Fondo cassa condominiale e residui attivi

[Gagarin]

Salve a tutti. Ho due problemi simili ma non asattamente uguali. Premetto che il condominio cui appartengo, come molti, ha istituito un Fondo Cassa cui attingere in caso di emergenza: esso fu costituito da tutti i condomini versando una quota proporzionale ai millesimi di proprietà. Ora le due questioni:
Prima questione: l'appartamento dell'ex portiere è stato dato in affitto e l'importo del canone viene suddiviso tra i condomini in base ai millesimo di proprietà. Nell'ultima assemblea la maggioranza ha deliberato che le somme derivanti dal canone non vengano restituite a conguaglio ai condomini ma confluiscano del Fondo Cassa di cui sopra. Io mi sono opposto a tale delibera sia perchè ritengo che quei soldi siano privati e che l'assemblea non possa disporre la destinazione di soldi che mi appartengono, sia perchè, in questo modo, il Fondo Cassa crescerebbe a dismisura mentre dovrebbe avere una soglia fissa stabilita dall'assemblea; qualora si desideri ampliare l'importo del Fondo Cassa, vi dovrebbe essere un'apposita delibera assembleare che stabilisca la cifra da raggiungere e le modalità di contribuzione.
Seconda questione: la stessa assemblea ha stabilito, sempre a maggioranza, di non restituire a conguaglio, ma di destinare al solito Fondo Cassa anche le somme derivanti dalla attività di gestione annuale; cioè se nel consuntivo comparisse un conguaglio positivo (entrate maggiori delle spese sostenute), questo non verrebbe restituito ai condomini, ma andrebbe nel Fondo Cassa. Anche in questo caso mi sono opposto, sia per gli stessi motivi della prima questione, sia perchè le somme a conguaglio non sempre sono ripartite in base ai millesimi di proprietà, ma anche in base ad altre tabelle millesimali e vi sono financo le spese individuali variabili da persona a persona; mentre invece una volta che il Fondo Cassa dovesse ipoteticamente essere restituito, la divisione sarebbe solo in base ai millesimi di proprietà e ci sarebbe chi prenderebbe di più e chi di meno in rapporto alla contribuzione.
Che ne dite? Devo adeguarmi alle delibere a maggioranza?

 

[dolly]

Sì, devi adeguarti alla maggioranza.
Quando la gestione annuale di condominio si chiude con un residuo attivo, spetta infatti all'assemblea decidere la destinazione dello stesso (art. 1135 c.c. n. 3). I condòmini possono quindi liberamente decidere o di ridistribuire tra di loro il residuo pro-quota millesimale, o di destinarlo alle spese di ordinaria manutenzione previste per la gestione successiva (o anche per interventi straordinari). Sussiste in tal caso una piena discrezionalità dell'assemblea,in quanto le somme residue appartengono alla collettività condominiale e non già ai singoli condòmini, per cui la maggioranza può dunque destinarle ad un determinato fine escludendone così la rivendicazione da parte dei singoli condòmini. L'impiego dell'eventuale residuo attivo di cassa per scopi comuni costituisce comunque una facoltà, tant'è che, nel caso ometta di decidere, basterà che questi vengano anche implicitamente desunti dal bilancio consuntivo perché debbano poi essere conteggiati nei conti individuali dei singoli condòmini,con la conseguente riduzione,per compensazione, delle quote di anticipazione da loro dovute per la gestione successiva.
L’utilizzo del residuo della gestione per istituire un fondo-cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni non va a pregiudicare l’interesse dei condòmini alla corretta gestione del condominio e nemmeno il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma perché compensata dal corrispondente minor addebito,in anticipo o a conguaglio.
La relativa delibera è dunque formalmente regolare, anche per quanto riguarda l’accantonamento dell'entrata condominiale derivante dalla locazione dell’appartamento dell’ex portiere, destinato anche questo alle spese di ordinaria manutenzione.

 

[Gagarin]

Grazie, sei stato molto chiaro anche nella citazione dell'art. di legge (sei sicuro che la nuova disciplina sul condominio non lo abbia modificato?); ma mettiamo il caso che, su 10 condomini, 8 abbiano regolarmente pagato tutte le rate, mentre 2 non ne abbiano pagate che la metà o nessuna: in caso di gestione in attivo, a conguaglio, i primi 8 avranno delle quote (variabili e non necessariamente in rapporto ai millesimi di proprietà) a credito rispetto al condominio, mentre i 2 dovranno versare solo il corrispettivo mancante al raggiungimento delle spese a loro carico per la gestione appena chiusa e non le rate che non avevano pagato, il cui importo superererebbe le spese a loro carico (a nessuno può essere richiesto di pagare più delle spese sostenute: a che titolo verrebbe richiesto un maggior pagamento? Per "mettersi in paro" cogli altri? Non mi sembra accettabile). Tale corrispettivo sarà sicuramente inferiore alla somma delle rate non pagate (altrimenti anche loro avrebbero accumulato un credito): essi, quindi, non avranno contribuito a creare la somma attiva residua di gestione. Se tale somma confluirà nel Fondo Cassa, è evidente che solo 8 condomini su 10 avranno contribuito al suo incremento (peraltro con quote non proporzionali ai millesimi di proprietà: cito solo il caso in cui un condomino abbia avuto a suo carico una notevole mole di "spese individuali" per solleciti e raccomandate o quant'altro), ma, nell'ipotesi di futura liquidazione del Fondo Cassa o di suo utilizzo, anche i 2 condomini "morosi" ne beneficeranno in misura pari ai loro millesimi di proprietà. Quindi, in questo caso, o i 2 condomini pagano per intero le rate che non avevano pagato (e non so come si possa fare a costringerli) ovvero il Fondo Cassa andrà gestito per quote versate e non in un blocco unico e per millesimi, con notevole aggravio di problemi contabili. Spero di essere stato chiaro nell'espressione delle mie perplessità.

 

[condobip]

Mi sembra logico che, prima di ottenere i benefici di un residuo in attivo gli eventuali morosi si mettano alla pari, questo potrebbe deciderlo l'assemblea, comunque l'amministratore nella nuova normativa che andrà in vigore il 18 giugno 2013 sarà tenuto ...

cc art. 1129
...
Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizione per l’attuazione del presente codice.

 

[dolly]

Grazie, sei stato molto chiara anche nella citazione dell'art. di legge (sei sicura che la nuova disciplina sul condominio non lo abbia modificato?);

Non in questo senso.

Art. 13 Legge 220/2012
All'articolo 1135 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:

a) al primo comma, il numero 4) è sostituito dal seguente: «4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori»;​

b) è aggiunto, in fine, il seguente comma: «L'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative​

territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato»​

​

 

[Gagarin]

Mi sembra logico che, prima di ottenere i benefici di un residuo in attivo gli eventuali morosi si mettano alla pari, questo potrebbe deciderlo l'assemblea, comunque l'amministratore nella nuova normativa che andrà in vigore il 18 giugno 2013 sarà tenuto ...

cc art. 1129
...
Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizione per l’attuazione del presente codice.

Salve, evidentemente non mi spiego molto bene: a conguaglio l'amministratore potrà in effetti provvedere alla riscossione forzosa (cosa che potrebbe fare, peraltro, anche in corso di gestione) , MA SOLO DELLE SPESE COMPLESSIVAMENTE ED EFFETTIVAMENTE PAGATE ED APPROVATE NELLA GESTIONE APPENA CHIUSA, non certo delle pregresse rate insolute che superino dette spese, a meno che per tali condomini non si deliberi appositamente una quota proporzionale da destinare al Fondo Cassa: ma sai che contenzioso si creerebbe!. Quindi i morosi pagheranno solo quanto di loro spettanza e, ovviamente, per loro non avanzerà nulla da mettere nel Fondo Cassa. L'unico modo di gestire un Fondo Cassa non fisso (cioè integrato continuamente con i residui attivi o con altre entrate), a mio parere, è quello di tenerlo sempre aggiornato condomino per condomino in base alla contribuzione individuale, ma questo comporta la tenuta di una contabilità parallela ad hoc.

 

[condobip]

Scusami ma se sono rate insolute, significa che sono state approvate, per cui l'amministratore ha l'onere di provvedere alla riscossione anche forzosa con il decreto ingiuntivo.
Se invece tu parli del fondo cassa, se è approvato l'amministratore può esigere il pagamento come tutte le altre spese regolarmente approvate, per cui i morosi pagheranno anche queste quote.
E' ovvio che i condomini non paghino le quote non approvate, perchè non sono esigibili.

 

[Gagarin]

Scusami ma se sono rate insolute, significa che sono state approvate, per cui l'amministratore ha l'onere di provvedere alla riscossione anche forzosa con il decreto ingiuntivo.
Se invece tu parli del fondo cassa, se è approvato l'amministratore può esigere il pagamento come tutte le altre spese regolarmente approvate, per cui i morosi pagheranno anche queste quote.
E' ovvio che i condomini non paghino le quote non approvate, perchè non sono esigibili.

Il Fondo Cassa fu istituito illo tempore per una somma fissa e con versamento di quote in base ai millesimo di proprietà: se ad ogni gestione si aggiungono delle somme, esse dovrebbero essere deliberate nella loro entità e ogni condomino dovrebbe contribuire sempre in base ai millesimi di proprietà. Se si aggiunge al Fondo Cassa semplicemente il residuo attivo, questo può non essere in rapporto ai millesimi di proprietà. Infatti, le rate trimestrali ordinarie di ogni gestione furono approvate in preventivo; a consuntivo si vede quali siano state le spese effettive: se sono state superiori al preventivo ogni condomino dovrà versare una quota aggiuntiva ("di conguaglio"); se sono state inferiori, ogni condomino che avrà versato tutte le rate previste vanterà necessariamente un credito nei confronti del condominio (che NON E' in rapporto ai millesimi di proprietà), mentre quelli che non ne abbiano versate alcune (ed a cui l'amministratore non abbia fatto un'ingiunzione in corso di gestione) si troveranno a dover versare una quota aggiuntiva, MA NON UGUALE ALLE RATE NON VERSATE, BENSI' PARI ALLA DIFFERENZA FRA IL VERSATO E LE SPESE A LORO IMPUTABILI IN BASE AL CONGUAGLIO, cioè in base alle spese effettive (che, essendoci un residuo attivo, saranno inferiori a quelle preventivate e a cui si riferivano le rate non versate). Con il pagamento della differenza a conguaglio tutti i giochi di gestione sono chiusi e a tali condomini non si potrà certo chiedere le pagare le rate che non hanno pagato per poi farli trovare in credito col condominio: essi hanno pagato quanto pro quota ha speso effettivamente il condominio e tanto basta, sono i "fessi" che avevano pagato tutte le rate a trovarso in credito e a vedere il loro credito confluire nel Fondo Cassa, che, qualora non fosse a contribuzione definita individuale, non distinguerà più chi ha contribuito in misura maggiore o minore, perchè sarà tutto un calderone che, in caso di necessità, sarà diviso per quote millesimali di proprietà.

 

[condobip]

Il Fondo Cassa fu istituito illo tempore per una somma fissa e con versamento di quote in base ai millesimo di proprietà: se ad ogni gestione si aggiungono delle somme, esse dovrebbero essere deliberate nella loro entità e ogni condomino dovrebbe contribuire sempre in base ai millesimi di proprietà. Se si aggiunge al Fondo Cassa semplicemente il residuo attivo, questo può non essere in rapporto ai millesimi di proprietà. Infatti, le rate trimestrali ordinarie di ogni gestione furono approvate in preventivo; a consuntivo si vede quali siano state le spese effettive: se sono state superiori al preventivo ogni condomino dovrà versare una quota aggiuntiva ("di conguaglio"); se sono state inferiori, ogni condomino che avrà versato tutte le rate previste vanterà necessariamente un credito nei confronti del condominio (che NON E' in rapporto ai millesimi di proprietà), mentre quelli che non ne abbiano versate alcune (ed a cui l'amministratore non abbia fatto un'ingiunzione in corso di gestione) si troveranno a dover versare una quota aggiuntiva, MA NON UGUALE ALLE RATE NON VERSATE, BENSI' PARI ALLA DIFFERENZA FRA IL VERSATO E LE SPESE A LORO IMPUTABILI IN BASE AL CONGUAGLIO, cioè in base alle spese effettive (che, essendoci un residuo attivo, saranno inferiori a quelle preventivate e a cui si riferivano le rate non versate). Con il pagamento della differenza a conguaglio tutti i giochi di gestione sono chiusi e a tali condomini non si potrà certo chiedere le pagare le rate che non hanno pagato per poi farli trovare in credito col condominio: essi hanno pagato quanto pro quota ha speso effettivamente il condominio e tanto basta, sono i "fessi" che avevano pagato tutte le rate a trovarso in credito e a vedere il loro credito confluire nel Fondo Cassa, che, qualora non fosse a contribuzione definita individuale, non distinguerà più chi ha contribuito in misura maggiore o minore, perchè sarà tutto un calderone che, in caso di necessità, sarà diviso per quote millesimali di proprietà.

Scusami ma è troppo contorto il tuo ragionamento e mi sono perso, per cui rinuncio a capire quale è il problema