosa ha delioberato l'assemblea a tale proposito?

    Si, ma se il periodo di gestione è di 12 mesi le spese fisse si possono spalmare su tutto il periodo; in alternativa si può fare una gestione di soli 6 mesi con tutti gli strascichi relativi ai problemi che possono sorgere al di fuori del periodo di utilizzo del riscaldamento: per esempio lavori eseguiti da un condomino nel periodo estivo che comporta lo svuotamento dell'impianto.
    Quindi secondo me è corretto l'applicazione delle spese fisse su 12 mesi anche perché non si riferiscono al consumo o all'uso del riscaldamento che in questo caso è contabilizzato.
     
  8. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Alex ha parlato di "quota fissa di riscaldamento" ed io ne ho chiesto conferma nella mia prima risposta. Per me, ribadisco, è la quota detta di "dispersione" ed è proprio legata all'uso del riscaldamento. Ti faccio un esempio: casa di mia suocera, contabilizzatori individuali. C'è una quota da pagare comunque anche se tu tieni i termo chiusi: il 15% del consumo totale del condominio viene ripartito in base ai millesimi (ed è la quota fissa), il restante 85% viene suddiviso tra chi consuma e in proporzione al consumo. Per un anno l'appartamento è stato vuoto e i termo sono stati chiusi ma la casa non era gelida perchè ci passa qualche tubo condominiale e perchè gli appartamenti confinanti, come quello del piano sottostante, erano riscaldati. In base ai millesimi noi abbiamo partecipato per quel 15% del totale.
    Quanto all'esempio che fai, se per i lavori di un condomino c'è da svuotare l'impianto, gli oneri sono suoi.
     
  9. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Quando parlavo di ripartizione mi riferivo alla determinazione della spesa per ogni unità immobiliare. Approvata a preventivo, diventa esecutiva. In sede di consuntivo l'importo per ogni unità immobiliare viene calcolato introducendo il saldo: ad es. per l'u.i. 'A' si ha Consuntivo (A) = Preventivo (A) + Saldo(A). Poi, il locatore dell'unità immobiliare 'A' calcola la quota di competenza del suo conduttore: Consuntivo(A, C) = Preventivo (A, C) + Saldo(A, C), ove 'C' sta a indicare il conduttore 'C' e 'A' indica l'unità immobiliare 'A'. Il concetto chiave è che l'amministratore ripartisce la spesa condominiale, Consuntivo(A), tra i condòmini e il locatore ripartisce la spesa di pertinenza della sua unità immobiliare, Consuntivo (A), tra sé stesso, Consuntivo(A, L), ove 'L' è il locatore, e il suo conduttore, Consuntivo(A, C).
    In particolare: Consuntivo (A) = Consuntivo(A, L) + Consuntivo(A, C).
     
  10. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Scusa Elisabetta 48 ma le spese della gestione ordinaria di un impianto di riscaldamento sono rappresentate dai consumi di carburante e di elettricità, dai costi di manutenzione ordinaria (pulizia e sostituzione dei filtri, degli iniettori ecc.. ecc..) e di costante messa in regola con i regolamenti vigenti sia in materia di riscaldamento che di antiincendio (ci dovrebbe essere almeno un estintore). In genere la conduzione dell'impianto di riscaldamento è data in appalto ad una società iscritta all' albo dei gestori degli impianti termotecnici; la quale si occupa della manutenzione ordinaria, della tenuta delle schede e della messa in regola. Mi sembra che il contratto con la società che gestisce l'impianto è annuale e va da ottobre/novembre di un anno a settembre/ottobre dell'anno successivo; comunque è di dodici mesi. Il gestore dell'impianto fa una sua offerta per la gestione annuale con l'esclusione delle sostituzioni dei materiali consumabile (additivi di circolazione, filtri e iniettori), infatti è sempre previsto un saldo sia per la gestione che per i consumi. Questo costo è una spesa che, a mio avviso, può essere ripartita sui dodici mesi perché si riferisce all'anno di gestione del riscaldamento.
    Tra l'altro gli avvisi di pagamento relativi alla gestione ordinaria dell' impianto di riscaldamento sono le uniche bollette che l'amministratore potrebbe dare e riscuote direttamente dal Conduttore.
    L'art. 10 della L.392/78 stabilisce che il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.
    Per quanto riguarda l'invenzione della quota fissa, introdotta negli impianti di riscaldamento dotati di contabilizzatori di calore per far pagare qualcosa anche a coloro che tengono spento l'impianto, o perché non abitato, a compensazione del fatto che i vicini devono consumare di più per avere la medesima temperatura dei loro locali se il vicino avesse l'impianto acceso, il distribuirla su 12 mesi comporta una minore incidenza economica mensile sul costo del riscaldamento pro capite che già è elevano nei periodi nei quali il riscaldamento è in funzione: è un agio, un trattamento di favore.
    Facciamo un esempio per un condomino che gli è stato preventivato debba pagare 1500,00 euro; dove i consumi siano i 2/3 della spesa, e la manutenzione sia 1/3 , con l'impianto acceso per 6 mesi . Questo significa pagare.
    A) manutenzione 500 euro : 12 = 41, 70 euro al mese per tutti i mesi dell'anno a cui si riferisce il riscaldamento.
    B) spese fisse il 15% ( a me sempra un pò poco) di 1000 sono 150 euro: 12= 12,5 euro al mese per tutti i mesi dell'anno a cui si riferisce il riscaldamento.
    C) consumi 850: 6 = 141,70 tutti i mesi in cui è acceso il riscaldamento.
    Pertanto la sue bollette sarebbero:
    (141,70+12,5+41,70) = 195,9 euro nei mesi nei quali è acceso il riscaldamento
    (12,5+41,70) = 54,20 euro nei mesi nei quali il riscaldamento è spento.
    Io con una situazione del genere, e con i tempi che stiamo vivendo, proporrei di distrubuire su 12 mesi tutta la gestione altro che concentrarla solo nei mesi in cui funziona il riscaldamento.
     
  11. alex4515

    alex4515 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Buonasera a tutti,
    ho letto le vostre risposte e ho notato che parlate di: regolamento di condominio, consuntivo e preventivo, spese fisse condominiali e quant'altro, chiedo venia, forse non ho postato corretamante il caso.
    Cerco di spiegarmi meglio. ovviamente tutte le varie voci di spesa come acsensore, pulizia scale, compenso all'amministatore, ecceterea, eccetera, vanno suddivise per dodicesimi e se un alloggio rimane sfitto, le quote le paga il proprietario ci mancherebbe altro!
    Concetriamoci ivece solo sulla voce " riscaldamento".
    Per esempio, fino a quando non avavamo le termovalvole, la ripartizine spese si facava in base ai millesimi di riscaldamento di ogni unità immobiliare dello stabile.
    Ora, se un immobile rimanava sfitto 2 o 3 mesi invernali, il proprietario doveva pagare le quote che gli competevano al raggingimento del 100% della spesa di riscaldamento,
    ma se lo stesso immobile rimaneva sfitto nei mesi estivi, quindi da inizio maggio a tutto settembre, quello stesso proprietario non avrebbe speso nemmeno un centesimo dl riscaldamento, inquanto l'impianto era spento, spero che fin'quà non ci sia nulla da obbiettare. Almeno da noi gli amministratori adottavano questo metodo.
    Con l'entrata in vigore della contabilizzazione del calore invece, i millesimi non servono piu ma si fa riferimento alla superfice radiante di ogni termosifone, e si è introdotta la suddivisione della quota spettante ad ogni immobile in due parti, una "fissa" e l'altra a consumo. Cio detto (e questo è il mio modo di vedere e ragionare) se lo stesso proprietario dell'esempio di prima gli rimane l'alloggio sfitto nei mesi estivi, e quindi a impianto fermo, perchè gli viene addebitato una parte di "quota fissa"? A mè non sembra affatto corretto , e voi che ne dite?
     
  12. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Ma allora a te sta bene che la quota fissa del riscaldamento sia suddivisa per 12 mesi!!! Non ti sta bene pagarla quando hai l'appartamento sfitto oppure non abitato!!!!! E allora mi dispiace ma la quota fissa la devi pagare proprio perché rappresenta un contributo minimo a carico di ciascun condòmino relativo alla spesa di gestione dell' impianto di riscaldamento.
     
  13. alex4515

    alex4515 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    questa mattina ho avuto un chiarimento sull'argomento da un amministratore di condomìni, il quale amministra oltre 40 stàbili dei quali circa 35 sono a contabilizzazione di calore, all'incirca 1000 unità immobiliari.
    Mi ha subito fatto presente che non è corretto (anche se sono in moti farlo) chiamarla "quota fissa" in quanto è di fatto una "quota minima", di consomo.
    Pertanto, lui applica la regola che il servizio di riscaldamento lo paga chi in pratica lo gode, quindi chi abita l'immobile da Ottobre ad Aprile, indipedentemente dal numero delle rate che l'assemblea delibera di adottare.
    Ora vedrò il da farsi, una "dritta" ce lo, Ringrazio tutti del forum e chiudo la discussione, Ciao a tutti.
     
  14. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Secondo il mio parere il tuo amministratore sbaglia, la quota fissa o minima come desidera chiamarla lui, devono pagarla tutti indistintamente e non solo nel caso di chi abita per un certo periodo, perchè possono usufruire del servizio sempre e comunque.
     
  15. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Infatti, devono pagarla tutti i condòmini che hanno la possibilità di usufruirne. Per la ripartizione della spesa esiste apposita tabella.
     
  16. freeride

    freeride Membro Junior

    Dove l'hai trovato 'sto amministratore? Al circo?

    Le spese fisse non sono il consumo, le spese fisse sono i costi di gestione e manutenzione.
    Le spese a consumo (luce e combustibile) poi si dividono in volontarie ed involontarie.
    Quelle involontarie sono per pagare il calore calcolato che va dalla caldaia fino al confine del tuo appartamento, sia che lo usi e sia che non lo usi.
    Quelle volontarie sono quelle conteggiate dai ripartitori/contacalorie dentro al tuo appartamento.
    Perciò le spese fisse le spalmi su 12 mesi e fai pagare per il periodo di affitto.
    Le spese involontarie le spalmi sul periodo di funzionamento del riscaldamento e fai pagare il periodo di affitto.
    Le spese volontarie, ti segni i numeri dei contatori e fai pagare il consumato a chi ha consumato.
     
  17. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Erano le spese che ad agosto indicavo come quelle per il "calore di dispersione", almeno così le chiama l'amministratore, e anche secondo me vanno caricate solo
    sui mesi di effettiva accensione.
     

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