Diniego rinnovo affitto commerciale

[mamo]

Buongiorno
Innanzitutto scusate se commetto qualche errore nei confronti del forum, chiedo di rimuovere o spostare in questo caso.
Sono Massimo di Milano, da 10 anni proprietario di un attività di autorimessa in centro a Milano.
Il mio contratto di affitto di 12 anni scade tra 2. Il mese scorso ho avuto una buona offerta per vendere la mia attività ma subordinata al rinnovo dell affitto da parte del proprietario dei muri.
Ho chiesto se era possibile dati gli ottimi rapporti con il prop. ma dopo una settimana mi manda una raccomandata dove mi scrive che alla normale scadenza non mi rinnoverà l affitto perchè orientato verso diversa attività.
Praticamente mi trovo con un attività che fattura 200Mila euro annui che tra 18 mesi non vale più niente se non una fatidica buonuscita o simili.
Può fare una cosa del genere? Per negarmi un rinnovo... non deve volerne beneficiare lui o un parente?
Può la legge essere così stupida?
Può decidere di affittare a un altro solo per suo piacere?
Grazie a tutti coloro che vorranno darmi qualche risposta. Massimo

 

[maidealista]

La tua situazione è normata dall' art. 34 della Legge 392/78 :
Art.34. (Indennità per la perdita dell'avviamento).In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 , il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità. Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma. L'indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio. Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell'indennità per la perdita dell'avviamento, le parti hanno l'onere di quantificare specificatamente la entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell'importo indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio all'esito del giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile.
SUNIA Salerno, legge 392/78
:daccordo:

 

[mamo]

Grazie per la risposta...
Ma il proprietario può decidere se affittare a altri invece che a me? Non ha nessun obbligo verso di me a livello di prelazione sull affitto o altro di similare?
Grazie

 

[maidealista]

Hai il diritto di prelazione in caso di vendita :
Art.38. (Diritto di prelazione). Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli . Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare. Nel caso in cui l'immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore. L'avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima. Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall'articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.
Ed in caso di nuova locazione :
Art.40. (Diritto di prelazione in caso di nuova locazione). Il locatore che intende locare a terzi l'immobile, alla scadenza del contratto rinnovato ai sensi dell'articolo 28, deve comunicare le offerte al conduttore, mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno sessanta giorni prima della scadenza. Tale obbligo non ricorre quando il conduttore abbia comunicato che non intende rinnovare la locazione e nei casi di cessazione del rapporto di locazione dovuti a risoluzione per inadempimento o recesso del conduttore o ad una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, relative al conduttore medesimo. Il conduttore ha diritto di prelazione se, nelle forme predette ed entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione di cui al primo comma, offra condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore. Egli conserva tale diritto anche nel caso in cui il contratto tra il locatore e il nuovo conduttore sia sciolto entro un anno, ovvero quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dell'immobile non intendendo locarlo a terzi, e, viceversa, lo abbia concesso in locazione entro i sei mesi successivi.

Nella lettera di disdetta il locatore non ha accennato ai motivi che determinavano la mancata prosecuzione del contratto ? :daccordo:

 

[mamo]

Quando io gli ho comunicato che avevo un buon acquirente e che volevo sapere se intendeva esercitare la prelazione lui mi ha risposto così:
Non è intenzione nostra rinnovare il contratto oltre il termine del 15/02 avendo la proprietà orientamenti diversi.
La presente quindi vale anche come disdetta.
Poi a voce ho saputo che intende affitare a un azienda di roba elettrica...
Credevo che almeno avessi diritto a potere concorrere con questa ditta di roba elettrica a un eventuale "gara" o simili...uno si sveglia e affitta a chi vuole anche se c'è un attività???
Che paese ragazzi...

 

[maidealista]

uno si sveglia e affitta a chi vuole anche se c'è un attività???

Vale l' art. 40 della L. 392/78 che ti ho citato...:daccordo:

 

[mamo]

Scusa se sono un po tardo...quindi secondo te avrei o no diritto a questa prelazione?

 

[maidealista]

Ti spetta la prelazione :

Il locatore che intende locare a terzi l'immobile, alla scadenza del contratto rinnovato ai sensi dell'articolo 28, deve comunicare le offerte al conduttore, mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno sessanta giorni prima della scadenza

:daccordo:

 

[mamo]

Da una parte mi hai un pelino sollevato...
Hai da darmi qualche consiglio o mi tocca aspettare la scadenza e sperare di citarlo se sarà stato inadempiente in qualche modo?
Non devo fargli qualche comunicazione scritta o rammentargli le leggi ecc?
Grazie ancora intanto...

 

[maidealista]

Un incontro con un tuo legale di fiducia potrebbe essere utile...:daccordo: