Compravendita immobiliare . Novità eclatante . Il notaio trattiene le somme fino a trascrizione

[Ennio Alessandro Rossi]

vedi a mia firma : il creditore ipotecario prevale su tutti
http://www.proprietaricasa.org/comp.../il_creditore_ipotecario_prevale_su_tutti.php

 

[JERRY48]

Come al solito siamo in Italia e si preferisce complicare le cose lucrando sui soldi dei cittadini quando basterebbe invece informatizzare la trascrizione delle compravendite.
Invece:
1) Si trattengono soldi e tanti ai cittadini senza alcun diritto;
2) Lo stato guadagna interessi su depositi milionari dei cittadini, con quale diritto?
3) Si rende ancora più difficile e complicato vendere e comprare casa allo stesso tempo per via di tempi lunghi ed incerti;
Troppo semplice, forse, informatizzare il sistema o imporre alle conservatorie la trascrizione entro 48 ore dalla comunicazione personale o con posta certificata o altro sistema da parte del Notaio… troppo semplice e non ci avrebbe guadagnato nessuno!!!
Guarda caso in questo modo lo stato guadagnerà dei soldi (che poi metterà a disposizione) ma con soldi del cittadino!!!, le banche ovviamente non faranno il lavoro gratis.

 

[Daniele 78]

@Ennio Alessandro Rossi Secondo me come diceva il notaio nel suo video, invece di creare problemi al venditore (impossibilità di aver immediatamente i soldi in mano per quello venduto basterebbe molto semplicemente a obbligare a passare da contratto di compravendita trascritto, in quanto non potresti farne 2.000 ma registrato il primo non potresti farne altri (pena nullità) con questo anche la garanzia dell'acquirente sarebbe rispettata. Certo sarebbe una spesa in più per il preliminare...ma volete mettere il migliaio d'euro (tra l'altro per una garanzia) in più per l'acquisto di un immobile che può valere dal centinaio di migliaia d'euro in su??? io dovessi acquistare una casa sceglierei di fare un preliminare senza ombra di dubbio.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Daniele fai il caso: il costruttore come ben sai acquista il terreno: per avere denaro da mutuo a garanzia autorizza iscrizione di ipoteca ; la banca diviene creditore ipotecario e cancellerà solo a fine costruzione quando avrà avuto tutti i denari . Durante la costruzione si presenta Rossi che versa a SAL 120.000 previo trascrizione del preliminare . In questo caso il preliminare trascritto in caso di fallimento non garantirà in toto perché dal ricavato prima dovrà essere pagata la Banca quale creditrice ipotecaria a prescindere dalla trascrizione del privilegio che viene dopo . E visto che questo modus operandi è la regola il rischio non è episodico ma insito in ogni cantiere ( a supporto vedi il link con il mio articolo che ben spiega ) . Lo sanno bene gli avvocati . I notai fanno l'atto e non sanno che succede poi ( questo fra l 'altro per mille altre cose ove non vedono oltre )
Per cui se dovessi comperare io non mi accontenterei del preliminare trascritto ma vorrei vedere oltre e siccome non sono tutti esperti come me o te , posso ben capire che la legge debba venire in soccorso a chi non è del mestiere ( è quello che avviene in Francia o Germania per es.)......................e cosi' dicendo sono il primo ad andare contro i miei interessi

 

[Daniele 78]

In questo caso il preliminare trascritto in caso di fallimento non garantirà in toto perché dal ricavato prima dovrà essere pagata la Banca quale creditrice ipotecaria a prescindere dalla trascrizione del privilegio che viene dopo . E visto che questo modus operandi è la regola il rischio non è episodico ma insito in ogni cantiere ( a supporto vedi il link con il mio articolo che ben spiega )

per ovviare a quel problema esistono le fideiussioni bancarie (garantisci la somma versata dall'acquirente), se sei in gravissima sofferenza difficilmente la Banca la concederebbe al costruttore;...infatti questo è un'altro grandissimo problema, c'è poco lavoro di conseguenza mancano fondi, devi richiedere denaro alla Banca un finanziamento e fare una fideiussione per il compratore. Ovviamente se ti manca la "fiducia della Banca" oltre non avere il finanziamento non puoi dare nessuna fideiussione bancaria al tuo compratore (nessuna ti garantirebbe)...è un pò un cane che si morde la coda.
Ergo se tu Stato mi ritardi i pagamenti mi metti ancora più in difficoltà, rischi di farmi "saltare" ancora più facilmente, con tutte le conseguenze del caso per il compratore.
Alla fine tutti siamo interconnessi da un'anello, se lo rompi salta tutto con le conseguenze che puoi immaginare.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Nella mia proposta non viene tirata in ballo la Fideiussione bancaria ( che per il compratore è sempre la cosa migliore ) proprio perché appesentirebbe l'affidamento bancario per l'impresa ; infatti nella proposta la si bypassa andando a rogito e congelando i denari nella banca dell'impresa con doppio beneficio ( la banca volentieri vede affluire denari sul c.c e l'impresa volentieri vede diminuire da subito la propria esposizione eventuale sul c.c. magari in rosso ) ed il compratore è tranquillo .
Ergo nessuna complicazione per l'impresa " a valle ", ossia a costruzione finita e ceduta : ergo io impresa vendo, incasso subito, tengo fermo qualche gg il denaro, e non rilascio alcuna fideiussione bancaria ( che mi potrebbe dare qualche difficoltà con la banca ) nelle more del perfezionamento della trascrizione

Il vero problema del rilascio della garanzia, per l'impresa è "a monte " e (garanzia dovuta dalla legge 102/2005 pena la nullità degli accordi preliminari ) deriva dal rilascio di polizza fideiussoria da consegnare all' acquirente (sotto impulso dell ' impresa) da parte della banca che poi irrigidisce il suo margine di diponibilità a concedere credito alla impresa di altra natura ( linee di fido, scoperto di c.c. etc,)
Per superare l'empasse sarebbe interessante utilizzare l' istituto del TRUST ossia di un deposito segregato presso la banca dell'impresa , la stessa che rilascia la fideiussione . bancaria al compratore. I soldi depositati dal promissario acquirente andrebbero ad affluire su un c.c parallelo e connesso gestito con la banca per determinate finalità cui deve adempiere il disponente ( pagamento fornitori, dipendenti, contributi previdenziali etc). insomma con un occhio la banca controlla (guardiano) che quanto affluisce nel conto del Trust non vada disperso senza controllo, dall'altra avendo contezza di quel che succede rilascerebbe agevolmente le fideiussioni a fronte dei vari acconti versati dal promissario.
Qui non si tratta di burocratizzare qui si tratta di trovare "la quadra " arrangiandosi ( visto che il legislatore è sordo e muto ) per quietare le istanze dei vari attori che chiedono parte di tutela che rassicurati potrebbero ben essere piu' disponibili a portare a compimento l'affare

(la crisi economica oggi è determinata in primis dalla mancanza di fiducia ed è da lì che bisogna partire )

 

[bolognaprogramme]

Ennio, dimentichi che il motivo principale di questa follia legislativa non è tanto la tutela dell'acquirente (anche se la fanno passare per tale...) ma il fatto di tenere i soldi delle compravendite congelati in un conto bancario per 30 giorni, in modo che fruttino interessi per lo Stato che li dovrebbe utilizzare a favore mad: ????) dei cittadini...
Così lo Stato potrà lucrare - senza darlo a vedere o quasi - sui privati ...

 

[Daniele 78]

Ennio, dimentichi che il motivo principale di questa follia legislativa non è tanto la tutela dell'acquirente (anche se la fanno passare per tale...) ma il fatto di tenere i soldi delle compravendite congelati in un conto bancario per 30 giorni, in modo che fruttino interessi per lo Stato che li dovrebbe utilizzare a favore mad: ????) dei cittadini...
Così lo Stato potrà lucrare - senza darlo a vedere o quasi - sui privati ...

La cosa più brutta come dici tu è che sfruttano "la tutela dell'acquirente" e quindi ci riempiono la testa con amenità assurde quando ,vedi preliminare vedi fideiussioni ma vedi anche centrale rischi bancaria, le tutele già esistono; ma NON ne parlano, per suscitare l'approvazione pubblica nel aprire un conto corrente (spacciandolo per garanzia dell'acquirente) su cui le banche vanno a lucrarci.
Ecco il gioco, non raccontarti TUTTO, dirti un pezzetto per farti APPROVARE ciò che hanno in mente. Scommetto che se tutti sapessero veramente TUTTO le garanzie e (dotati di un minimo di intelletto e di onestà) chiederebbero a cosa serve sta cosa.

 

[bolognaprogramme]

Esatto.

E' un ulteriore sgambetto legislativo nei confronti del mondo immobiliare...

 

[JERRY48]

Insomma con questa nuova legge di stabilità, alla fin fine, quelli che avranno più stabilità e ci guadagneranno di più saranno le banche e lo Stato Tanto Caro Benvoluto Italiano.
Ma è possibile che passino tanto tempo ad escogitare tutti questi marchingegni per favorire settori che non hanno bisogno e come scusa argomentare che è una necessità per andare di pari passo con gli altri Stati, quando abbiamo da risolvere tante altre questioni ben più importanti e sopratutto vitali per la nostra Nazione.
Questo è il mio parere.