Fusione di due abitazioni attigue

[malf]

Buongiorno, chiedo lumi sul seguente problema.

il padre ha un immobile A/3 che è attiguo ad altro A/3 intestato alla figlia.
Se si volesse fare una fusione (sostanziale o fiscale) dei due appartamenti in un unico, con un unico impianto elettrico, gas e idrico, ci sarebbero problemi perchè i proprietari sono diversi?

c'è bisogno del notaio o si deve fare la pratica solo con un tecnico abilitato?

Volendo adottare la fusione per avere un unico più grande appartamento, stiamo valutando eventuali criticità ma non mi sembra di vederne (infatti permarrebbe l'esenzione da IMU, la tari sarebbe uguale); mi sfugge qualcosa?

Grazie Luca

 

[Nemesis]

il padre ha un immobile A/3 che è attiguo ad altro A/3 intestato alla figlia.
Se si volesse fare una fusione (sostanziale o fiscale) dei due appartamenti in un unico, con un unico impianto elettrico, gas e idrico, ci sarebbero problemi perchè i proprietari sono diversi?

Non è, di norma, ammissibile la fusione di unità immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata l'autonomia funzionale e reddituale, e ciò indipendentemente dalla titolarità di tali unità. Tuttavia, se a seguito di interventi edilizi vengono meno i menzionati requisiti di autonomia, pur essendo preclusa la possibilità di fondere in un'unica unità immobiliare i due originari cespiti in presenza di distinta titolarità, per dare evidenza negli archivi catastali dell'unione di fatto ai fini fiscali delle eventuali diverse porzioni autonomamente censite, è necessario presentare, con le modalità di cui al decreto del Ministro delle Finanze 19 aprile 1994, n. 701, due distinte dichiarazioni di variazione, relative a ciascuna delle menzionate porzioni.

c'è bisogno del notaio

No. Bisogna presentare le due variazioni all'ufficio dell'Agenzia delle Entrate.
L'Ufficio competente dell'Agenzia delle Entrate, immediatamente dopo la registrazione in banca dati catastale delle menzionate dichiarazioni di variazione, provvede a inserire, negli atti relativi a ciascuna porzione immobiliare, la seguente annotazione "Porzione di u. i. u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali".

 

[malf]

grazie molte del cortese e puntuale riscontro.

Quindi significa che laddove si facciano queste dichiarazioni all'Agenzia delle Entrate per l'annotazione detta, si avrebbe la fusione ai soli fini fiscali e quindi -fermo restando che si devono apportare modifiche tali da avere un unico impianto e contatore gas, energia elettrica etc. e quindi facendo perdere l'autonomia funzionale dei singoli appartamenti - i due proprietari delle singole unità (padre e figlia) potranno continuare a godere dell'esenzione IMU.

Riterrei, e chiedo conferma, che un eventuale "ripristino" della situazione attuale consisterebbe nel riadottare duplici impianti e forniture utenze (così da avere l'autonomia per ogni singola abitazione - e una nuova denuncia all'Agenzia delle Entrate.

Grazie di nuovo

 

[marcanto]

Perché pensare di porre in essere una unione catastale di fatto ai fini fiscali, se già si pensa ad un ripristino allo stato attuale.

c'è bisogno del notaio o si deve fare la pratica solo con un tecnico abilitato?
Per l'unione catastale di fatto ai fini fiscali, serve solo un tecnico ing-arch-geom

 

[malf]

Gentile Marcanto, la ringrazio della risposta.
ritengo che sapere in anticipo i passaggi da fare e anche gli adempimenti da rifare qualora si volesse un domani "tornare indietro" sia opportuno perchè oggi la soluzione da me prospettata è ideale e opportuna, ma un domani potrebbero esservi altri elementi da valutare.

In ogni caso il sig. Nemesis aveva già chiarito che non si dovesse andare dal notaio, quindi la mia nuova domanda chiedeva solo la conferma che anceh un eventuale ripristino non necessitasse dell'intervento notarile.
Grazie

 

[marcanto]

Anche il ritornate indietro non richiede notaio ma solo il tecnico.
Per autonomia funzionale non ci si riferisce alla sola parte impiantistica.
A titolo di esempio la cucina non può essere presente in entrambe le unità.

Il tecnico in questione ti darà tutte le delucidazioni necessarie

 

[basty]

@malf : in pratica il tutto comporta la eliminazione di una cucina (almeno in planimetria….) e due ( o tre?) pratiche catastali svolte da un tecnico abilitato: poiche sono necessarie opere interne, queste sono da valutare ed eventualmente sono soggette ad autorizzazione edilizia.
Gli immobili devono far parte del medesimo condominio.
La categoria catastale finale dei due alloggi, sarà quella corrispondente all’insieme unito di fatto (la presenza di almeno doppio bagno, e superficie totale potrebbero far scattare per entrambi la cat. A2); la rendita risultante sarà proporzionalmente suddivisa fra le due unita originarie, che manterranno il doppio identificativo catastale.

 

[malf]

grazie nuovamente per i chiarimenti
buona giornata