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  1. anna perrone

    anna perrone Nuovo Iscritto

    :)
     
  2. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Buon giorno,
    la manutenzione della facciata, spetta a tutto il condominio per millesimi di proprietà.
    La tinteggiatura delle scale viene ripartita per il 50% dei millesimi di proprietà e il 50% per altezza dei piani.
     
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  3. Busolegna

    Busolegna Nuovo Iscritto

    Chiedo scusa ma mi permetto di disentire dal parere del GURU, in tema di condominio, i muri delimitativi del vano scale non sono considerati alla stregua delle SCALE stesse né accessori delle medesime, stante che facendo parte della struttura portante dell'edificio, sono viceversa da considerarsi quale parte comune necessaria per l'esistenza dello stesso.
    Le SPESE di pitturazione del vano SCALE si ripartiscono per mm. di proprietà:
    1) millesimi di proprietà.
    2) art. 1124cc o 1123 II comma

    Le scale sono un elemento indefettibile di ogni condominio. Esse, infatti, sono quella parte della struttura che consente di mettere in comunicazione i vari piani di un edificio condominiale. Proprio per questa loro funzione sono inserite tra i beni di proprietà comune. Come detto per tutte le altri parti, si tratta di una presunzione legale che può trovare smentita negli atti d’acquisto o nel regolamento condominiale contrattuale. Il tema della proprietà delle scale ha creato contenzioso soprattutto in relazione ai quei condomini che abitano il piano terra ed hanno un ingresso autonomo. Pur non essendoci unanimità di vedute, si segnala che l’indirizzo giurisprudenziale più recente considera le scale bene di proprietà comune con riferimento anche a quei condomini che avendo un negozio, o un appartamento a pian terreno, hanno accesso diretto alla strada. Ciò perché "le scale, come i pianerottoli quali componenti essenziali di esse, elementi necessari alla configurazione di un edificio diviso per piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva e mezzo indispensabile per accedere al tetto o alla terrazza di copertura, anche al fine di provvedere alla loro conservazione, tali beni hanno natura di beni comuni ex art. 1117 cod. civ., anche relativamente ai condomini proprietari dei negozi con accesso dalla strada, essendo anch'essi interessati ad usufruire delle scale, e quindi dei pianerottoli, perché interessati alla conservazione (e manutenzione) della copertura dell'edificio della quale anch'essi godono" (così Cass. n. 15444 del 2007). Alle scale sono equiparati i pianerottoli considerati di proprietà comune, quali prolungamento delle scale e comunque struttura ad esse funzionalmente collegata. Se un condominio è composto di più scale (es. il c.d. condominio parziale) la proprietà dei condomini sarà limitata alle scale di pertinenza.
     
  4. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    ciao,
    scusa Busolegna ... quindi se un negozio con accesso diretto dalla strada non ha cantine, ne' garage, non ha buca delle lettere nell'androne, non ha utilizzo di un qualche lastrico solare, o altra qualsiasi parte comune del condominio, deve secondo la sentenza cmq concorrere alle spese di tinteggiatura delle scale per millesimi di proprieta' solo per il fatto che per la manutenzione straordinaria del tetto gli operai dell'impresa incaricata dovranno eventualmente utilizzarle ? ?
    ma se fanno i ponteggi o ci arrivano con un cestello ? ?
    Mi adeguo a quella che pero' mi pare una sentenza inverosimile e che desidero leggere per intero cercando di capirne le motivazioni ed il contesto.
    cmq ben vengano opinioni e documentazioni che mettono in crisi le mie vecchie certezze
    grazie Busolegna ... saluti Marco ;)
     
  5. Busolegna

    Busolegna Nuovo Iscritto

    Per quanto di mia esperienza il pomolo della discordia per i negozi con accesso dalla strada è il locale contatori di norma posto nei vani cantina e per accederci si ha diritto all'utilizzo del passaggio dai garage, delle scale ed ascensore quando presente, e da qui scatta il diritto d'utilizzo e quindi il resto ne cosegue. Nel caso in cui il negozio sia totalmente indipendente e non abbia accesso per nessun minimo utilizzo onestamente non lo so, le scale servono comunquea al bene comune (es. per il tetto, se nel suo rifacimento viene rovinato il vano scale perché il negozio non deve partecipare al suo ripristino), in questo caso non idee in merito e come sempre poi bisogna gurdare caso per caso poichè molto è dipendente dalla formulazione degli atti d’acquisto e/o nel regolamento condominiale contrattuale.
     
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  6. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    Cass. civ. Sez. II, 10.7.2007 n 15444

    Le scale, essendo elementi strutturali necessari alla edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, conservano la qualità di parti comuni, così come indicato nell'art. 1117 cod. civ., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi con accesso dalla strada, in assenza di titolo contrario, poiché anche tali condomini ne fruiscono quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio.

    (Nella fattispecie, la S.C. ha confermato la sentenza d'appello che aveva ritenuto nullo l'accordo avente ad oggetto la cessione del diritto reale d'uso del pianerottolo del quarto piano di un edificio e della sovrastante scala a chiocciola, in quanto privo del necessario consenso di tutti i condomini ed in particolare di quello dei proprietari dei negozi siti al piano terreno e con accesso alla strada).

    L'art. 1117 definisce quali sono le parti comuni e .... che le scale lo siano ... non ci piove
    come si suddividono le spese di manutenzione .. in particolare delle scale ce lo dice l'art, 1124 del c.c.

    Art.1124 - Manutenzione e ricostruzione delle scale - Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
    Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune

    conseguentemente io a livello di mia personalissima interpretazione mi sento di continuare a considerare un negozio come suddescritto obbligato alla partecipazione alle spese di una eventuale tinteggiatura scale solo in ordine al 50% dei mm di proprieta' ... trattandosi di piano zero (terra), mentre per gli altri piani suddivederi come aveva scritto Alessia

    cordiali saluti Marco ;)

    PS attendo cmq motivazioni per opinioni diverse dalla mia

    Aggiunto dopo 5 minuti :

    concordo

    partecipare sicuramente si , ma personalmente non condivido la tua proposta di suddivisione spese con i soli mm di proprieta' alla stregua di chi ne fa' un'uso maggiore e continuativo

    cordiali saluti Marco ;)
     
  7. Busolegna

    Busolegna Nuovo Iscritto

    Che dire, le cause si fanno proprio perché entrambe le controparti ritengono di avere ragione ed ognuno interpreta la parte di legge che più gli accomoda, attenzione però che la giurisprudenza matura situazioni che si discostano ed anche di parecchio da quanto previsto dalle norme del codice civile risalenti a date ormai storiche.
    Contraccambio saluti e simpatia.
     
  8. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    non parlo da proprietario di negozio , ma come ex-Amministratore di condomini e dipendente di ditta immobiliare (proprietaria di capannoni e uffici ai piani alti di condomini) e vedo casi di aggravio spese di manutenzione scale e ascensori per gli uffici in quanto "accusati" di fare un'uso piu' intensivo di scale ed ascensori .... ma con la sentenza da te citata .... il tutto decadrebbe e non so se sarebbe cosi' giusto ! !
    con simpatia Marco ;)
     
  9. Busolegna

    Busolegna Nuovo Iscritto

    è un'opinione, rispettabile, ma sempre un'opinione, del resto data l'esperienza citata hai utilizzato il condizionale, naturalmente vale anche per la controparte, la verità in assoluto sarebbe troppo bello poterla determinare e come sempre i sopprusi e/o abusi di alcuni vanno a scapito degli altri, chi a ragione chi a torto, la cosa peggiore a mio avviso è che nella maggior parte dei casi viene a mancare quella necessaria umiltà per trovare un compromesso che accomodi le controparti e l'arroganza faccia sempre da padrona, ma questa non è solamente una disquisizione per il vano scale ma vale per tute le vicissitudini della vita.
    Buona giornata.;)
     
    A Marco Costa, maidealista e gcaval piace questo elemento.
  10. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    :daccordo: :ok:
     
  11. Dante De Simoni

    Dante De Simoni Nuovo Iscritto

  12. rospan

    rospan Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buon giorno. Nel parco ove vivo da circa due anni, avendo acquistato l'immobile duplex(piano terra e taverna) si è approvata l'imbiancatura dellle scale e pianerottoli, dividendo la spesa in parti uguali, per mancanza di tabelle millesimali. Non mi sembra equo. I lavori sono stati eseguiti e , suppongo, non abbia modo di oppormi alla continuazione delle rate da pagare. Giusto? Grazie
     
  13. Busolegna

    Busolegna Nuovo Iscritto

    secondo me la spesa citata va divisa im millesimo di proprietà e quella tabella l'avete sicuramente, la tabella scale che manca è riferibile solamente alle spese di gestione della stessa, ti rimando a quanto riportato nella mia precedente risposta del 20/07 ore 12.29 di cui sopra "Le scale sono un elemento indefettibile ......", attenzione comunque che gli amministratori sono molto sordi e rigidi sui principi che hanno da sempre adotrtato anche se discutibili ed a volte palesemente errati.
     
  14. rospan

    rospan Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ciao, ringrazio per l'immediato riscontro.
    Hai colto il problema: in tale condominio,le tabelle millesimali non CI SONO!!! mai state calcolate. Cosi dicasi per il regolamento! E' tutto assurdo......
     
  15. Busolegna

    Busolegna Nuovo Iscritto

    ma calcolare una tabella per i millesimi di proprietà non è cosa ne impossibile e ne difficile, si sommano tutti i metri quadri dei vari appartamenti come da rogiti, balconi, terrazzi, box e cantine si declassano al 50% mentre ad esercizi commerciali si deve applicare un fattore di maggiorazione in relazione al surplus del valore commerciale rispetto ad un appartamento (questa non è proprio cosa semplice e fonte di litigi se non assegnata all'origine), il totale lo si rapporta a 1.000 e di conseguenza in maniera proporzionale anche i millesimi delle singole proprietà.
     

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