Il costruttore non paga per gli appartamenti invendute,ne per il tetto con lastrico solare,e giusto?

[DANIELA BIRSAN]

Quattro anni fa ho comprato un piccolo appartamento bilocale fuori Roma, ad Aprilia direttamente dal costruttore. Prima eravamo solo dieci appartamenti abitati(comprati) nel palazzo (al piano terra e al primo livello) dal totale di 30 appartamenti. Il costruttore e rimasto con 20 appartamenti invendute per quale da quattro anni non paga nulla prevalendosi di fatto che nel contrato di compra-vendita ha scritto che tutte le spese saranno pagati solo di noi che abbiamo comprato quelli dieci appartamenti dal piano terra e livello uno.
Poi siamo truffati anche con il tetto dove il costruttore ha messo un lastrico solare solo per il conto suo senza dirci niente quando noi abbiamo pagato anticipo di 20% ma non paga nessun millesimale per il tetto come quinto piano. Che possiamo fare per determinarlo di pagare le spese comune dato che anche il l'amministratore e stato nominato dal costruttore per 4 anni (cosa che 'è stipulata in contrato di compra-vendita) e abbiamo paura che nel giugno prossimo quando si compiranno 4 anni il costruttore vorrà mantenerlo in quanto lui ha la maggioranza? Possiamo noi questi 10 proprietari di appartamenti di nominare un altro amministratore?

 

[Ollj]

L'amministratore per legge ha una durata diversa da quella stabilita dal contratto e la sua nomina spetta solo all'assemblea; la clausola che avete sottoscritto è nulla; per il futuro nemmeno il costruttore potrà da solo nominare validamente un amministratore, infatti la legge prevede una doppia maggioranza (il costruttore avrà forse + del 50% dei millesimi, ma difficilmente sarà maggioranza degli internuti in assemblea, dovrebbe essere in pratica presente da solo in assemblea): "numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio"
Non essendo quindi nella possibilità di esprimere un amministratore, dovrete rivolgervi ad un Giudice per la sua nomina, ma ciò cambierà ben poco il problema delle spese... infatti se il costruttore avesse redatto in modo formalmente ineccepibile il tutto (sua esclusione dalle spese), anche l'amministratore nominato dal giudice dovrà attenersi a quanto contrattualmente sottoscritto al momento del rogito e voi difficilmente riuscirete ad imporre le spese al costruttore (salvo non dimostriate con prove certe che vi abbia truffato, cosa questa di difficile dimostrazione); la Cassazione, a più riprese, ha ribadito la legittimità del tutto ex art.1123 Cc che permette l'esonero dalle spese per convenzione

 

[Ollj]

Unica cosa che potete fare:
- controllare attentamente quanto sottoscritto a rogito
- vedere quali siano le spese da cui avete esonerato il costruttore. Spesso m accade che i costruttori facciano riferimento solo alle spese di gestione ordinaria; fosse così anche nel vostro caso, il costruttore dovrà sempre partecipare alle spese straordinarie (ad esempio la manutenzione del tetto)

 

[Dimaraz]

Il costruttore può "esentarsi" dalle spese solo per 12 mesi (se non faccio confusione).
Anche aveste firmato il criterio sarebbe illecito e quindi nullo

 

[Ollj]

La giurisprudenza di Cassazione prevalente da me conosciuta non pone limite alcuno alla legittimità sine tempore di tal esonero. Importante che tutto sia stato redatto in modo formalmente corretto (Cassazione 5975/2004)
Nemmeno la vessatorietà della clausola può essere eccepita. In tal senso Cassazione n. 49/1992 e n. 395/1993.
Vi sarebbe tuttavia tal condizione:
" la pattuizione deve ritenersi vessatoria per il condomino salvo che l‘imprenditore non fornisca la difficile prova che la stessa abbia formato oggetto di specifica trattativa con il consumatore/acquirente e che quest’ultimo abbia ricevuto in cambio vantaggi pari o superiori rispetto a quelli persi"

Orbene sospendo il mio giudizio e vado ad approfondire la materia...

 

[Dimaraz]

Il costruttore può "esentarsi" dalle spese solo per 12 mesi (se non faccio confusione).
Anche aveste firmato il criterio sarebbe illecito e quindi nullo

Devo infatti correggermi...(si che per i numeri ho memoria, ma evidentemente è da tempo che non menzionavo tale questione)...i mesi di esenzione ammissibili sono 24 (dal momento della prima vendita) ovvero 2 esercizi contabili.

Cass. sez. II., 25.3 2004. n. 5975 ; sez. II, 16.12.1988 n. 6844: sez. II, 23.12.1988 n. 7039.

“E’ legittimo l’esonero, parziale o totale, dalle spese condominiali in favore dell’originario costruttore che maturano sulle unità immobiliari invendute, se tale accordo è previsto dal regolamento contrattuale o da tutti i titoli di compravendita, atteso che le disposizioni di cui all’art. 1123 cod. civ. sono derogabili esclusivamente attraverso un atto di convenzione. L’esonero, tuttavia, non può avere una durata superiore ai primi due anni finanziari del condominio, a decorrere dalla data del primo atto di compravendita. Infatti, in caso di durata illimitata dell’esonero, questa pattuizione deve ritenersi vessatoria per il consumatore/acquirente e quindi bisognevole della c.d. seconda firma ai sensi degli art. 1341 e 1342 cod. civ. per espressa accettazione”.

Ps.
La sentenza del 2004 (citata anche da Ollj) tratta della esenzione alle spese come clausola prevista in RdC per alcune unità (piano terra) in merito all' ascensore...ma non riguarda il caso di clausole previste a favore del costruttore/venditore.

 

[Ollj]

Facendo mio quanto qui esposto da Dimaraz, muto la mia precedente risposta: l'orientamento attuale di Cassazione pone dei limiti temporali all'esenzione del costruttore (24 mesi).
Quindi, a prescindere da quanto avvenuto nel passato e a prescindere dalla nomina dell'amministratore, @DANIELA BIRSAN può:
- rivolgersi all'attuale amministratore, intimandogli con A/R di predisporre i futuri riparti spese in modo legittimo e sulla scorta di quanto sancito dalla Cassazione.
- (non ottenesse soddisfazione alcuna) partecipare all'assemblea ed, espresso voto contrario al riparto spese illegittimo, impugnare la delibera condominiale che ha approvato il Rendiconto (mediazione obbligatoria + nuovo processo)