StefyB

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Salve,
avrei bisogno di alcuni chiarimenti per quanto riguarda l'incarico di vendita di un immobile ad agenzia. Alcuni mesi fa ho deciso di mettere in vendita una seconda casa, dando l'incarico ad un'agenzia. Premetto che l'immobile si trova in una zona centrale di una nota località balneare e che prima di dare l'incarico avevo "sondato" il terreno per farmi un'idea del valore.
Ci siamo incontrati, in appartamento, con il responsabile dell'agenzia che ha dato una valutazione e abbiamo firmato il contratto fidandoci di quanto leggeva il responsabile (lo so non si fa ma in quel momento è andata così). Al momento della firma non ci è stata consegnata copia, che ho ritirato più tardi in agenzia così come era stata firmata, incompleta in alcuni punti.
Sembrava che, viste le richieste e la posizione dell'immobile, la vendita non dovesse essere difficoltosa e ci erano stati ipotizzati 3 mesi (lo so che non hanno la sfera di vetro, ma dovrebbero conoscere il mercato...). Oggi, dopo 5 mesi l'agenzia non ci ha mai contattati, l'ho fatto io e la risposta è stata che bisogna rivedere il prezzo (strano che nessuno chieda almeno di vederlo, per poi trattarne il prezzo. Il mio vicino ad esempio ha già venduto...). Quello che volevo capire è se rivedendo il prezzo va rifatto l'incarico di vendita e quindi posso rivedere alcuni punti. Vi dico sommariamente cosa c'è nell'incarico:
1) i dati del venditore non sono completi, c'è solo nome è cognome e tra l'altro non è lui ad aver firmato ma il cogniuge (l'appartamento è in comproprietà);
2) non c'è data di scadenza dell'incarico. ("il presente incarico avrà decorso dal 12/12/2016 al ......."). In questo caso cosa succede?
3) l'impegno è "ad accettare una proposta di acquisto purchè non inferiore ad euro X". Ma se mi chiede di ridurre il prezzo cosa succede?
4) non sono specificate le condizioni di pagamento ("condizioni di pagamento_______")
5) mi impegno a riconoscere all'agenzia una provvigione pari al 3% più IVA dell'importo di compravendita;
6) corrisponderò la provvigione anche se: se la vendita non verrà perfezionata per errate informazioni; rifiuterò di sottoscrivere la proposta d'acquisto; impedirò le visite all'immobile; venderò l'immobile direttamente o tramite altre agenzie (in merito a quest'ultimo avevo chiarito che non avrei dato la vendita in esclusiva e mi era stato detto che se avessi venduto direttamente avrei pagato solo per le pratiche di vendita, visto che mi sarei comunque affidata a loro).
7) l'incarico non è in esclusiva (questo è detto);
8) nulla sarà dovuto all'agenzia in caso di mancata conclusione dell'affare, salvo quanto previsto ai punti .... (non si capisce a cosa si riferisca. Si cita sempre lo stesso punto che è quello del valore di vendita.
9) entrambe le parti possono recedere dal contratto, prima della scadenza, previo pagamento del 3% dell'importo di compravendita (ma la scadenza quand'è visto che non è scritta).
Questi ovviamente sono solo alcuni punti presenti nell'incarico, altri non ve li sto ad elencare (tipo l'esposizione del cartello pubblicitario di vendita.....).
Quello che volevo chiedere è se rivedendo il prezzo si possono rivedere anche dei punti del contratto o almeno se pretendere che vengano stabiliti quelli non precisati.
Scusata se mi sono dilungata ma altrimenti mi sarebbe stato difficile spiegare cosa intendevo. Ringrazio fin d'ora chi mi può aiutare.
 

Dimaraz

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Troppi punti e domande per rispondere dal telefono.

Vista la incompletezza e "fumosità" del contratto sottoscritto, della mancanza di almeno 1 potenziale acquirente in 5 mesi (nemmeno 1 visitatore?)...direi che sia meglio stracciare il contratto e sondare la concorrenza se non il web.
 

StefyB

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Proprietario Casa
Troppi punti e domande per rispondere dal telefono.

Vista la incompletezza e "fumosità" del contratto sottoscritto, della mancanza di almeno 1 potenziale acquirente in 5 mesi (nemmeno 1 visitatore?)...direi che sia meglio stracciare il contratto e sondare la concorrenza se non il web.
Mi scuso per le tante domande e punti... era giusto per far capire. Già ti ringrazio per avermi risposto.
Ma secondo te stracciare avrà un costo oppure posso "trattare"? Praticamente mi hanno portata a nulla in questi 5 mesi e doverli anche pagare.... Io effettivamente avevo già anticipato che avrei utilizzato personalmente il web, però fino ad ora ho evitato per non intralciare loro. Le loro inserzioni effettivamente sono on line ma a me sembra anche strano che nessuno abbia voluto vedere l'appartamento, almeno per "curiosare", per trattare... io farei così. Quello dei miei vicini è stato visto più volte.... Se devo dirla tutta ho un dubbio (magari sbaglio...): il meglio della località è in mano ad agenzie "storiche", che si girano e rigirano gli immobili. Io ho scelto un'agenzia "giovane", non vorrei lo utilizzasse come "specchietto per le allodole".
 

Dimaraz

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Non vedo sulla base di quali elementi possano pretendere un pagamento.
Ovviamente bisognerebbe leggere attantamente cosa hai sottoscritto (firmato) ma se non hai accettato qualche "clausoletta capestro" nulla possono pretendere.

Ovviamente se un domani risultasse che chi compra il tuo immobile lo aveva visionato per loro tramite potranno venire a chiedere conto.
 

Luigi Criscuolo

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9) entrambe le parti possono recedere dal contratto, prima della scadenza, previo pagamento del 3% dell'importo di compravendita (ma la scadenza quand'è visto che non è scritta).
clausola fuori legge sopratutto se il compenso è lo stesso di quello previsto in caso di vendita. E' chiaramente un patto leonino che il sottoscrittore del contratto non ha valutato bene gli effetti.
Io cerco di capire tutto, perché non so tutto, ma per la miseria, tu vuoi vendere un appartamento: sai cosa saresti disposta a concedere a chi ti aiuta e sai cosa che non saresti disposta a concedere rinunciando all'aiuto. Ma quanti anni hai? Come hai fatto a firmare un contratto capestro del genere. Penso che imparerai a tue spese come ci si deve comportare.
 

StefyB

Membro Attivo
Proprietario Casa
Non vedo sulla base di quali elementi possano pretendere un pagamento.
Ovviamente bisognerebbe leggere attantamente cosa hai sottoscritto (firmato) ma se non hai accettato qualche "clausoletta capestro" nulla possono pretendere.

Ovviamente se un domani risultasse che chi compra il tuo immobile lo aveva visionato per loro tramite potranno venire a chiedere conto.
No non ci sono altre clausule "strane" oltre a quelle elencate. Le altre riguardano: il consenso del coniuge ove occorra, che l'immobile è libero da oneri-vizi..., Ape.

Al momento non è stato visionato da nessuno, ho le chiavi in tasca io, quindi non c'è nemmeno il problema di venderlo a qualcuno che potesse averlo già visionato...
 

StefyB

Membro Attivo
Proprietario Casa
Come hai fatto a firmare un contratto capestro del genere. Penso che imparerai a tue spese come ci si deve comportare.
Questo l'avevo già detto io.... Ho fatto la domanda, giusto perchè so di aver sbagliato e volevo capire se potevo rimediare. Non avessi il problema e non me ne fossi accorta in ritardo non stare qui a mordermi le dita.
 

paolo maffioletti

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Professionista
Per prima cosa chiedi se la persona davanti alla quale hai firmato l'incarico è iscritta all'albo degli agenti immobiliari e se i moduli prestampati che ti hanno fatto firmare sono depositati alla camera di commercio. Se manca il requisito del primo caso puoi procedere con denuncia penale per abuso di professione, se manca il requisito del secondo caso all'agenzia converrà stracciare l'incarico per non incorrere in pesanti sanzioni stabilite dalla camera di commercio.
 

Dimaraz

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Rileggendo dal pc
9) entrambe le parti possono recedere dal contratto, prima della scadenza, previo pagamento del 3% dell'importo di compravendita (ma la scadenza quand'è visto che non è scritta).

Quella evidenziata è la clausola "capestro"...ma essa appare palesemente "vessatoria" allorquando si fissa tale "penale" nella stessa misura della provvigione da liquidare in caso si sia effettivamente trovato un compratore e "conclusa" la vendita.
Come tutte le clausole vessatorie servirebbe quantomenola "doppia firma" sulla evidenziazione.
A tuo sostegno trovi una recente sentenza:
Tribunale, Roma, sez. X civile, sentenza 19/05/2016 n° 10118

Qui è ben spiegata:
http://www.altalex.com/documents/news/2016/06/15/recesso-anticipato-del-cliente
 

DreamHappiness

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Proprietario Casa
A mio avviso si riscontrano diversi elementi che rendono nullo il contatto. Ad esempio, oltre a quelli citati in precedenza, la mancanza di una scadenza di mandato e la palese incongruenza tra mandato non esclusivo ed il pagamento di una penale che di per se è una contraddizione.
 

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