Contratto con garante: subentro del conduttore

[davideboschi]

Buongiorno, il conduttore intende darmi disdetta dal contratto, e mi proporrà un subentrante (che ancora non so se accetterò).
Al contratto attuale partecipa un garante (padre del conduttore attuale) che ha correttamente firmato il contratto stesso.
Mi sorgono le seguenti domande:
1) Con la disdetta del conduttore, si intende disdetto automaticamente anche il garante?
2) Oppure il garante deve dare disdetta a sua volta, e se non lo fa si intende obbligato col subentrante?
3) E se invece il garante vuole subentrare nella garanzia, deve firmare anche lui il subentro?

Perché a logica direi 1) sì - 2) no - 3) sì.
Ma sapendo che la legge italiana spesso non va a braccetto con la logica, non sono tanto sicuro.

E poi, altra domanda:
4) Quando comunicherò il subentro all'Agenzia delle Entrate col modulo RLI telematico, ci sarà modo di far sparire anche il garante, sostituendolo con un altro, oppure l'Agenzia delle Entrate non ha previsto questo caso, così che il contratto si tira dietro il vecchio garante anche se questi non vuole?

Grazie anticipatamente a chi mi toglierà i dubbi.

 

[Gregorio Albisani]

buonasera, sul piano dei rapporti contrattuali, se vuole far subentrare un nuovo soggetto al posto dell'attuale conduttore dovrebbe essere fatta una cessione del contratto dal lato del conduttore.

Se invece il conduttore le ha inviato regolare disdetta (recesso), il contratto attuale cessa dopo il periodo di preavviso previsto (es. 3 mesi).
A quel punto se fa un contratto con un altro soggetto dovrà registralo ex novo e non si porrà alcuna questione di 'subentro del garante' nella (eventuale) garanzia collegata al nuovo contratto (salvo specifici patti di segno contrario che però ci dovrebbe scrivere nel post).

Il garante non deve dare alcun genere di disdetta, la sua obbligazione verso di lei segue il rapporto principale, ovvero il contratto di locazione attualmente in essere.

In ogni caso - in disparte le questioni fiscali / modulo RLI A.d.E. - se viene fatto un nuovo contratto, il garante non è di certo tenuto a prestare garanzia per il nuovo conduttore.

 

[uva]

Se stiamo parlando di un subentro, nel senso di cessione del contratto in essere dall'attuale conduttore ad un altro, rispondo come segue:

1) No, non è "disdetto" il garante.
Proprio perché non si tratterebbe di disdetta del contratto da parte del conduttore (e conseguentemente della stipula di un nuovo contratto), bensì della cessione del contratto attualmente in essere ad un nuovo conduttore.

2) Il garante può recedere, non lo si può obbligare a prestare ulteriormente la sua garanzia.

3) Secondo me no, perché aveva già firmato quel contratto (che prosegue col nuovo conduttore) appunto come garante.
Però ritengo gli si debba notificare la cessione del contratto dall'attuale inquilino a quello nuovo.
Così il garante ne viene informato e decide cosa fare.

4) Comunicando il subentro col mod. RLI si compila la sez II del Quadro A. Penso non sia possibile modificare la sez I togliendo il codice fiscale del garante che era stato scritto quando venne registrato il contratto.
Ma ciò non significa che

il contratto si tira dietro il vecchio garante anche se questi non vuole

perché l'Agenzia non si occupa dell'aspetto civilistico dei contratti.

 

[uva]

Per quanto riguarda il recesso del garante dal contratto di locazione, l'argomento è interessante e controverso.

Perché molti (io compresa) non sanno bene come regolarsi quando un garante si sottrae al suo impegno.
Al locatore viene a mancare una garanzia che era stata considerata determinante per stipulare il contratto con un conduttore che senza quella garanzia sarebbe stato "scartato".

Ne avevamo parlato qui:

Esclusione garante dal contratto di locazione

Buongiorno scrivo questa mia per chiedere informazioni riguardanti il contratto di locazione: ho appunto stipulato un contratto ma, non avendo busta paga, il mio ex compagno ha fatto da garante. Purtroppo dopo due anni, la relazione è finita e conseguenzialmente lui vorrebbe sottrarsi...

www.propit.it

Sarebbe interessante l'opinione in merito dell'Avvocato @Gregorio Albisani
Grazie.

 

[Gagarin]

Grazie anticipatamente a chi mi toglierà i dubbi.

Troppe complicazioni: non sarebbe più semplice fare un nuovo contratto col "subentrante", dopo la regolare disdetta del primo? Il garante verrà reinserito, qualora volesse garantire anche per il "subentrante", altrimenti sparisce. Le cose semplici sono sempre le migliori.

 

[uva]

fare un nuovo contratto

Se @davideboschi fa un nuovo contratto con un nuovo conduttore, come tempistica riparte da zero.
Deve tenere conto delle nuove scadenze se in futuro lui proprietario vorrà disdire quella locazione, magari per vendere l'immobile o utilizzarlo diversamente.

Non ha specificato di quale tipologia contrattuale stiamo parlando, e a quale annualità si trova il contratto in essere con l'inquilino che vuole andare via eventualmente formalizzandone la cessione ad un "subentrante".

 

[davideboschi]

Giuste le osservazioni di @uva e di @Gagarin . Il contratto è un 4+4 e siamo al quarto mese di locazione, quindi far subentrare il nuovo conduttore o ripartire da zero non cambia molto. L'immobile è un mio asset da investimento quindi non prevedo di venderlo in tempi brevi, a meno che il conduttore stesso non mi faccia una più che congrua offerta.
A questo punto, credo che coglierò il suggerimento di @Gagarin e partirò con un nuovo contratto, con disdetta del precedente.

Ringrazio tutti per i contributi portati, anche se ho capito che la questione giurisprudenziale non è molto chiara.

 

[uva]

partirò con un nuovo contratto, con disdetta del precedente.

Concordo.

Nel tuo caso:

Il contratto è un 4+4 e siamo al quarto mese di locazione,

stipulare un nuovo contratto col prossimo inquilino è la scelta migliore.
Facendo attenzione che costui fornisca idonee garanzie di solvibilità, eventualmente con la firma del garante attuale o di uno diverso.

 

[Gregorio Albisani]

Per quanto riguarda il recesso del garante dal contratto di locazione, l'argomento è interessante e controverso.

Perché molti (io compresa) non sanno bene come regolarsi quando un garante si sottrae al suo impegno.
Al locatore viene a mancare una garanzia che era stata considerata determinante per stipulare il contratto con un conduttore che senza quella garanzia sarebbe stato "scartato".

Ne avevamo parlato qui:

Esclusione garante dal contratto di locazione

Buongiorno scrivo questa mia per chiedere informazioni riguardanti il contratto di locazione: ho appunto stipulato un contratto ma, non avendo busta paga, il mio ex compagno ha fatto da garante. Purtroppo dopo due anni, la relazione è finita e conseguenzialmente lui vorrebbe sottrarsi...

www.propit.it

Sarebbe interessante l'opinione in merito dell'Avvocato @Gregorio Albisani
Grazie.

ciao @uva , rispondo qui al tuo quesito, poi se i moderatori del forum lo reputano utile magari inserisco la risposta anche nel thread che menzionavi.

1) a mio avviso - per quanto si riscontrino oscillazioni nella giurisprudenza (a quanto mi consta solo di merito) - il nostro ordinamento conosce la figura del fideiussore, quale soggetto che garantisce l’adempimento di un debito altrui, mentre non è prevista la figura del “coobbligato”, del soggetto cioè che pur non essendo parte del contratto principale né garante, sarebbe comunque responsabile in solido dell’adempimento delle obbligazione della parte contrattuale (in questo caso il conduttore).
La tesi che sostiene l'esistenza di un contratto di 'garanzia' diciamo generica deriva da un 'filone' interpretativo nato nell'ambito del contenzioso bancario, dove sovente gli Istituti di credito tentavano di argomentare che al contratto di garanzia non sarebbe applicabile la disciplina della fideiussione prevista nel codice civile agli artt. 1936 e seguenti.
In particolare le banche adoperavano questo argomento per difendersi dalle eccezioni ex art. 1957 c.c. sollevate dai fideiussori nell'ambito di contratti di finanziamento al consumo e, talvolta, anche nei mutui.
Viceversa la tesi che ad oggi mi pare maggiormente accreditata è quella per cui o due soggetti sono entrambi parte del contratto (es. due conduttori) oppure se uno è parte / conduttore e l'altro è solo garante si avrà un contratto di locazione con relativa fideiussione.

2) ciò detto il fideiussore non può di sua spontanea volontà 'recedere' dalla garanzia prestata (salvo peculiari ed apposite previsioni contrattuali). Siccome non rientra nelle sue facoltà l'eventuale dichiarazione in tal senso sarà priva di effetti e quindi, tra l'altro, non legittima il locatore a chiedere la risoluzione del contratto di locazione.
Questo per la semplice ragione che la garanzia non è affatto venuta meno.

3) semmai un problema che si può verificare (non molto frequente per la locazione, visti gli importi usualmente contenuti dei canoni) è l'insolvenza del fideiussore, ovvero la sua incapacità di pagare le somme che a sua volta il conduttore non ha pagato.
In tal caso però, per quanto riguarda la locazione, di solito sono già scattati i presupposti per chiedere lo sfratto per morosità (art. 658 c.c.).
Quindi non vi è necessità di altri rimedi contrattuali (tipo la risoluzione che vedevo menzionata nel thread da te richiamato).
In altre tipologie di contratti l'eventuale insolvenza del fideiussore (che potrebbe anche precedere la morosità del debitore principale, es. fideiussore è una società che viene dichiarata fallita) obbliga il debitore principale a reperire altro garante (art. 1943 comma 2 c.c.).
In tale scenario la mancata 'ricostituzione' della garanzia potrebbe essere motivo per chiedere la risoluzione del contratto (vi sono normalmente previsioni di analogo tenore nei mutui erogati dalle banche alle imprese).

 

[uva]

Ciao @Gregorio Albisani , ti ringrazio per questo interessante contributo e faccio le seguenti considerazioni.

A volte il contratto di locazione viene intestato alla persona che effettivamente abiterà in quell'immobile e ad un'altra (genitore/parente stretto) che vive altrove.
E' il caso più favorevole, perché abbiamo due conduttori obbligati in solido all'adempimento degli obblighi contrattuali (se non paga quello che vi abita deve pagare l'altro).

Se ciò non è possibile e abbiamo dubbi sulla solvibilità del conduttore, chiediamo la firma di un "garante" inserendo nel contratto la seguente clausola:
"Ex art. 1944, comma 1 c.c., il garante è obbligato in solido col conduttore al pagamento del debito, restando escluso l'obbligo per il locatore della preventiva escussione del conduttore."
come consigliato da @Nemesis nell'altro thread:

Garante per locazione

devo dare in affitto un appartamento l' agente mi propone di mettere come garante del potenziale inquilino un familiare che risulterebbe cointestatario del contratto di affitto La cosa mi lascia un dubbio: se l' affittuario che effettivamente vive nell' appartamento decide di non pagare più e...

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Ciò significa che in caso di morosità del conduttore ci rivolgiamo direttamente al "garante" affinché provveda a sanarla.
Mi pare di capire che questa formula sia un caso di

contratto di 'garanzia' diciamo generica

comunque molto usato nelle locazioni.

Per evitare il rischio che il "garante" receda e il conduttore non ne presenti contestualmente un altro affidabile, abbiamo deciso di prevedere nei contratti di locazione la clausola risolutiva espressa (art. 1456 Cod.Civ.) con riferimento anche a questa eventualità.
Finora non ci è ancora successo di dovercene avvalere.

Il caso 3) che hai citato tu sarebbe il peggiore. Ma come, hai detto, nelle locazioni è fortunatamente poco probabile.