Acquistare da una asta giudiziaria

[montaga69]

ciao a tutti,
vorrei partecipare ad un'asta giudiziaria senza incanto, per l'assegnazione di un appartamento a Milano citta'. L'appartamento e' occupato dal debitore esecutato, una famiglia di stranieri, credo con bambini. Il prezzo base e' per questo molto appetibile. Cosa ne pensate ? Quali difficolta' di prevedono per liberare l'appartamento ? Che tempi ci sono ? E' immorale buttar fuori di casa che hanno il torto di non aver pagato le spese condominiali ?

 

[Andrea Sini]

Io ho partecipato solo a 3 aste.
Credo di poterti dire che il tribunale giudiziario non ha alcuna competenza per l'occupazione, tanto è vero che ci sono aste di immobili occupati senza titolo.
Se non hai fretta di utilizzare l'immobile, prova a partecipare ma non farti illusioni sulla possibilità di entrarne in possesso in tempi brevi. I tempi specie se ci sono dei minori sono lunghi, non so quanto.
I motivi per buttarli fuori sono un uso personale o dei tuoi famigliari.
Sulla moralità è discutibile. La domanda sorge spontanea e non è banale: perchè non hanno pagato le spese condominiali?
Io lascerei satre l'asta, sono solo beghe. Vedi tu...

 

[montaga69]

non hanno pagato non solo le spese condominiali per 4000 euro, ma anche il mutuo della banca che e' creditore pignoratizio , anche se il pignoramento lo ha chiesto il condominio (che e' a questo punto essendo chirografo non penso che prendera' un euro). Quindi gli occupanti dovrebbero essere i proprietari e la loro famiglia. E' corretto cio' che dici soprattutto circa i minori, mi chiedevo infatti se la procedura giudiziale fosse piu breve di uno sfratto per morosita' . Qualche milanese nel forum potrebbe saperlo

 

[Andrea Sini]

Con il condominio ti metti daccordo, credo.
Con la banca anche, non credo siano interessati a pignorare il bene, ne hanno già molti, se arrivi tu e continui a pagare il mutuo penso che loro siano solo contenti.
Fatti bene i contie vedi alla fine quanto ti viene a costare.
L'unico risparmio che vedo sono le spese del notaio che in questo caso non hai.

 

[Marco Costa]

Salve,
Verifica che nella perizia del Tribunale i locali siano considerati "liberi" ovvero solo occupati dai proprietari in qualita' di custodi dell'alloggio, senza presenza di altri titoli (ovvero non esiste nessun contratto di locazione anche parziale a parenti amici ecc precedente la data di notifica di pignoramento a seguito di decreto ingiuntivo promosso dal Condominio e dalla Banca) verifica attentamente ed accertati che non sia stato messo in atto (prima della data di notifica di pignoramento) la furberia di divorziare dalla moglie in modo che per la stessa l'alloggio venga assegnato come tetto coniugale dove crescere i figli minorenni.
Metti in conto che imprevisti, lungaggini ed intoppi burocratici sono probabili
Se partecipi all'asta e te la aggiudichi, richiedi al Tribunale di apporre alla fine del decreto di trasferimento la formula esecutiva dell'intimazione di stratto esecutivo,
ecco un'esempio
" INGIUNGE
alla ............. Cod. Fisc......... ed a chiunque altro di rilasciare immediatamente all'aggiudicatario i beni sopra descritti
Tribunale di TORINO , li.../.../...... "
oppure
"INGIUNGE
alla societa' ......cf....pIva..... e al sig. .......nella sua qualita' di legale rappresentante e a chiunque altro di rilasciare gli immobili venduti nella disponibilita' del compratore: ditta ....... c.f. p.IVA........., salvi gli eventuali diritti dei terzi opponibili alla procedura fallimentare.
TORINO li, ..../.../......"

saluti Marco

 

[merlo]

Buon giorno Momtaga69,
Ho di recente comperato un immobile all'asta ed era occupato dall'esecutato, pero' nel bando d'asta era scritto:
"l'immobile sarà consegnato libero da persone e cose", e infatti, il tribunale, me lo ha consegnato libero.Per quanto riguarda il resto è normale che l'esecutato non abbia pagato le spese del condominio, infatti se è fallito vuol dire che aveva problemi finanziari e da quando gli hanno pignorato la casa senzaltro non avrà pagato nulla di condominiale.
Se nel bando d'asta non c'è quella precisazione,l'esecutato te lo devi mandare via te, quindi fatti le dovute valutazioni sulla convenienza di imbarcarsi su una avventura del genere.
ciao.
Merlo

 

[massaro tommaso]

Il Decreto di Trasferimento che sarà emesso dal Giudice dopo l'aggiudicazione è già un titolo esecutivo per eseguire lo sfratto.
Logicamente ci sono tempi tecnici.
Parlo della Provincia di Pistoia; un mio cliente si è rivolto ad un avvocato per dare corso allo sfratto stesso. Sono trascrosi circa 2 mesi dal Decreto ed aveva già il titolo approvato dal giudice. Ha chiesot all'ufficiale giudiziario di provvedere allo sfratto. Circa un mese e lo stesso ufficiale si è presentato alla porta dell'appartamento. L'esecutato ha accampato una scusa che la suocera (di età avanzata) aveva la febbre. L'ufficiale gli ha dato altri 20 giorni.
Alla scadenza l'ufficiale si è ripresentato e stavolta l'occupante aveva un figlio malato. L'ufficiale gli ha concesso ulteriori 15 giorni con la dicitura che la volta successiva, con un fabbro scardinava la prota ed entrava. Logicamente non avrebbe potuto (ci spiegava poi) perchè dovevamo provvedere a reperire un locale dove alloggiare i mobili, ecc.
L'occupante alla scadenza di 14 giorni ha consegnato le chiavi.
In definitiva con il Decreto - essendo tiolo esecutivo - in circa 6-8 mesi dovresti riuscire a rientrare nel possesso.
Per la morale tieni presente che se non lo comprassi Tu lo farebbe qualcun altro e molte volte sono società che hanno da investire capitali ed acquistano a prezzi convenienti.
Ultimo consiglio: invece di perdere mesi per lo sfratto e spendere soldi per l'avvocato, dopo che l'avrai acquistato presentati dall'occupante e offrigli dei soldi che possa a sua volta spendere per trovare un quartiere in affitto ecc.
Tu guadagni ripeto tempo e soldi e a lui gli rimane qualcosa. Il 99% dei casi funziona.
Auguri.
Geom. Tommaso Massaro-Collegio Pistoia

 

[Marco Costa]

Salve,
a volte succede pure che l'esecutato non riuscisse a pagare le rate del mutuo ma possa pagare un'affitto, quindi in caso di acquisto per investimento a volte si riesce a stipulare un contratto di locazione conil vecchio proprietario e ad avere un Conduttore solvibile

 

[Andrea Sini]

Ottima soluzione quella proposta da pallinoalba anche se un po' pericolosa nella pratica.

 

[montaga69]

volevo un chiarimento, preciso che l'immobile pignorato appartiene per il 50% al debitore esecutato e per il 50% ad altra persona, suppongo convivente. Il debitore esecutato non risulta dalla anagrafe italiana, mentre l'altra persona risulta alla anagrafe in stato "celibe". La perizia fa menzione di "immobile risulta occupato dal debitore esecutato e dai suoi famigliari". Mi chiedo se tale circorstanza possa rappresentare un problema in caso di esecuzione, mi chiedo anche nel caso in cui abitassero nell'appartamento anche figli minorenni della debitrice esecutata o del compagno, questo possa rappresentare un problema . grazie

Salve,
Verifica che nella perizia del Tribunale i locali siano considerati "liberi" ovvero solo occupati dai proprietari in qualita' di custodi dell'alloggio, senza presenza di altri titoli (ovvero non esiste nessun contratto di locazione anche parziale a parenti amici ecc precedente la data di notifica di pignoramento a seguito di decreto ingiuntivo promosso dal Condominio e dalla Banca) verifica attentamente ed accertati che non sia stato messo in atto (prima della data di notifica di pignoramento) la furberia di divorziare dalla moglie in modo che per la stessa l'alloggio venga assegnato come tetto coniugale dove crescere i figli minorenni.