Disdetta contratto alla prima scadenza, risoluzione consensuale, comunicazioni all'Agenzia delle Entrate

[santinoc]

Buongiorno,

ho locato un immobile di mia proprietà mediante contratto 4+4 con decorrenza 1 ottobre 2013.

A fine agosto il conduttore mi ha comunicato verbalmente l'intenzione di lasciare la casa il 30 settembre prossimo, ossia alla prima scadenza del contratto.

Sebbene il contratto prevedesse un preavviso di almeno tre mersi da inviarsi a mezzo raccomandata, in considerazione dei rapporti cordiali col conduttore non ho problemi a consentire che egli possa disdire il contratto il 30 settembre senza penale alcuna.

Mi chiedevo però quale fosse la forma migliore per formalizzare la situazione, a tutela delle due parti.

A tal fine ho pensato di predisporre una risoluzione consensuale del contratto di locazione con cui io locatore e lui conduttore ci accordiamo per risolvere anticipatamente e consensualmente il contratto a decorrere dalla data del 30/09/2017.

Potrebbe andare bene?

Mi chiedevo inoltre quali adempimenti devo effettuare presso l'Agenzia delle Entrate.
Il contratto infatti ha come prima scadenza proprio il 30 settembre 2017 e si intende tacitamente rinnovato per altri quattro anno salvo disdetta del locatore per una delle motivazioni previste dalla legge 431 del 1998, comunicata al conduttore mediante raccomandata almeno 6 mesi prima.
Non essendovi stata, nei tempi stabiliti, alcuna disdetta né da parte mia né da parte del conduttore, vorrei capire se il tacito rinnovo sia da interdersi come avvenuto.
L'impiegato dell'Agenzia delle Entrate però mi ha detto che nessun ulteriore adempimento è dovuto in quanto in caso di mancata comunicazione di rinnovo per l'Agenzia delle Entrate il contratto si intende concluso alla prima scadenza.
Potete confermarmi la correttezza di tale informazione?

Ringrazio antipatamente chi vorrà rispondermi.

 

[Nemesis]

Potete confermarmi la correttezza di tale informazione?

Sì.
Va comunicata la risoluzione anticipata. Se il contratto è risolto alla scadenza contrattuale, non è dovuta comunicazione.

 

[santinoc]

Sì.
Va comunicata la risoluzione anticipata. Se il contratto è risolto alla scadenza contrattuale, non è dovuta comunicazione.

E come si coniuga tutto ciò con il concetto di "tacito rinnovo" inserito nel contratto e comunque previsto dalla L. 431/1998, che di fatto sposta la scadenza di quattro anni?
Sia chiaro, trovo molto più comodo non dover fare nulla, non vorrei poi che l'agenzia delle entrate mi contestasse l'avvenuto "tacito rinnovo".
Grazie ancora.

 

[uva]

E come si coniuga tutto ciò con il concetto di "tacito rinnovo" inserito nel contratto e comunque previsto dalla L. 431/1998, che di fatto sposta la scadenza di quattro anni?

Se ci fosse il tacito rinnovo, dovresti comunicare all'Agenzia delle Entrate la proroga di 4 anni(presentando il mod. RLI entro 30 giorni).
In mancanza di comunicazione, per l'Ag. Entrate quel contratto è risolto (cioè chiuso) alla scadenza del primo quadriennio.

Confermo che nel tuo caso non è dovuta alcuna comunicazione all'Agenzia delle Entrate.

 

[Nemesis]

E come si coniuga tutto ciò con il concetto di "tacito rinnovo"

Il contratto si rinnova se non interviene il recesso.

 

[uva]

Mi chiedevo però quale fosse la forma migliore per formalizzare la situazione, a tutela delle due parti.

Secondo me è opportuno che l'inquilino ti invii una lettera con la quale ti comunica la sua intenzione di recedere dal contratto di locazione, con rilascio dell'unità immobiliare entro il 30 settembre.
Tu rispondi (sempre per scritto) accettando la sua disdetta e rinunciando al preavviso previsto dalla clausola contrattuale.

Così è evidente che il contratto non viene rinnovato per volontà dell'inquilino.

 

[santinoc]

Secondo me è opportuno che l'inquilino ti invii una lettera con la quale ti comunica la sua intenzione di recedere dal contratto di locazione, con rilascio dell'unità immobiliare entro il 30 settembre.
Tu rispondi (sempre per scritto) accettando la sua disdetta e rinunciando al preavviso previsto dalla clausola contrattuale.

Così è evidente che il contratto non viene rinnovato per volontà dell'inquilino.

Non potrebbe andare bene una dichiarazione di "risoluzione consensuale del contratto" a decorrere dal 30/09/2017 ?
In questo modo potremmo evitare il doppio invio di raccomandate.

 

[uva]

Non potrebbe andare bene una dichiarazione di "risoluzione consensuale del contratto" a decorrere dal 30/09/2017 ?

Va bene se sei strasicuro che in futuro l'inquilino non possa in alcun modo sostenere che sei stato tu locatore a negare il rinnovo del contratto per il secondo quadriennio!
Perché il locatore alla fine del primo quadriennio può evitare il rinnovo solo in alcuni casi tassativamente previsti dall'art. 3 della l. 431/1998. E se il locatore ha esercitato in modo illegittimo questa facoltà, il conduttore ha diritto ad un congruo risarcimento.

Io in passato mi sono trovata in un caso analogo al tuo, e l'inquilino mi ha proposto di sottoscrivere congiuntamente una specie di accordo consensuale.
Non mi sono fidata. Sia perché me l'ha detto con un brevissimo preavviso di circa tre settimane, sia perché non erano chiari i motivi del suo recesso.
Così ci siamo scambiati le raccomandate, e malgrado ciò lui alla scadenza del quadriennio è rimasto nel mio appartamento ancora un paio di mesi. Solo quando gli ho prospettato uno sfratto per finita locazione si è deciso ad andarsene, e io ho trattenuto la cauzione per compensare l'indennità di occupazione che riteneva di non dovermi pagare.

Se però il tuo conduttore è una persona seria e affidabile, penso che anche la "risoluzione consensuale" vada bene.

 

[santinoc]

Allora, stiamo pensando di procedere come segue.
Ditemi se può andare bene.

Il conduttore mi invia la seguente comunicazione:

Egr. Sig. __________

VIA ________


OGGETTO: Recesso anticipato del conduttore

Io sottoscritto _____________ con la presente intendo comunicarLe la mia intenzione di recedere dal contratto di locazione fra noi in essere stipulato in data ___________ relativo all’immobile di Sua proprietà sito in __________

In conseguenza la informo sin d’ora che in data 30/09/2017 intendo riconsegnarle l’immobile suddetto libero da persone e cose di mia proprietà.

In attesa di un suo riscontro e rimanendo a disposizione per ogni chiarimento, colgo l’occasione per porgere i migliori saluti.

Luogo e data

Firma
______________________


Io rispondo così:

Egr. Sig. _____________

OGGETTO: accettazione disdetta contratto di locazione

Ho ricevuto la Sua disdetta relativa al contratto di locazione stipulato in data ________ relativo all’immobile di mia proprietà sito in ______ alla VIA_______

Con la presente dichiaro di accettare la sua volontà di disdire il contratto a far data dal 30/09/2017 e di rinunciare contestualmente a qualsiasi indennità per il mancato rispetto dei termini di preavviso previsti dall’art. ___ del contratto di locazione in essere fra noi stipulato in data __________.

Luogo, data

Firma

 

[uva]

Sì, le bozze delle lettere che hai postato vanno bene.

A fine mese, quando l'inquilino traslocherà, ricordatevi di sottoscrivere il verbale di rilascio e restituzione chiavi; dopo aver visionato l'appartamento e appurato che non vi siano danni a lui imputabili. Se non vi sono altre pendenze (tipo conguagli di spese di competenza del conduttore ancora da regolare) puoi restituirgli il deposito cauzionale.