Tinteggiatura vano scale ma gli appartamenti ai piani terra non pagano

[nennanè]

Salve, nel mio condominio costituito da 8 condomini, per regolamento di condominio, i due appartamenti situati al piano terra sono esonerati dal pagare l'ascensore. La motivazione è perchè questi appartamenti erano del costruttore e si fece un regolamento "ad personam". Oggi è stato approvata la tinteggiatura scale e questa spesa va a cadere sui proprietari dei piani superiori. su 2365 euro io pago 500 circa in base alla ripartizione speditami dall'amministratore successivamente. Chiaramente l'amministratore ha fatto la ripartizione in base alla tabella delle scale, ma ritengo che sia assurdo che i piani terra che usufruiscono quotidianamente dell'ascensore (1 è disabile), ed usufruisce della tinteggiatura sia per il piano terra che per quello sotto(il (-1) che porta ai garages. Quando fu approvata la tinteggiatura, non si parlò della ripartizione ma io ho chiesto una convocazione per parlare di questa "inciviltà", e mentre aspetto la convocazione, l'amministratore già mi ha detto che non posso fare niente perchè così è, e che la ripartizione deve avvenire sulla tabella B scale. Resto davvero basita quando i piani terra dicono che per legge loro non devono pagare e quindi, cosa posso fare? io e la mia vicina del terzo piano paghiamo qusi 500+500 euro ed anche l'appatamento sotto il mio perchè è piu grande, invece quelli del piano terra pagano 3+5 euro usufruendo in egual modo alla ritinteggiatura scale anche perchè le mura sono di tutti. La legge può aiutarmi a non dover subire questo sopruso? grazie
vi allego la ripartizione

 

[vittorievic]

La legge può aiutarmi a non dover subire questo sopruso?

In ambito condominiale, il codice civile dedica alle regole secondo cui vanno suddivise le spese relative alla manutenzione di scale e di ascensori l’art. 1124, il quale prevede testualmente:

“Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune”.

Comunque il tuo caso riguarda un RdC Contrattuale per modificarlo con delibera condominiale occorrono 10001000 oppure, dopo aver sentito un legale, puoi provare la strada della modifica giudiziale.

 

[Franci63]

Il fatto che, per regolamento, non debbano pagare l'ascensore, non penso li esoneri dal pagare anche per le scale ( a meno che non sia regolato ugualmente anche questo aspetto).
Direi che l'amministratore dovrebbe applicare una tabella spese differente, a seconda che si tratti di spese per ascensore o scale.

Che poi quelli del primo piano utilizzino l'ascensore senza pagare, per raggiungere i box, è altrettanto assurdo.

 

[davideboschi]

Comunque il tuo caso riguarda un RdC Contrattuale per modificarlo con delibera condominiale occorrono 10001000 oppure, dopo aver sentito un legale, puoi provare la strada della modifica giudiziale.

Certo se il regolamento è contrattuale non sarà facile modificarlo visto che è richiesta l'unanimità, che non si avrà mai perché i piani terra non hanno alcun interesse a modificare la situazione attuale.

Mi viene in mente però che, se i piani terra non pagano l'ascensore, nemmeno dovrebbero aver diritto di voto sulle modifiche o sulle manutenzioni.
A questo punto, basterebbe deliberare di mettere una chiave alle porte ascensore dei vari piani, e questi non potrebbero opporsi, Così srebbero realmente esclusi dall'uso dell'ascensore, e per scendere ai garages o alle cantine, o per salire al solaio, dovrebbero fare le scale.
Una minaccia simile, portata in assemblea, potrebbe indurli a far modificare il regolamento contrattuale in modo più equo. Tanto, in ogni caso, pagherebbero poco.

 

[vittorievic]

Mi viene in mente però che, se i piani terra non pagano l'ascensore, nemmeno dovrebbero aver diritto di voto sulle modifiche o sulle manutenzioni.

mah..... non credo che sia proprio così: perché giuridicamente quelli del piano terra sono comunque comproprietari dell'ascensore. Sono comproprietari esentati dal pagamento degli oneri delle spese di manutenzione per regolamento contrattuale.
Secondo me il Regolamento contrattuale è contrario al 1124 c.c. per quanto riguarda il 50% degli oneri connessi con la proprietà. Per questo avevo suggerito di rivolgersi ad un avvocato.
Trib. civ. Genova, sez. III, 2 maggio 2003, n. 1512
In assenza di prova circa l'esistenza di un regolamento contrattuale o convenzionale che stabilisca criteri derogatori, deve applicarsi il criterio legale secondo cui anche i proprietari di unità immobiliari poste al piano terra che non usufruiscono dell'ascensore, essendo comunque comproprietari dell'impianto comune, sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e a quelle di ricostruzione, mentre gli stessi sono esonerati ex art. 1123, secondo comma, c.c., dal contribuire alle spese di esercizio e di pulizia di tale impianto.

 

[davideboschi]

non credo che sia proprio così

Infatti ho scritto "dovrebbero". Ma comunque il mio espediente dovrebbe funzionare anche se i piani terra votassero, perché gli altri sarebbero in maggioranza.

In ogni modo, il Codice Civile dice che se un impianto o struttura è destinato a servire i condomini in misura diversa, gli oneri ad esso relativi vengono sopportati dai proprietari in misura proporzionale all'utilità che ciascuno ne trae. Quindi se i piani terra usano l'ascensore per scendere ai garages e alle cantine, dovrebbero pagare, anche se in misura minore degli altri (salvo regolamenti contrattuakli evidentemente).

Forse la sentenza del Tribunale di Genova era riferita a un condominio senza seminterrato, o in cui l'ascensore non arrivava al seminterrato.

 

[vittorievic]

In ogni modo, il Codice Civile dice che se un impianto o struttura è destinato a servire i condomini in misura diversa, gli oneri ad esso relativi vengono sopportati dai proprietari in misura proporzionale all'utilità che ciascuno ne trae.

d'accordo. Ma allora perché fare un articolo del c.c. che riguarda esclusivamente le scale e gli ascensori? Quello che hai scritto vale genericamente, ad esempio per lo scarico di diverse villette allacciate ad una condotta comune. In ogni caso, secondo quello che hai scritto, se i condomini del piano terra non hanno cantine nel seminterrato raggiungibili con l'ascensore, non devono pagare.

 

[nennanè]

Infatti ho scritto "dovrebbero". Ma comunque il mio espediente dovrebbe funzionare anche se i piani terra votassero, perché gli altri sarebbero in maggioranza.

In ogni modo, il Codice Civile dice che se un impianto o struttura è destinato a servire i condomini in misura diversa, gli oneri ad esso relativi vengono sopportati dai proprietari in misura proporzionale all'utilità che ciascuno ne trae. Quindi se i piani terra usano l'ascensore per scendere ai garages e alle cantine, dovrebbero pagare, anche se in misura minore degli altri (salvo regolamenti contrattuakli evidentemente).

Forse la sentenza del Tribunale di Genova era riferita a un condominio senza seminterrato, o in cui l'ascensore non arrivava al seminterrato.

l'avvocato mi costa,

d'accordo. Ma allora perché fare un articolo del c.c. che riguarda esclusivamente le scale e gli ascensori? Quello che hai scritto vale genericamente, ad esempio per lo scarico di diverse villette allacciate ad una condotta comune. In ogni caso, secondo quello che hai scritto, se i condomini del piano terra non hanno cantine nel seminterrato raggiungibili con l'ascensore, non devono pagare.

uno è sulla sedia a rotelle ed entrambi hanno i garages al piano -1, cioè seminterrato.

 

[vittorievic]

entrambi hanno i garages al piano -1, cioè seminterrato.

se i garage erano già di proprietà dei condomini del piano terra, alla luce del RdC Contrattuale, questi sono esonerati dalle spese. Se garage sono stati ricavati dopo allora c'è bisogno di una modifica del RdC Contrattuale. Tieni presente una cosa: che prima, quando gli ascensori non erano installati al momento della costruzione dell'edificio, l'usare la tabella scale anche per suddividere la spesa degli ascensori era una consuetudine per analogia di servizio. Altrimenti c'era la tabella scale e la tabella ascensore.

 

[chiacchia]

Il problema era da affrontare all'acquisto, il regolamento esistente anche se contrario al codice civile va rispettato e siete tutti fuori "legge".
Ora cosa fare? parlatene tra voi condomini senza invischiare il'amministratore perché per lui sono solo rogne, se avrete una maggioranza qualificata che vi permette di cambiare il regolamento in base a quanto dovrebbe essere in quel caso chiedete all'amministratore di fare una riunione specifica e correggete il tiro, fatevi aiutare da un'altro amministratore esterno al condominio o un avvocato esperto del settore, vi costerà si è vero ma diviso tra voi non dovrebbe essere molto e in futuro risparmierete sulle spese, ora per quello già deliberato non potete fare niente dovevate pensarci prima.